Право на выход. Эксперт о том, что делать с УК, если она плохо работает
Руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области Любовь Киреева рассказала, как собственники могут отказаться от услуг управляющей компании, если она их не устраивает.
Как проверить УК?Иван Логинов, АиФ: Любовь Петровна, что делать, если управляющая компания систематически не исполняет свои обязанности?
Любовь Киреева: Такая компания должна попасть под санкции Госжилнадзора. Если не исправится, будет исключена из реестра жилого фонда как управляющая компания. Но это длительный судебный процесс, потому что компания может быть исключена из реестра с отзывом лицензии только по решению суда.
— А как бы вы проверили благонадёжность своей управляющей компании?
— Я бы пришла в свою компанию и письменно изложила свою проблему. А затем стала бы ждать реакции. И если не последовало никакой реакции или пришёл ответ-«отписка», это значит, что такой компании доверять нельзя, значит, она ждёт, когда придёт Госжилнадзор, чтобы её оштрафовать, или иной реакции надзирающих органов. Если нет реакции на жалобу собственника, то этой УК можно не доверять.
— Но если жильцы жалуются на управляющую компанию, а нет никакой реакции?
— Такого не может быть. Только собственник даёт оценку работе управляющей компании. Если я заказала услугу, за которую плачу деньги, то услугу должны выполнить. Для того чтобы услуги выполнялись, необходимо заключить грамотный договор с УК, обозначив виды работы и сроки их исполнения, контролировать их, обязательно указать перечень работ, которые должна сделать управляющая компания.
Но я скажу честно: ещё не все собственники понимают, что хозяева — они, поскольку именно собственники имеют основное право контролировать работу управляющих организаций. Любой собственник дома имеет право прийти в УК и потребовать полную финансовую раскладку по своему дому: сколько денег собирается с жителей, как они расходуются. Обычные ответы недобросовестной компании: «Идите, смотрите на сайт», «Идите, читайте закон о реформе ЖКХ». С такой управляющей компанией надо срочно собирать общее собрание собственников многоквартирного дома и уходить от неё. Или создавать своё ТСЖ или ТСН, а с управляющей компанией заключить договор на сервисное обслуживание. Просто сегодня мало кто из собственников готов взять на себя такую ответственность.
Жилищная сознательность— Собственники сами должны организоваться и уйти из такой компании?
— Управляющая компания, конечно, не заинтересована в этом: они упадут в рейтинге, который, в первую очередь, оценивается по количеству поступивших жалоб.
— Тогда почему на рынке продолжают работать неблагонадёжные управляющие компании?
— Трудно сказать, что компания неблагонадёжная. Это может сделать только жилищный надзор. У нас в области только одна УК в Шебекинском районе, у которой более 50% домов исключили из реестра. В других районах такого нет. Жалобы есть и на другие управляющие компании, но наши люди еще не слишком грамотны в жилищном законодательстве и порой слишком заняты личными делами, работой. Они надеются, что если добросовестно платят УК, то и она выполнит все свои обязанности. Но если компания недобросовестна, то собственники сами должны собрать общее собрание и уйти от этой УК — никто за них этого не сделает. Потом собственникам нужно самим найти добросовестную УК, а для этого изучить отзывы людей.
Активисты сейчас пользуются «сарафанным радио», им каждый раз интересно узнать, услышать отзывы о работе другой компании. У нас на обучающих семинарах для активистов собственники и управляющие компании встречаются лицом к лицу. Если представитель УК начинает хвастаться достижениями, то собственник может чётко поймать его на лжи. Сегодня только в Белгороде работают 42 управляющие компании, и собственник может выбрать любую.
— То есть собственники могут выбрать любую УК, независимо от места её расположения?
— Абсолютно любую по желанию собственников. Собственникам надо провести общее собрание, правильно составить протокол, один экземпляр отдать в Госжилнадзор, а один — в ту управляющую компанию, которую они выбрали. И выбранная УК не имеет права им отказать.
Я считаю, сегодня необходимо, чтобы собственники заставили управляющую компанию исполнить свои обязательства, а не бежать, бросив её со своими деньгами. Пусть всё отработают, а потом можно и уходить! Например, в одном бывшем общежитии не сложились отношения с УК, которая два года ничего не делала, только деньги собирала. При этом в отчётах у этой УК всё было гладко — но всё равно их привлекли к ответственности.
Скажу откровенно, проблемы и вопросы есть почти во всех управляющих компаниях. Иногда они обоснованны, иногда нет. Например, есть собственник, он игнорирует Совет дома, который принял решение провести какие-то работы во дворе. Собственник идёт в управляющую компанию жаловаться, потому что хочет что-то другое. Но ведь только Совет дома (или общее собрание) принимает решение о проведении конкретных работ. А собственник требует и требует, например, убрать лавочку от своего подъезда, где вечерами сидит молодёжь и поёт песни. По закону, для принятия конструктивных решений достаточно решения большей половины собственников, а вот по имущественным вопросам необходимо 2/3 голосов.
— А вот говорят, что управляющие компании подделывают подписи протоколов общих собраний?
— Если будет доказано, что протоколы поддельные, то по новому законодательству — это уголовное дело. Если у кого-то есть сомнения, что подписи поддельные, то следует обратиться в полицию, которая должна провести графологическую экспертизу. Но порой это очень сложно доказать, ведь в личных подписях людей мало букв. Поэтому главным представителем собственников остаётся Совет дома. Чаще всего в него входят пенсионеры-активисты. Именно благодаря неуёмной энергии этих пожилых людей управляющая компания вынуждена выполнять обязанности на 100%.
Капремонт и спецсчёт— Поговорим о капремонте. Если собственники недовольны, что средства на капремонт собираются в «общий котёл», могут ли они открыть спецсчёт на свой дом?
— Разумеется, они могут это сделать. Для этого необходимо провести общедомовое собрание собственников, составить юридически грамотно протокол о решении открыть спецсчёт на капремонт, и через год они смогут уйти из «общего котла». Члены Совета дома обращаются к региональному оператору, пишут заявление, региональный оператор обязан перевести средства капремонта этого дома на счёт, который откроют по решению собственников.
Этот счёт может быть открыт у регионального оператора или у управляющей компании. Главное, чтобы не получилось так, что люди, имеющие доступ к этому счёту, растратили его средства — спецсчёт необходимо держать под строгим контролем собственников многоквартирного дома.