Trade-in жилья: петербургские нюансы
Что необходимо знать об обмене старой квартиры на новую.
Как работает Trade-in на автомобильном рынке понимают многие: по сути это обмен с доплатой старой машины на новую. С квартирой механизм сделки похож, но есть особенности.
Допустим, у вас есть квартира, но вы хотите приобрести взамен нее другую в новостройке. При этом многоступенчатая продажа жилья на вторичном рынке и волокита, с этим связанная, вас не устраивает. Тогда вы обращаетесь к застройщику, который в своем сервисе имеет такую услугу, как Trade-in. После этого проходит оценка вашей квартиры, расчет того, сколько будет стоить доплата за новую, и, если вас все устраивает, вы заключаете договор. Но так ли все просто?
Плюсы «одного окна»
Главное преимущество Trade-in - вся цепочка по продаже-покупке квартиры проходит в «одном окне», а точнее - в окне застройщика. Вам не надо искать агентство, работать с покупателями и т.д. Все хлопоты по реализации недвижимости берут на себя профессионалы. При этом цена на жилье в новостройке фиксируется, что в условиях постоянно растущей стоимости важно и выгодно. К тому же крупные застройщики имеют возможность совместить Trade-in с рассрочкой, ипотекой, потребительским кредитом или даже программами господдержки. Участником программы может быть собственник жилья, достигший совершеннолетия. Если говорить в общем, то сделка максимально прозрачна, понятна и предсказуема.
Практика показывает, что 80-90% клиентов, которые покупают по Trade-in - петербуржцы, которые стремятся приобрести более дорогую недвижимость: например, большей площадью или в доме более высокого класса.
Минусы и риски
Важно понимать, что в отличие от Trade-in на авторынке, застройщик квартиру у вас не выкупает. Он поручает ее продать Агентству недвижимости. Учитывая вознаграждение АН, его стремление продать побыстрее и сопутствующие расходы, чаще всего квартира в итоге уходит дешевле рыночной цены. Дисконт варьируется от 5 до 20%. Если же покупатель не согласен с таким положением вещей, продажа может затянуться, и сделка Trade-in, которая имеет ограничения во времени, сорвется. Однако ряд строительных компаний дает ряд преференций, компенсирующих дисконт. Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела», комментирует: «Мы предоставляем скидку до 5% на новую квартиру, т.е. приравниваем такой способ оплаты к единовременному. В результате покупатель ничего не теряет: новая квартира обычно стоит дороже той, что продают в трейд-ин, а значит, скидка при покупке нового жилья перекрывает дисконт от продажи старого».
На реализацию берется не каждая квартира. Так, по словам Надежды Калашниковой, директора по развитию компании «Л1 - Строительной компании №1», «препятствием могут стать такие факторы, как наличие в числе собственников несовершеннолетних, отсутствие согласия одного из собственников, наличие задолженностей и обременений». Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», добавляет, что «для продажи рассматриваются только оформленные в собственность квартиры с узаконенной планировкой и без обременений. Участки, коттеджи, доли и комнаты не подходят». Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела», так же отмечает, что есть ограничения: «Рыночная стоимость квартиры не более 8 млн рублей, расположение в границах Петербурга или не далее 15 км от съезда с КАД, отсутствие долгов по налогам и коммунальным платежам. Невозможен выкуп квартир по генеральной доверенности и квартир, которые получены по наследству или в дар менее 3 лет назад. Комнаты и доли в квартирах тоже не выкупаются».
К тому же покупатель по Trade-in обязан внести первоначальный взнос. Однако он гораздо ниже того, что вносится при прямой покупке, и, как правило, составляет от 5 до 20% от стоимости покупаемого жилья.
В деталях
Анжелика Альшаева поясняет, что условия Trade-in во многом зависят от размера первоначального взноса - чем больше сумма, тем мягче условия и дольше сроки продажи уже имеющегося жилья.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1 - Строительной компании №1», комментирует: «При покупке жилья по схеме Trade-in покупатель должен иметь собственные средства в размере не менее 5% стоимости приобретаемой квартиры для уплаты первого взноса. Рассрочка на новую квартиру оформляется на срок от 3 до 6 месяцев: этого времени достаточно, чтобы продать имеющуюся недвижимость и погасить задолженность».
У некоторых застройщиков в качестве первоначального взноса идет конкретная сумма. Так, в ГК «Красная стрела» на период процедуры выкупа старой квартиры за новую квартиру вносится обеспечительный платеж в размере 100 тысяч рублей. Стандартный срок такой «брони» - один месяц.
Как мы уже говорили выше, схемы Trade-in вполне совместимы с другими финансовыми программами. Иными словами, можно задействовать ипотеку, рассрочку, а также программы господдержки в том случае, если стоимость старой квартиры намного меньше, чем новой, а личных средств не хватает.
Делая вывод, можно сказать, что программа Trade-in интересна и выгодна тем, кто мечтает об улучшении жилищных условий. Однако нужно внимательно изучать нюансы сделки. Многое зависит от того, какую именно квартиру человек продает, какова ее ликвидность и какое жилье хочет приобрести по сделке трейд-ин.
Мнения экспертов
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
«Программу «Квартира в зачет», включающую несколько способов обмена вторичного жилья на новое, ГК «КВС» запустила еще в 2016 году.
Первый вариант предполагает рассрочку с первым взносом от 10%. Мы заключаем с клиентом ДДУ по новой квартире и регистрируем договор в Росреестре, а вторичную продаем за три месяца. Главное преимущество этого способа - фиксация стоимости жилья как при 100% оплате.
Второй вариант - рассрочка с первым взносом 20%. В этом случае на продажу старой квартиры отводится целых полгода. Стоимость нового жилья также фиксируется, а ДДУ регистрируется в Росреестре. Цена будет выше на 2%, однако это все равно выгодно, так как за шесть месяцев жилье дорожает значительно сильнее.
Все участники программы «Квартира в зачет» могут приобрести недвижимость в строящихся домах ГК «КВС» со скидкой 75 тысяч рублей. Предложение распространяется на объекты компании в Петербурге и Ленинградской области: это ЖК «Новое Сертолово», «Ясно.Янино», «Наутилус»», «Континенты» и клубный дом «Б57».
Если клиент продал недвижимость через наше агентство, но ничего не выбрал в строящихся объектах нашей компании, он просто платит агентское вознаграждение.
По программе «Квартира в зачет» можно реализовать жилье на территории Петербурга и ближайшей Ленобласти. Для продажи рассматриваются только оформленные в собственность квартиры с узаконенной планировкой и без обременений. Участки, коттеджи, доли и комнаты не подойдут.
Программу «Квартира в зачет» также можно совместить с ипотекой или потребительским кредитом. Оформить документы помогут специалисты компании «КВС».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
«Программу «Квартира в зачет», включающую несколько способов обмена вторичного жилья на новое, ГК «КВС» запустила еще в 2016 году.
Первый вариант предполагает рассрочку с первым взносом от 10%. Мы заключаем с клиентом ДДУ по новой квартире и регистрируем договор в Росреестре, а вторичную продаем за три месяца. Главное преимущество этого способа - фиксация стоимости жилья как при 100% оплате.
Второй вариант - рассрочка с первым взносом 20%. В этом случае на продажу старой квартиры отводится целых полгода. Стоимость нового жилья также фиксируется, а ДДУ регистрируется в Росреестре. Цена будет чуть выше - на 2%. Однако это все равно выгодно, так как за полгода жилье дорожает значительно сильнее.
Если клиент продал недвижимость через наше агентство, но ничего не выбрал в строящихся объектах ГК «КВС», он просто платит агентское вознаграждение 2 или 3%.
По программе «Квартира в зачет» можно реализовать жилье на территории Петербурга и ближайшей Ленобласти. Для продажи рассматриваются только оформленные в собственность квартиры с узаконенной планировкой и без обременений. Участки, коттеджи, доли и комнаты не подходят.
Программу «Квартира в зачет» также можно совместить с ипотекой или потребительским кредитом. Оформить документы помогут специалисты компании «КВС».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1 - Строительной компании №1»:
«При покупке жилья по схеме трейд-ин покупатель должен иметь собственные средства в размере не менее 5% стоимости приобретаемой квартиры для уплаты первого взноса. Рассрочка на новую квартиру оформляется на срок от 3 до 6 месяцев: этого времени достаточно, чтобы продать имеющуюся недвижимость и погасить задолженность. При этом цена на новое жилье фиксируется на весь период рассрочки.
Участником сделки может стать любой человек, имеющий в собственности недвижимость в Санкт-Петербурге или ближайших к городу областных локациях. Причем клиент может быть любого возраста, начиная от 18 лет. Но в Компании Л1 программа трейд-ин не распространяется на студии, а также на квартиры площадью менее 70 квадратных метров в отдельных корпусах ЖК «Граф Орлов». Остальные объекты участвуют в программе.
Другим ограничением могут стать завышенные требования у клиента. Если покупатель оценивает свою недвижимость слишком дорого и не готов прислушиваться к рекомендациям агентства недвижимости, то последнее может отказаться от сделки. Это станет препятствием к участию в трейд-ин.
В Компании Л1 действует программа трейд-ин с 5-летней рассрочкой. Покупатель вносит 5% от стоимости жилья, спустя три месяца вносит еще 45%, а остаток гасит равными платежами в течение 60 месяцев. Заселиться в квартиру можно после оплаты половины стоимости квартиры, переоформив договор на договор купли-продажи с обременением.
Задействовать ипотеку также можно - в том случае, если стоимость старой квартиры намного меньше, чем новой, а личных средств не хватает.
Хочу отметить, что важно адекватно оценивать свою недвижимость, участвующую в схеме трейд-ин. Квартиры, находящиеся в аварийном состоянии, обладают низкой ликвидностью, поэтому найти покупателя может быть непросто. В этом случае процесс продажи может затянуться, и сделка не состоится. Также препятствием могут стать такие факторы, как наличие в числе собственников несовершеннолетних, отсутствие согласия одного из собственников, наличие задолженностей и обременений.
В целом риски минимальны. Но покупатель должен понимать, что если он приобретает квартиру в строящемся доме, то после продажи имеющейся недвижимости ему надо будет где-то жить, хранить вещи, регистрироваться. Поэтому важно выбирать объекты, на которых соблюдаются сроки строительства».