Московская «вторичка»: тенденции на рынке и прогнозы
На вторичном рынке жилья Москвы январь – обычно унылый и бесцветный месяц, но в этом году он заиграл новыми красками. Покупатели были очень активны – спрос на 15% превысил показатель января–2022, а предложение прекратило рост. Директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома рассказал «Стройгазете» о благоприятных признаках стабилизации рынка.
На вторичном рынке жилья Москвы январь – обычно унылый и бесцветный месяц, но в этом году он заиграл новыми красками. Покупатели были очень активны – спрос на 15% превысил показатель января–2022, а предложение прекратило рост. Директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома рассказал «Стройгазете» о благоприятных признаках стабилизации рынка.
Экономическая ситуация в стране, платежные балансы страны, устойчивость курса рубля, финансовой и банковской систем, ставок по ипотеке и по вкладам – вот то, что нас интересует прежде всего при исследовании и прогнозировании ситуации на рынке недвижимости. И есть хорошие звоночки.
Во-первых, с сентября у нас не менялась ключевая ставка, это означает, что Центробанк сейчас занимает устойчивые позиции, он нащупал ту ставку, которая необходима; волатильность валюты не такая уж высокая. Во-вторых, прогнозы крушения ВВП в России в 2022 году не оправдались: в 2021 году мы занимали 11 место в рейтинге стран по этому показателю, а в 2022 переместились на 9 место. Прогноз Международного валютного фонда (МВФ) для России существенно улучшен: так, еще в октябре предполагалось падение в 2023 году на 2,3%, но уже в конце января был предсказан рост на 0,3%, а в 2024 ожидается ускорение роста экономики РФ до 2,1%.
В общем-то страна неплохо адаптируется к санкционным режимам, и в целом положение можно оценить как достаточно стабильное. Ключевая ставка, вероятно, останется на прежнем уровне или даже может немного снизиться, следовательно, условия по ипотеке не ухудшатся, а, возможно, станут чуть лучше.
Анализируя спрос и заинтересованность покупателей в ноябре-декабре, мы считали ставку по ипотеке 11% все-таки высокой, и ожидали, что в дальнейшем количество ипотечников сократится, соответственно, уменьшится общее число авансов и сделок. Мы полагали, что в январе настанет абсолютное затишье, тем не менее, месяц показал обратное. Неожиданно для нас спрос был высоким – на третьей неделе января он полностью восстановился, и сейчас звонки есть, покупатели есть, ипотека работает – в январе 2023 г. доля ипотечных сделок в компании составила 38,9% в общем объеме, в январе 2022 года – 41,1%. Но никакого ажиотажа на рынке, конечно, не наблюдается.
Мы зафиксировали прекращение роста предложения. Если с апреля 2022 года шло постепенное накопление объектов, и осенью мы почувствовали затоваривание рынка, то теперь приток остановился. Уже нет массовых отъездов из страны, закончились продажи по доверенности в истерике от только что уехавших. Кроме того, некоторые собственники, предполагая январский провал спроса и не понимая, что дальше будет с ценами, временно сняли свои квартиры с продажи. Всегда на рынке есть те, кто в неясное время берет тайм-аут, часть из них переводит объекты в аренду.
По итогам января мы готовы внести коррективы в наши прежние прогнозы снижения цен. Конечно, стоимость жилья будет находиться под давлением, но основания для резкого падения на 10–15% неочевидны. Да, возможно, она пойдет вниз, но не так быстро и не так сильно.
Однозначно сегодня сложились такие условия, что принятые на рынке правила не работают, а изменяются в соответствии с обстоятельствами. И на первый взгляд тенденции кажутся алогичными – все готовились к традиционному всплеску спроса в декабре, а его не было, все ждали провального января, а он оказался оживленным. Ощущение такое, что в ближайшее время рынок будет стоять и наблюдать, что станет новой весточкой – условно, прилетит к нам черная ворона или белая: если черная, то цены чуть снизятся, если белая, то чуть поднимутся. Поэтому подождем следующую ворону – какая первая прилетит. А пока можно говорить скорее о стабильности на рынке, чем о том, что произойдут какие-то радикальные изменения.
По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в январе 2023 года на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 276,7 тыс. руб., что на 0,3% выше, чем в декабре 2022-го, и на 1,3% ниже, чем в январе 2022 года.
В Новой Москве предложение за месяц подешевело в среднем на 0,1%, за год подорожало на 1,3% – до 202,9 тыс. рублей за «квадрат».
В Московской области медианная цена квадратного метра в январе находилась на уровне 139,3 тыс. рублей: по отношению к декабрьскому показателю она увеличилась на 0,3%, в сравнении с январскими значениями 2022 года плюс 3,4%.
«В январе цены перестали снижаться – фактически стоимость встала; объем предложения по отношению к декабрю уменьшился на 2%. Думаю, это скорее техническая коррекция, которая всегда бывает. Тем более сейчас начало года – продавцам еще неясно, чего от него ждать. Часть из них может приостанавливать процесс продажи квартир, часть ничего не делает с ценами, ожидая, что будет дальше. Снятие с экспозиции, как правило, происходит по наименее ликвидным объектам, застоявшимся. Если квартира в Москве несколько месяцев не продается, то ее могут снять, а потом через какое-то время выставляют снова. Но в основном уход из базы – продажа, а не снятие», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Специалисты Аналитического центра компании выявили самые экономичные предложения на вторичном рынке Московского региона.
В старой Москве 1,6 млн рублей – наиболее низкая стоимость вторичного объекта: за эту сумму можно приобрести апартаменты площадью 15 кв. метров в Выхино-Жулебино (ЮВАО), в пешей доступности от станции метро «Юго-Восточная».
Самая дешевая квартира-студия продается за 3,19 млн руб. Ее площадь – 11 кв. метров, она находится в р-не Восточное Измайлово (ВАО), в 5 минутах ходьбы от станции метро «Первомайская».
1-комнатная квартира предлагается покупателям по цене 6,3 млн руб. Лот площадью 34 кв. метра расположен в р-не Южное Бутово (ЮЗАО), в пешей доступности от станции МЦД «Щербинка».
Самые дешевые предложения в Новой Москве расположены в Троицком АО. Это апартаменты по цене 4,89 млн руб. – лот имеет площадь 27,4 кв. метра, находится в 18 минутах транспортом от станции метро «Коммунарка». И 1-комнатная квартира стоимостью 5,5 млн рублей: габариты – 22 кв. метра, расположение – 20 километров от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе.
В Подмосковье нижний ценовой порог – 700 тыс. руб. За эти деньги на продажу выставлена 2-комнатная квартира метражом 43,3 «квадрата» в Можайском городском округе, 158 км от МКАД по Новорижскому шоссе. За 1,475 млн руб. предлагаются апартаменты площадью 18,3 кв. метров в городе Электросталь, 43 ккилометров от МКАД по Горьковскому шоссе.