Что мешает решить вопрос проблемных долевок?
Участники круглого стола, организованного комиссией Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ, обсудили проблему обманутых дольщиков в регионе.
«Наша сегодняшняя задача — выяснить, как изменилась ситуация, есть ли подвижки, решаются ли эти проблемы: если да, то как, если нет, — то, что мешает. Очевидно, что пока есть хоть один проблемный объект, проблема обманутых дольщиков существует, — подчеркнул председатель комиссии Виктор Часовских. — К сожалению, министерство строительства Самарской области сочло нецелесообразным участие в этом мероприятии, мотивируя свой отказ тем, что вопрос неоднократно поднимался и рассматривался на уровне органов власти и местного самоуправления. Такая позиция настораживает: мы собрались не высказывать претензии. Площадка Общественной палаты для того и создана, чтобы обсуждать проблемы, волнующие общественность: то, что обсуждается на уровне власти далеко не всегда известно населению, а неведение порождает непонимание и негатив. Постараемся сегодня не обсуждать ситуацию с каждым конкретным объектом, а найти некие общие направления, общие вопросы, которые нужно решать, и выяснить, чем в данном случае может помочь Общественная палата».
Как сообщила член рабочей группы Президиума Генерального совета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Надежда Вехова, всего на территории Самарской области по данным рабочей группы на 1 января 2017 года зарегистрировано 58 проблемных объектов (39 на территории г.о. Самара, 11 — г.о. Тольятти, 5 — в м.р. Волжский, по одному объекту в г.о. Кинель и Ставропольском муниципальном районе). Кроме того, 11 объектов строительства не включены в реестр проблемных, но по факту таковыми являются, — считают члены рабочей группы.
«Существует угроза в удовлетворении прав требований граждан по тем площадкам, которые были переданы новым застройщикам, — особо отметила Надежда Вехова. — Площадки переданы, на некоторых дома уже построены, но при этом права граждан либо удовлетворены частично, либо не удовлетворены совсем».
Некоторые новые застройщики, пришедшие на проблемные объекты, попросту отказывают в удовлетворении прав дольщикам, обманутым их предшественниками. С другой стороны, в сложных экономических условиях даже самый добросовестный застройщик не застрахован от возможного банкротства. Яркий пример — приостановленное строительство в м.р. Ставропольский: объект числился как один из лучших, однако, застройщик потерпел банкротство, став заложником финансовой ситуации банка, у которого была отобрана лицензия, — в результате дольщики остались без жилья.
Между тем, освоение проблемных площадок связано с очень большими вложениями со стороны застройщика и влечет за собой немалые финансовые риски. Нередко осложняет вопрос и ситуация с земельным участком: за то время, что прошло с момента выдачи разрешения на строительство предыдущему застройщику, нормативная база могла серьезно изменится (что чаще всего и происходит), и новый застройщик тратит месяцы, а иногда и годы, чтобы оформить земельный участок, параллельно несет дополнительные расходы. Не может ли такую подготовительную работу проводить муниципалитет? — задались вопросом участники заседания.
«Нужно разрабатывать какие-то реальные меры поддержки застройщиков, которые приняли на себя обязательства по достройке проблемных объектов, — уверена Надежда Вехова. — Пока же все предпринимаемые меры не работают, проблема не решается».
«Не у всех застройщиков достаточно ресурсов, чтобы сначала достроить проблемный объект, а потом осваивать инвестиционный участок. Есть структура — Гарантийный фонд Самарской области, которая и должна финансировать инвестпроекты и давать гарантии перед банком. Надо задействовать минэкономразвития, чтобы это случилось как финансово-инвестиционная схема», — предложил член профильной комиссии Общественной палаты Самарской области Дмитрий Камынин.
«На территории Тольятти основной объем проблемных объектов образовался после 2009 года. Ситуация постоянно проверятся с 2010 года. К 2014 году удалось уменьшить число проблемных объектов до 7 (изначально их было 19). Однако в 2015-2016 годах после того как были сформированы и предоставлены застройщикам 4 площадки, ситуация не меняется, в эти годы ни одного объекта не сдано. От двух площадок застройщики, которые прошли через конкурсы, отказываются. При этом появляются еще несколько проблемных объектов, где граждане договора зарегистрировали, ответственность застраховали, но строительство домов, тем не менее, остановлено. Работа мэрии с минстроем налажена, информация обо всех проблемах ежемесячно доводится, но движения нет. Хотелось бы, чтобы был контроль со стороны минстроя, правоохранительных органов по тем моментам, о которых мы сигнализируем», — озвучил позицию органов местного самоуправления начальник отдела мониторинга объектов градостроительной деятельности департамента градостроительной деятельности Администрации г.о. Тольятти Александр Терехин.
Согласно информации Администрации м.р. Волжский, в этом муниципальном образовании, несмотря на проводящуюся работу, количество проблемных объектов также не уменьшилось, а количество обманутых дольщиков даже увеличилось, поскольку одна из площадок стала дважды проблемной.
«Проблема очень остро стоит в Самарской области, которая, к сожалению, сегодня в „передовиках“ по количеству таких объектов среди других регионов. Министерство строительства принимает меры по удовлетворению прав граждан, но они недостаточны, не приводят к желаемым результатам», — подтвердила прокурор отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан управления по надзору за исполнением федерального законодательства Прокуратуры Самарской области, советник юстиции Наталья Золотова, подчеркнув, что в этой сфере имеется ряд проблем, которые не позволяют более быстро и эффективно решать вопрос.
В первую очередь, речь идет о том, что ни на федеральном, ни на региональном уровне нет закона, который бы предусматривал порядок удовлетворения прав граждан — соинвесторов строительства проблемных объектов.
«Проводились конкурсы, площадки передавались, между министерством, застройщиками и органами местного самоуправления заключены трехсторонние соглашения, но застройщики не торопятся удовлетворять права граждан. Ссылаясь на то, что в соглашениях указаны сроки — 2019, 2020, 2021 годы, — застройщики, достраивая дома, не отказываются от обязательств, но тянут. Кроме того, нигде не прописано, что права граждан должны быть удовлетворены именно на данном объекте. Так, в Самаре один из новых застройщиков пытался освободить площадку от проблемных дольщиков, вынуждая их заключать соглашения о возврате денежных средств, — рассказала Наталья Золотова. — Стоит подумать о принятии какого-то закона, может быть на уровне области, который бы не только прописал компенсации застройщикам, приходящим на проблемные площадки, но и регулировал бы их ответственность, чтобы минстрой поэтапно отслеживал ситуацию. Пока же в некоторых случаях застройщики уже реализовали компенсационные участки, получили от них прибыль, но права ни одного гражданина не удовлетворены. Законодательно нигде не прописано, что застройщик не может распоряжаться компенсационным участком по своему усмотрению, нигде не прописаны обременения относительно компенсационных площадок. В итоге дольщиков меньше не становится. Более того, появляются дважды обманутые дольщики. На заседании межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства принимаются решения, но они носят рекомендательный характер. Поскольку нет законодательной базы, мы со своей стороны, — как считают дольщики, — в большинстве случаев пишем отписки. Получается, что работа проводится, но мы топчемся на месте и привлечь кого-либо к ответственности нет возможности».
Впрочем, не все участники дискуссии согласились с тем, что законодательная база на сегодняшний день недостаточна.
По мнению представителя инициативной группы дольщиков Тамары Матузковой, необходимая нормативно-правовая база есть, хотя и требуются определенные уточнения. В частности, — считает обманутая дольщица, — первоочередность удовлетворения требований пострадавших граждан должна быть прописана в конкурсной документации при выборе нового застройщика; если же новый застройщик не удовлетворяет права дольщиков, ставших жертвами мошенников, предоставленные ему компенсационные земельные участки надо изымать. Кроме того, необходимо уточнить порядок распределения квартир, которые предоставляются с целью удовлетворения прав дольщиков: пока такое распределение вызывает у самих дольщиков вопросы. Еще одна проблема — неизвестно откуда взявшиеся новые договора долевого участия, когда объект уже числился проблемным, и проходила процедура банкротства: а некоторых объектах счет таким сомнительным договорам идет на десятки.
Но, пожалуй, больше всего неудачливых инвесторов беспокоит вопрос о том, почему они не могут получить полную и достоверную информацию о ситуации на своих объектах. Обманутых дольщиков не приглашают на заседания межведомственной комиссии (в результате, до органов власти доводится только позиция застройщиков, не всегда соответствующая реальности), в открытом доступе нет «дорожных карт» по проблемным объектам, на которые ссылается минстрой, — жалуются граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков.
Несмотря на отсутствие представителей областного минстроя, члены инициативных групп дольщиков, принявшие участие в заседании, получили возможность задать конкретные интересующие их вопросы представителям администраций Самары, Тольятти и Волжского муниципального района.
Обсуждение выявило целый комплекс проблемных вопросов. Например, как выяснилось, особая ситуация сложилась вокруг граждан, вступивших в долевое строительство коттеджных поселков. Как заявили дольщики коттеджного поселка «Дубрава» (м.р. Волжский), принявшие участие в обсуждении, им, как дольщикам не многоквартирных домов, а не «иных объектов», вообще отказывают во включении в какой-либо реестр.
К слову о реестрах. Сегодня таких реестров обманутых дольщиков несколько, и каждый предусматривает свои критерии включения в него. Этот вопрос нужно как-то урегулировать, продумать вопрос об унификации реестров, — уверены члены Общественной палаты, — такая унификация сделает картину более ясной и понятной для самих граждан.
«Законов достаточно, должна быть политическая воля. Почему не отвечает тот, кто выдал разрешение на строительство заведомым мошенникам? — поставил прямой вопрос член профильной комиссии Общественной палаты Самарской области Константин Ушамирский. — Но и сами дольщики тоже не должны снимать с себя ответственность: нужно понимать риски. Когда покупаешь жилье по неестественно низкой цене. Если кто-то посчитал себя умнее других и пошел на риск, например, взяв валютный кредит, то зачем потом что-то требовать у государства?» Чтобы эффективнее защищать свои права, обманутым дольщикам нужно объединяться задуматься о создании ассоциации, — со своей стороны, выразила уверенность член комиссии Маргарита Вахтина.
«Очевидно, что проблема действительно стоит очень серьезно, несмотря на все предпринимаемые попытки ее решения. Мы готовы принять, рассмотреть все ваши предложения по улучшению ситуации и направить обращения в уполномоченные органы. Надо понимать, что на митингах такие вопросы не решаются. Нужно предпринимать конкретные шаги, в том числе в сфере законодательства, которые приведут к реальному результату», — отметил Виктор Часовских, подводя итоги состоявшегося обсуждения.