Что тревожит сами УК, какие проблемы у них есть?
В рамках заседания круглого стола комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ состоялось обсуждение проблем, с которыми сталкиваются управляющие компании в процессе своей деятельности.
«Мы привыкли ругать управляющие компании за плохую работу. Но надо разобраться: а что тревожит сами УК, какие проблемы у них есть? Это необходимо в том числе для того, чтобы выработать какой-то единый подход к взаимоотношениям между властью, надзорными органами, ресурсоснабжающими организациями, собственниками и управляющими компаниями. Когда есть единые правила, легче работать всем сторонам, а когда что-то непонятно, возникают проблемы. Сегодня мы хотим выслушать ваши мнения пожелания», — обратился к представителям управляющих организаций области председатель комиссии Виктор Часовских.
Представители управляющих компаний, принявшие участие в заседании, с готовностью откликнулись на это предложение. Состоявшееся обсуждение показало, что проблем в работе УК, действительно, немало.
Так, одна из главных проблем во взаимодействии управляющих организаций с ресурсоснабжающими компаниями состоит в том, что ни в каких-либо нормативных правовых актах, ни договором между ними не определено, какого качества (температурный режим и пр.) ресурс должен быть поставлен на входе дом. При этом ответственность (в том числе административная) за некачественный ресурс ложится на плечи УК, — посетовал директор ООО «Управляющая компания» (г.о. Похвистнево) Александр Бычков, проиллюстрировав свой рассказ конкретными примерами.
Как пояснил главный консультант правового управления государственной жилищной инспекции Самарской области Алексей Давиденко, с позиции надзорного органа вина управляющей организации в данном случае состоит в том, что УК не предприняла все меры для разрешения ситуации.
«Когда вы обмениваетесь письмами с ресурсоснабжающей организацией, вы просто выражаете свою позицию. Вы считаете, что они виноваты. Но это еще не установлено. Нужно было обращаться в суд. Пока нет судебного решения, вы будете нести всю полноту ответственности как исполнитель коммунальных услуг», — отметил Давиденко.
Впрочем, возможно уже в ближайшее время острота этой проблемы будет снята: как рассказал заместитель председателя комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Игорь Косилов, есть информация, что четкий параметр ресурса на входе в дом вскоре будет закреплен специальным Постановлением Правительства РФ.
«Пока же ресурсоснабжающие организации действительно, к сожалению, не идут на переговоры, уступки, согласование договоров, ссылаясь на то, что это не их компетенция, а все решения принимаются в головных структурах в Москве», — отметил Игорь Косилов.
Еще одна проблема во взаимодействии ресурсоснабжающих организаций и УК заключается в том, что ресурсники нередко требуют предоплату за поставленные услуги, тогда как население оплачивает эти услуги уже по факту. Все это ведет к так называемому «кассовому разрыву» у УК. Решит ли эту проблему переход на прямые договоры между собственниками и ресурсоснабжающими организациями — большой вопрос. С одной стороны, казалось бы, управляющие компании должны быть заинтересованы в таком развитии событий. С другой стороны, представители УК высказывают опасения.
«В таком случае жители будут оплачивать в первую очередь те коммунальные услуги, которые могут отключить за неуплату, а провал по строке „содержание и текущий ремонт“ станет еще более ощутимым», — считает генеральный директор ООО «КСК г. Отрадного» Роман Платонов.
Неплательщики — основная головная боль управляющих организаций в связке «собственники жилья — УК».
«Мы проводим большую работу в данном направлении. В 2016 году сбор составил 98,4%, в 2017 году — 98,2%. Но недосбор все равно есть, долги накапливаются. Может быть, можно предусмотреть законодательно какие-то решения в тех случаях, когда невозможно взыскать долг с собственника: субсидии, компенсации из бюджета?» — выразил чаяния управляющих компаний Роман Платонов.
Однако и у жителей многоквартирных домов есть свои претензии к УК. Во-первых, определенный процент «принципиальных» неплательщиков аргументирует свою позицию неудовлетворенностью работой управляющих организаций. Во-вторых, даже добросовестные плательщики не всегда успевают вовремя внести плату в силу независящих от них причин.
«Платежки часто приносят позже того срока, когда необходимо оплатить, и разные платежки приходят в разное время. Необходимо навести порядок в этом вопросе. Пожилым людям трудно бегать туда-сюда по несколько раз в месяц, чтобы оплатить квитанции», — заметил член профильной комиссии Общественной палаты Самарской области Петр Горшков.
«Мы неоднократно поднимали вопрос о необходимости создания единого информационного расчетного центра на уровне региона или о создании таких центров в муниципальных образованиях. Есть основания полагать, что в скором времени такое решение будет принято», — сообщил Виктор Часовских.
«Нередко говорится о том, что управляющие компании воруют деньги. Они их не воруют, а вынуждены под воздействием муниципалитета перенаправлять, например, на уборку снега на территориях, которые по факту являются муниципальными. Сегодня управляющие организации поставлены в такие условия, когда они вынуждены выкручиваться. В конечном итоге услугу получают, по сути, не жители дома, оплачивающие квитанции, а власть, которая руками УК делает то, что должна делать сама, — поднял, пожалуй, основную проблему во взаимоотношениях между УК и органами власти и местного самоуправления председатель комиссии Общественной палаты г.о. Самара по местному самоуправлению, строительству, жилищно-коммунальному хозяйству Алексей Чигенев. — Должна быть четкая позиция: каждый выполняет свои, возложенные на него обязанности».
Серьезный вопрос — отсутствие механизма информирования управляющих компаний о переходе домов под управление других УК. Как итог — двойные квитанции и масса других проблем, — рассказал исполнительный директор ООО «Жилищно-коммунальная система» Вячеслав Князьков.
«Принято решение на базе лицензионной комиссии Самарской области создать согласительную (экспертную) комиссию, которая выработает такой порядок и, кроме того, будет разбираться, правильно ли идет процесс перехода домов от одних УК к другим. Ведь в таких случаях нередко возникают вопросы о законности проведенных общих собраний собственников, подлинности протоколов, представленных новой УК в Госжилинспекцию. На наш взгляд, гарантом в таком случае могла бы служить обязательная подпись на соответствующем протоколе управляющего микрорайоном или другого представителя органа местного самоуправления, имеющего доверенность», — отметил Виктор Часовских.
Подробно обсудили участники заседания и различные аспекты взаимодействия управляющих компаний с Фондом капитального ремонта Самарской области. Представители УК означили вопросы, которые имеются у них в адрес надзорных органов.
Ряд последних законодательных новшеств, по мнению представителей управляющих компаний, носит популистский характер, не основаны на грамотном экономическом расчете. Например, даже при наличии общедомового прибора учета жители сегодня должны оплачивать ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, не выше установленного норматива, — разницу покрывает УК за счет собственных средств.
Но и в тех домах, где до сих пор не установлены общедомовые счетчики, управляющие компании тоже сталкиваются с проблемами: ресурсоснабжающие организации выставляют им (но не жителям) счета с повышающими коэффициентами. Законодательство не стимулирует собственников к установке индивидуальных приборов учета, а у управляющих организаций нет в данном случае никаких рычагов влияния, — жалуются представители УК. Незаконные перепланировки, разбалансирующие всю систему дома, которые сегодня с легкостью узакониваются через суд, — еще одна немаловажная проблема.
«Многие уверены, что в своей квартире они могут делать все, что угодно. Это неправильно. Потому что речь идет о многоквартирном доме, проживая в котором нужно соблюдать определенные правила. За этим должна следить УК, но сейчас у нее нет такой возможности. И это тоже проблема, которую надо обсуждать, искать пути решения», — подчеркнул Виктор Часовских.
По итогам заседания участники круглого стола приняли решение о необходимости организации и проведения областного форума управляющих компаний, на отдельных площадках которого с участием первых лиц региона будут рассмотрены вопросы взаимоотношений УК с представителями органов власти и местного самоуправления, надзорных структур, собственниками, ресурсоснабжающими организациями и Фондом капитального ремонта.
«Форум должен стать той диалоговой площадкой, на которой будут выработаны единые „правила игры“ управляющих компаний области и всех тех структур, с которыми они взаимодействуют в процессе своей деятельности», — считает Виктор Часовских.