Расселить, нельзя оставить! Что будет с аварийным жильем в России?

Проблемы и перспективы расселения аварийного жилья в России обсудили участники «круглого стола», прошедшего 12 ноября в Московской государственной юридической академии. Мероприятие было организовано Юридической социальной сетью 9111.ru при поддержке Студенческого научного общества МГЮА.

Напомним, одним из широко известных «майских указов» Владимира Путина (№ 600 от 7.05.2012) Правительству РФ поручалось разработать комплекс мер по ликвидации аварийного жилого фонда в стране. Одной из мер, предпринятых для выполнения президентского указа, стало расселение до 1 сентября 2017 г. жителей аварийных домов, признанных таковыми до начала 2012 года (Распоряжение Правительства РФ № 1743-р от 26.09.2013). О ветхом жилье в «майских указах» не сказано, впрочем, это понятие в нормативных актах федерального уровня не присутствует вовсе.

Аварийное и «предаварийное» жильё

Как пояснил зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, точных определений аварийного и ветхого жилья в законодательстве нет. Хотя первое ближе к правоприменительной практике, поскольку фактически таковым считается жильё, непригодное для постоянного проживания (его критерии закреплены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006). Понятие же «ветхого жилья», по словам депутата Госдумы, присутствует скорее в обиходном употреблении и означает жильё, процент износа которого 70% и выше, но при этом нет угрозы нарушения несущих конструкций и обрушения самого здания.

По оценкам Качкаева, практически весь неприватизированный жилой фонд в стране (10 – 12% от общего объёма квадратных метров) не перешёл в частную собственность ровно потому, что находится в аварийном или в «предаварийном» (цитата) состоянии. Во многих случаях это квартиры в тех домах, которые местные власти не признают непригодными для проживания из-за невозможности найти средства на расселение жителей.

«Хомут» для ЖКХ

В домах ветхого и аварийного жилищного фонда по всей стране тариф на текущее содержание и ремонт нередко занижен, к тому же до 10% жильцов просто не платят за квартиру, отметил юрисконсульт дирекции НП «Национальный жилищный конгресс» Василий Ярошенко. Тем самым, ветхие дома – своеобразный «хомут на шее» для управляющих компаний в сфере ЖКХ, пояснил эксперт. Наиболее действенный механизм решения проблемы, по мнению Ярошенко, – компенсация затрат управляющих компаний на так называемые капитальные работы, если без них уже не обойтись (частичное укрепление и (или) замена несущих конструкций, замена части инженерных сетей и т. п.).

Генеральный директор новосибирской управляющей компании «Спас дом» Владимир Булычев предложил частично переложить содержание ветхих и де-факто аварийных жилых домов на муниципальные бюджеты, а также «привязать» возможность выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов в конкретном муниципальном образовании к уровню ликвидации на его территории ветхого жилого фонда.

По словам эксперта, это существенно стимулировало бы органы местного самоуправления не скрывать наличие фактически непригодного для проживания жилья и признавать его таковым. А также находить возможности для сноса и расселения подобных домов.

Московская область среди благополучных регионов

Московская область готова досрочно расселить все аварийные жилые многоквартирные дома, признанные таковыми до 1 января 2012 года. Распоряжение Правительства РФ предполагает, что это должно быть сделано до 1 сентября 2017 года, в Подмосковье весь данный фонд будет ликвидирован до конца текущего года. Об этом рассказал начальник управления по ликвидации ветхого и аварийного жилья Министерства строительного комплекса региона Александр Афонин. За оставшиеся месяцы предстоит расселить 146 000 квадратных метров. Как подчеркнул Афонин, несмотря на внушительные цифры, степень строительной готовности домов, возводимых для данных целей, очень высокая, и задача до конца года будет решена.

По словам чиновника областного Минстроя, расселение аварийных домов происходит не только за счёт бюджетных средств, но и в рамках взаимодействия с девелоперами по так называемым «договорам развития застроенных территорий». Последнее более характерно для муниципальных образований, приближенных или граничащих с Московской кольцевой автодорогой (МКАД). В городских округах и муниципальных районах среднего и дальнего Подмосковья расселение аварийного жилья происходит большей частью через бюджетное финансирование. 70% средств выделили Московская область и федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ, ещё 30% профинансировали сами муниципальные образования.

Также в настоящее время правительство региона разрабатывает программу технического обследования всех многоквартирных жилых домов в Подмосковье. По предварительным планам, она начнёт действовать с января 2016 года и продлится около 3-4 лет, пояснил Афонин. В результате власти Подмосковья будут обладать полной информацией о реальном состоянии всех многоквартирных домов региона.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих?

Об эстонском опыте решения проблемы ветхого и аварийного жилья рассказал член правления Балтийского института управления жилищной политикой, доктор экономических наук Владимир Вайнгорт. По словам эксперта, в настоящее время в стране практически не осталось муниципального жилья. В свою очередь, большая часть ветхих жилых домов в Эстонии была продана их собственниками под новое строительство во время «девелоперского бума» 2003 – 2007 гг. В то время для целей возведения новых или реконструкции старых домов давали кредиты под 2-4% годовых.

Нечто подобное ожидает и Россию, убеждён эксперт Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак. По его словам, проблема аварийного жилья – в первую очередь, проблема его собственника (собственников), а не государства в целом. По такому принципу живёт практически весь мир, и только в России ситуация отличается, отметил Полторак.

Новоиспечённые собственники жилья большей частью решили, что у них есть связанные с этим права, но нет существенных обязанностей. В том числе – по капитальному ремонту или реконструкции многоквартирных домов, в которых находятся их «метры». Государство де-факто приняло эти «правила игры», но такая ситуация не может длиться вечно, резюмировал эксперт. И установление обязательных платежей за капремонт – движение в сторону общемировой практики. Другое дело, что, по мнению Полторака, сейчас практически по всей стране обязательные взносы собственников жилья за капитальный ремонт многоквартирных домов занижены, как минимум, в разы, если не в десятки раз.

В ближайшее время на сайте будет доступна полная видеозапись «круглого стола»

Участники круглого стола:

Качкаев П.Р., заместитель председателя Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству;
Афонин А.В., начальник управления Программ ликвидации ветхого и аварийного жилья министерства стройкомплекса Московской области;
Моисеенко О.А., замминистр ЖКХ и ТЭК Калининградской области;
Булычев В.Б., генеральный директор УК «Спас дом» (Новосибирск);
Вайнгорт В.Л., доктор экономических наук, член правления Балтийского института управления жилищной политикой;
Ярошенко В.В., юрист Национального жилищного конгресса;
Полторак Г.В., представитель Гильдии риэлтеров России.