Объяснили, почему дефицит семейных квартир в комфорт‑классе Московского региона сегодня недооценивают
Как отмечают в ООО «СЗ «КомфортИнвест», говоря о семейных квартирах, эксперты часто имеют в виду конкретный метраж: сегодня это в среднем 60-70 кв. м. Но на практике «семейность» определяется вовсе не площадью, и именно из‑за этого реальный выбор для семей оказывается заметно уже, чем это видно по витрине предложений.
В компании сопоставили характеристики ряда крупных проектов комфорт‑класса в Москве, ТиНАО и Подмосковье на основе открытых материалов застройщиков и публично доступной информации об окружении и инфраструктуре. Такой обзор показывает: наличие трехкомнатных вариантов само по себе не гарантирует, что проект действительно закрывает запрос семей с детьми.
«Когда мы рассуждаем о дефиците комфорт-класса вообще и семейных лотов – в частности, мы нередко попадаем в смысловую ловушку. Дело в том, что семейная квартира – это не метры, а специфическая комбинация факторов. Жилье, где будет хорошо паре с 1-2 детьми (к слову, это наиболее массовая аудитория семейной ипотеки в России), подразумевает сочетание трех базовых составляющих», - уточняет Сергей Ильясаев, генеральный директор ООО «СЗ «КомфортИнвест».
Первая составляющая – планировка: три комнаты и более, отдельные спальни и кухня-гостиная. Лот при этом занимает достаточную площадь: хотя бы 70 кв. м. Вторая – готовая или почти готовая детская инфраструктура (школа и сад в радиусе 10-15 минут пешком, безопасные дворы, минимум транзитного транспорта). Третья составляющая – дружелюбное окружение: возможность погулять где-то рядом с домом, отдохнуть, поиграть в подвижные игры, просто с комфортом провести время на свежем воздухе.
По словам Сергея Ильясаева, когда к формальному признаку «в проекте есть крупные лоты» добавляются инфраструктура и среда, круг реально подходящих вариантов сужается: «Сегодня около 20% экспозиции Московского региона в комфорт-классе занимают квартиры с тремя и более комнатами. А фактически вариантов для пар с детьми гораздо меньше. Витрина может показывать наличие «семейных» планировок, но если школа и сад далеко или окружение не располагает к прогулкам, то это уже компромиссный вариант - и таких компромиссов на рынке заметно больше, чем кажется по статистике комнатности».
Общий контекст рынка усиливает проблему. В старых границах Москвы предложение массового сегмента за последний год сократилось примерно на треть, а новых проектов комфорт‑класса выходит мало. Существенная часть доступного предложения сместилась в Подмосковье и ТиНАО. Но многие проекты развиваются в плотной застройке у крупных магистралей или в локациях, где полноценные зеленые зоны и рекреация находятся на удалении.
На этом фоне спрос на бескомпромиссные решения - когда планировка, инфраструктура и среда складываются в единый набор - все чаще сталкивается с очень ограниченным выбором. «Поэтому дефицит семейных квартир корректнее оценивать не по одному признаку вроде метража или комнатности, а по совокупности условий, которые действительно важны для жизни семьи. По нашим оценкам, только половина от текущей экспозиции крупных лотов соответствует реальным потребностям этой целевой аудитории», - резюмирует Сергей Ильясаев.
ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» - девелопер с многолетним опытом развития территорий. В портфеле – 750 тыс. кв.м. построенных домов. Флагманский проект – ЖК «Пироговская Ривьера» (г. Мытищи). В составе проекта: 20 домов разной этажности, школа, детские сады и другие инфраструктурные объекты.