Административные барьеры в строительстве глазами московских застройщиков

Административные барьеры могут создавать серьезные проблемы девелоперам. И наоборот, их отсутствие обеспечивает комфортность и эффективность ведения бизнеса. Недавно ВЦИОМ провел специальное исследование для градостроительного комплекса Москвы, которое ставило своей целью выяснить, а какие же административные препоны мешают девелоперам строить быстрее, качественнее, эффективнее. И как такие препоны можно снять или снизить их негативное влияние. О результатах этого масштабного опроса рассказал на недавней пресс-конференции в МИА «Россия сегодня» генеральный директор ВЦИОМ Валерий Федоров, а прокомментировал их глава департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин.

В исследовании участвовало 1180 респондентов - участники рынка, задействованные на строительстве многоквартирных домов и апартаментов, торгово-бытовых объектов и бизнес-центров, складских объектов, промышленных и гидротехнических объектов. Что касается профиля предприятий, то тут доминировали застройщики – 67 процентов, заказчики -13 процентов и генподрядчики – 10 процентов. Участвовали и проектировщики, занимающиеся проектными изысканиями и даже подрядчики по отдельным видам работ. Использовались, в основном, методики опросов по телефону и онлайн-анкетирование. Кроме того, были опрошены 30 экспертов, что называется, лицом к лицу. И вот какие интересные результаты получились. Что больше всего мешает строить? На этот вопрос 84 процента респондентов ответили – высокая стоимость материалов, разгон цен. 78 процентов считают, что им мешает сложность с получением разрешительных документов, 71 процент заострил внимание на постоянном изменении законодательства. 62 процента отметили недостаток квалифицированной рабочей силы, 58 – кризисные явления в связи с пандемией, 51 - рост себестоимости, 41 – давление со стороны контрольных, фискальных, регулирующих документов, 37 процентов – объем собственных финансовых средств, 36 – неопределенную финансовую конъюнктуру, 35 - коррупцию, 28 - недобросовестную конкуренцию, лоббирование своих интересов, 26 - неэффективный налоговый режим, 18 процентов – монополизацию рынка строительных услуг, 16 - недостаток инвестиций, 12 – высокие ставки по кредитам, недоступность кредитов, 7 – недостаток заказов. Суммируя, можно сказать, что в этом году, с учетом всех позитивных и негативных факторов, больше всего «болит» у застройщиков тема роста цен как на материалы, так и на услуги в сфере строительства. Что изменилось с прошлого года? В прошлом году среди главных причин, тормозящих строительную отрасль, девелоперы называли недостаток заказов, сегодня он на последнем месте. Год назад одним из главных «тревожащих» факторов был недостаток инвестиций, хоть сколь-нибудь длинных денег, сегодня этот фактор на третьем месте с конца. Также в прошлом году важнейшей темой были высокие ставки по кредитам. Сегодня они переместились на второе место с конца. Как видим, ситуация меняется очень быстро. Всего за год практически полностью изменилась проблематика. - Мы видим, что строительный комплекс очень быстро, живо реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Значит и органам власти нужно реагировать быстрее, - подчеркнул глава ВЦИОМ Валерий Федоров. Доверяют ли застройщики органам власти в сфере строительства? Этот вопрос появился в опросном листе впервые. Уровень доверия участников просили оценить по шкале от 1 до 10 где 1 - совсем не доверяю, 10 - доверяю полностью. Средний бал получился 6,7. В принципе доверие находится в положительной области, но при этом есть куда расти. Одним из «раздражителей» в сфере строительства, пожалуй, является сфера регулирования. Часто разговоры на эту тему вызывают ворчание, критику – мол, остановитесь уже, давайте про стабильность. Пусть правила игры не нравятся, но они должны быть хотя бы стабильными. Правда, есть и альтернативное мнение – зачем стабилизировать то, что работает плохо. Мол, наоборот, давайте реформировать. Этот спор идет давно. ВЦИОМ попросил респондентов оценить, ухудшилась или улучшилась ситуация в сфере строительного регулирования за последние два года - период пандемии и еще кусочек «золотого века» перед ней. 29 процентов опрошенных считают, что ситуация вообще не изменилась. Остальные (более 70 процентов) считают, что изменилась. Каков вектор? Он негативный. Что ситуация «скорее ухудшилась или безусловно ухудшилась» – считают порядка 31 процента опрошенных. Скорее улучшилась – 24,9 и точно улучшилась - 7,1 (всего 32 процента). Положительный и отрицательный вектора как бы нейтрализуют друг друга, что говорит о некоторой растерянности: застройщики видят изменения, но видят и то, что ситуация очень многофакторная. И часто положительные усилия бывают скомпенсированы другими негативными факторами, может быть, находящимися вне пределов действия регуляторов. Вряд ли стоило ожидать, что на второй год пандемии даже самые благожелательно настроенные респонденты будут говорить, что все стало лучше. С другой стороны, нужно учитывать, что мы живем в особый период, и неизвестно когда он закончится. Поэтому все прогнозы на будущее бессмысленны. Так вот, в этих условиях уровень негативных оценок в 30 процентов – очень умеренный. Это отражается и на оценке взаимодействия строительной отрасли с органами власти. По 10-бальной шкале в Москве взаимодействие оценивается в 6,8 баллов, в Московской области в 6,0 баллов в регионах 5,5. Каков уровень информированности о реформах? Самая неизвестная реформа (знают всего 28 процентов опрошенных) – та, по которой инженерно-геологические изыскания планируется размещать в открытом доступе. Чуть больше – 38 процентов - знают о сокращении сроков выдачи градостроительных планов земельных участков ( ГПЗУ) до 14 дней, разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию до 5 рабочих дней. 41 процент опрошенных осведомлены об отмене проверки Росреестром технического плана на соответствие проектной документации. 45 процентов респондентов знают, что установлено допустимое отклонение данных о площади объектов капитального строительства и протяженности линейных объектов от проектных. 56 процентов в курсе о переводе в электронный вид и регламентации услуг РСО по подключению объектов капитального строительства к инженерным сетям (получение ТУ, заключение договоров о подключении, выдача актов ТП). Самая высокая осведомленность – 59 процентов - о внедрении BIM технологий в градостроительную деятельности и о внедрении соответствующих федеральных и московских правовых норм. Какой этап оформления документов строительное сообщество считает наиболее проблемным? Всего 8 процентов самым проблемным считают само строительство. 11 процентов – кадастровый учет и регистрацию прав. Еще 11 процентов – оформление земельных имущественных отношений. Следующие по уровню сложности – 16 процентов – административные процедуры при проведении инженерных изысканий. Далее по нарастающей: 28 процентов - градостроительная подготовка, 32 процента – подключение к инженерным сетям. Самое проблемное, ввод в эксплуатацию - 34 процента. Как сегодня застройщики оценивают сложность подключения объектов к инженерным сетям? Самый частый ответ - 21 процент – сложность представляет определение точек подключения и стоимости. Еще 17 процентов - вынос инженерных сетей из пятна застройки. 15 процентов - заключение договоров подключения с ресурсоснабжающими организациями. 12 процентов - получение актов о присоединении. Еще 9 процентов выделили как особую проблему взаимодействие с Ростехнадзром. Взаимодействие с какими сетевыми (РСО) организациями является наиболее проблемным? Как известно, самое острое – точки подключения. 30 процентов опрошенных - счастливые люди, которые не имеют проблем ни с какими организациями. По результатам опроса остальных лидирует ПАО МОЭК – 52 процента опрошенных. Еще 32 процента назвали ПАО «Россети Московский регион (МОЭСК)». На третьем месте Мосводоканал – 24 процента. Мособлгаз - 20, Мосгаз – 18 процентов, «Мосводосток» - 16 процентов. Задал ВЦИОМ вопрос и по улучшению работы строительной отрасли, в целом. Получился некий набор идей, который собрали и предложили во ВЦИОМ застройщики. Наиболее актуальными оказались четыре предложения. Во-первых, внедрение консультаций с органами исполнительно власти - 83 процента, кстати не первый год об этом говорят. Во-вторых, упрощение процедуры внесения изменений в ПЗЗ города Москвы в целях реализации инвестиционных строительных проектов (80 процентов). На третьем месте – регламентация выноса сетей из пятна застройки (74 процента). Наконец, четвертое важнейшее предложение – обеспечение прозрачности определения платы за подключние (техническое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения – 70 процентов. Чуть отстает другое предложение – о том, чтобы обеспечить согласованную позицию нескольких госорганов на каждом этапе строительства. За это проголосовало 63 процента респондентов. За обеспечение прямого доступа к информационным ресурсам для предпроектных решений проголосовал 61 процент. Снижение частоты законодательных изменений – здесь консерваторами себя показали 54 процента опрошенных. Еще 40 процентов считают что нужно упростить взаимодействие с органами власти при инженерных изысканиях, а 37 процентов уверены, что необходим перевод всех услуг в строительстве в электронный вид. Наконец, 33 процента согласны с тем, что нужно привлекать коммерческие организации для обсуждения предложений по изменению законодательства. КОММЕНТАРИЙ: Сергей ЛЕВКИН, руководитель департамента градостроительной политики города Москвы: «Снижение административных барьеров в строительстве – опыт Москвы» - Градостроительная сфера одна и самых сложных и отрегулировать все - невозможно. В ней присутствует элемент технического регулирования, присутствует элемент архитектуры, не только здания, но и территориальной архитектуры. А это творчество. Нашему департаменту было поручено бороться с административными барьерами и я понимал изначально – оценивать самого себя невозможно, нужно чтобы вынес суждение кто-то независимый, имеющий большой опыт профессиональной работы в этой сфере. Чтобы он подсказывал – а то ли ты сделал, и туда ли ты идешь. И мы договорились еще в 2013 году с ВЦИОМ, чтобы они работали по своей методике. И нам эти исследования каждый год очень сильно помогают. Мое глубокое убеждение состоит в том, что мы не ведем борьбу с административными барьерами - их мы убрали. Сейчас на «дороге» есть препятствия, неровности, которые надо выровнять, сделать идеальными. Чтобы можно было не просто идти и перешагивать, а бежать. Чтобы не было возможности упасть, потерять равновесие. И если те, кто строит инвестирует проектирует, не занимались этим десять лет назад, они не знают, как все плохо было тогда. Есть два закона 275-й и 276-й, которые в июле этого года внесли изменения в Градостроительный кодекс. Первое ключевое событие – теперь в сфере градостроительства количество мероприятий минимизировано до 32-х, а те, в свою очередь, разбиты на 5 этапов. Второе важнейшее новшество - 276-й закон, который внес изменения в законодательство по теме техприсоединения: то, что не отрегулировано, сейчас стараются довести до некоего более комфортного состояния. Помимо этого, правительством было принято решения о единых стандартах предоставления государственных и муниципальных услуг. Это отдельная история, которая была поднята на федеральный уровень, прорабатывалась совместно с Министерством строительства и другими министерствами. Как известно, есть два понятия – проектная документация и рабочая документация. Но само понятие – рабочая документация - не было закреплено законодательно. Сегодня оно появилось в законе, и появилось взаимодействие между ПД и РД. Исчезло понятие «экономически эффективной проектной документации повторного использования». Вернулись к давно забытой типовой документации проекта. Сейчас необходимо, помимо понятия, разъяснить с помощью постановлений и приказов, что и как будет дополняться. Проведены корректировки в области строительного надзоре. При этом мы активно поучаствовали в модернизации государственного кадастрового учета. Там была многоходовка, которая путала всех и вся, сегодня это реально простые действия, и все это отмечают. Оптимизировался кадастровый учет построенных объектов. Во-первых, установлено допустимое отклонение данных о площади объекта и его протяженности на 5 процентов – при вводе в эксплуатацию это различие между данными техплана и проектной документацией, при кадастровом учете – между разрешением на строительство и техпланом. Разграничен предмет проверки Росреестра и органов государственного строительного надзора – так была отменена проверка технического плана на соответствие проектной документации при кадастровом учете. В технический план включена только информация о реквизитах проектной документации. Наконец введен упрощенный порядок постановки на кадастровый учет линейных объектов, разрешения на которые выданы до 13.07.2015. Сведения о таких объектах указываются в техническом плане на основании проектной и (или) исполнительной документации. Несоответствие параметров линейного объекта, указанных в проектной (исполнительной) документации и (или) разрешении на ввод в эксплуатацию, не является препятствием для подготовки технического плана кадастрового учета, регистрации прав. На ближайший год мы отрабатываем региональный перечень процедур для Москвы, ведь это особенных город, и застройщик не может реализовать просто ту архитектуру, которую захочет. Ее нужно рассмотреть на Архитектурно-градостроительном совете города. Вписывается ли проект в историческую среду, в ландшафт территорий. Будут вводиться консультации по АГР(архитектура) чтобы не получилось так, что люди проектировали в одном виде, пришли через год с готовым проектом, а им архитектурная комиссия сказал – до свидания. Сейчас идет работа по консультациям, главарх этим занимается, и в следующем году мы придем к оптимальной форме архитектурных консультаций на начальном проектировании. ПЗЗ – это тоже творческий процесс. Например, застройщик говорит: я хочу построить вот здесь 100 тысяч кв. метров жилья, это хорошо и быстро возвращается. Но городу не нужно здесь просто 100 тысяч квадратов жилья - городу нужно 5 тысяч рабочих мест, сквер, связку с дорогой и остановочный пункт троллейбуса на той территории, которая принадлежит инвестору. Ну и само собой – поликлинику, детский сад и так далее. Любая территория имеет свои ограничения – санитарно-защитные зоны, охранные зоны метрополитена, охранные зоны инженерных сетей природные комплексы, коллекторы городского значения. И когда приходят просто – мы хотим - то начинается дискуссия. Даже если земля чистая, и можно проектировать, то у города и застройщика могут быть разные взгляды на это место. Проектировщик имеет один план, а город считает, что тут должна быть башня, а здесь, наоборот, понижение. Все это нужно учитывать, находиться в постоянном диалоге друг с другом. И когда мы говорим про инвестиционный цикл, мое мнение: он начинается не после оформления земли, а после оформления ПЗЗ. Подготовила Елена МАЦЕЙКО (публикуется по материалам пресс-конференции в МИА «Россия сегодня», посвященной снижению административных барьеров в строительстве и опыту Москвы в этом вопросе)