Рынок жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 2 квартала 2016
Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность. В отличие от периода 2008-2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.
Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4% до относительно комфортного уровня в 12,59%). Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4-6%, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.
Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7% и 6% соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).
По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5%, по сравнению с концом 1 квартала 2016 — снизился на 2,9%. Т.о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с
· балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);
· сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).
Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37% приходится на 1-комнатные квартиры, 36% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 4% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).
Таблица 1. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.(данные сайта CIAN.RU).
| Доля 1-комнатных квартир | Доля 2-комнатных квартир | Доля 3-комнатных квартир | Доля 4-комнатных квартир |
на 31.03.2015 | 37,7% | 34,3% | 22,9% | 5,1% |
на 31.03.2016 | 37,7% | 34,1% | 23,6% | 4,6% |
на 30.06.2016 | 36,9% | 36,3% | 22,8% | 4,0% |
Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008-2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10% в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.
Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+5,1%), Тюмени (+4,5%), Нижнем Новгороде (+3,2%). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 – 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.
Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9% с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне -3,8%.
На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти. Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10%, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное – через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций)) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.
Таблица 2. Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные сайта CIAN.RU).
| Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015 | Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016 | Средняя стоимость кв. м на 31.06.2016 | Изменение за квартал |
Волгоград | 54 959 | 48 913 | 48 767 | -0,3% |
Воронеж | 53 525 | 47 102 | 46 725 | -0,8% |
Екатеринбург | 75 386 | 70 863 | 70 995 | +0,2% |
Ижевск | 53 087 | 45 655 | 46 568 | +2,0% |
Казань | 70 119 | 65 211 | 66 063 | +1,3% |
Краснодар | 51 223 | 50 167 | 50 711 | +1,1% |
Красноярск | 58 323 | 54 823 | 56 194 | +2,5% |
Москва | 190 201 | 183 882 | 184 123 | +0,1% |
Московская область | 81 292 | 76 685 | 76 954 | +0,4% |
Нижний Новгород | 74 074 | 65 662 | 67 760 | +3,2% |
Новосибирск | 63 215 | 57 125 | 60 062 | +5,1% |
Омск | 53 638 | 46 665 | 45 779 | -1,9% |
Пермь | 60 491 | 52 627 | 52 837 | +0,4% |
Ростов-на-Дону | 63 098 | 60 437 | 61 866 | +2,4% |
Самара | 63 341 | 58 333 | 58 431 | +0,2% |
Санкт-Петербург | 102 962 | 101 515 | 102 742 | +1,2% |
Саратов | 44 777 | 40 001 | 39 901 | -0,2% |
Тюмень | 62 646 | 59 514 | 62 192 | +4,5% |
Уфа | 62 089 | 60 005 | 59 779 | -0,4% |
Челябинск | 49 218 | 44 788 | 44 116 | -1,5% |
Средняя взвешенная цена по 20 локациям | 105 929 | 101 009 | 101 907 | +0,9% |
Прогноз на Q3
В 3 квартале 2016 года мы ожидаем продолжения наметившейся тенденции по медленному восстановлению цен. В случае сохранения текущей макроэкономической конъюнктуры и отсутствия геополитических шоков динамика цены квадратного метра выйдет в положительную плоскость уже во всех рассматриваемых городах. Правда, потенциал этого восстановительного роста (который может занять больше, чем 1 квартал) ограничен достижением уровней зимы 2015 года (+2-7 процентных пунктов от текущих уровней). Это связано с:
· стагнацией реальных доходов населения (индексация заработных плат стала редкостью, компании продолжают жить в условиях экономии и стремления к сокращению издержек, а в государственном секторе на повышение расходов де-факто наложен запрет на фоне дефицита федерального бюджета);
· сохранением давления на цены за счет квартир, попадающих в реализацию после сдачи новостроек в эксплуатацию. С одной стороны, застройщики, у которых остаются нереализованные объемы в домах, сданных в эксплуатацию, охотнее идут на скидки, с другой стороны, привлекательность квартир в домах советского жилого фонда на фоне широкой линейки предложения новостроек серьезно падает;
· традиционным снижением деловой активности, связанным с периодом летних отпусков в 3 квартале;
Особенности методики
Индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в "базе предложения", а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.
Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 200 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.
Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге,
Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.
Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.
При использовании данных исследования и ссылке на них – упоминание сайта CIAN.RU (ЦИАН) является обязательным.
______________________________________________________
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.