Офисный рынок регионов вышел на плато: почему девелоперам пора менять стратегии

Время стремительного роста рынка офисной недвижимости подходит к концу. В большинстве крупных региональных центров России началась стагнация. В 2025-2026 годах на фоне постпандемийного витка и бодрого ввода новых БЦ, рынок сталкивается с новыми вызовами — высокие требования резидентов к управлению и продукту, стремительный рост затрат на строительство, дорогие деньги и как следствие — трансформация самой модели девелопмента. О состоянии и трендах офисного сегмента в городах-миллионниках «Стройгазете» рассказали в пресс-службе компании IDEM-консалтинг.

Точка насыщения: сколько офисов нужно городам

В отличие от торговой недвижимости, где существуют универсальные нормативы по определению емкости рынка, когда, например, на 1000 человек в городе приходится 450 кв. метров торговых площадей – это высокий уровень, а 600 кв. метров на 1000 человек – можно назвать «порогом рентабельности», офисный сегмент напрямую зависит от локальной экономики: структуры занятости, доли МСП (малого и среднего предпринимательства) и уровня доходов населения. Для большинства российских миллионников ориентир, при котором рынок можно считать насыщенным, находится в диапазоне 300–450 кв. метров площадей бизнес центров на 1000 человек. Однако города с развитым малым и средним бизнесом, относительно невысокой долей промышленности в экономике даже при достижении этого порога имеют значительный потенциал роста и наоборот.

Согласно данным исследования:

• Екатеринбург находится в зоне высокой обеспеченности офисными площадями — 474 кв. метров на 1 тыс. жителей, однако порог насыщения еще не наступил, но плато уже близко.

• Новосибирск обеспечен 327 кв. метрами на 1 тыс. жителей, но имеет хороший потенциал для вывода новых объектов.

• Казань наращивает площади в последние годы и вышла на уровень 315 кв. метров с прошлых 292 кв. метров 1 тыс. человек в 2023 году.

• А в Уфе, при довольно невысоком показателе 199 кв. метров на тысячу человек, потенциал роста ограниченный.

• Пермь остается одним из «голодных» рынков с показателями около 200 кв. метров на тысячу жителей.

При этом можно отметить одну тенденцию: приближение к точке насыщения провоцирует новый виток развития продукта — бизнес-центры становятся более качественными, так как в борьбе за клиента девелоперы вынуждены улучшать продукт и инфраструктуру. «А» класс занимают все большую долю рынка городов-миллионников.

При этом в гонке за высоким классом, девелоперы иногда переоценивают возможности рынка и конкретной локации, что ведет к созданию избыточно дорогих объектов с недостаточной доходностью.

Дефицит в классе А на фоне роста вакансии

При общем замедлении темпов ввода новых объектов, в регионах обостряется дефицит в высоких классах. Бизнесу требуются современные пространства, однако девелоперы проявляют осторожность из-за нарастающих финансовых рисков.

В 2025 году уровень свободных площадей в большинстве регионов вырос с 3–4% до 6–7%. На этом фоне вакансия в А-классе практически во всех городах оставалась крайне низкой. А вот разница в ставках между классами А и В+ составила около 25%, а в некоторых городах (Уфа, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Новосибирск) превысила и 30%, что прямо указывает на нехватку качественных площадей. В лидирующих регионах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск, СПб) аренда в классе А варьируется от 30 тыс. до 36 тыс. рублей за кв. метр в год, в то время как в среднем в региональных центрах она составляет 21,6 тыс. –24 тыс. рублей за кв. метр в год.

Четыре ключевые тенденции:

1.Паркинг как конкурентное преимущество. Обеспеченность машиноместами стала критическим фактором ликвидности. Целевой показатель для лучшего финансового результата, в зависимости от региона, — 2–2,6 м/м на 100 кв. метров офисной площади.

2.Децентрализация. Перегруженность центров крупных городов и развитие транспортной инфраструктуры (метро, новые магистрали) стимулируют спрос на качественные БЦ, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью и это становится критическим фактором выбора, даже выше классических деловых агломераций.

3.Офисы в рамках КРТ. Интеграция деловых функций в жилую застройку стала частым явлением. Новая среда для жизни и бизнеса, повышает привлекательность жилых комплексов, создавая новый опыт.

4.Модель Build-to-sell. Из-за дорогого кредитования девелоперы переходят от арендной модели «построил — сдал» к продаже блоков или всего здания («построил — продал»). Это также стимулирует развитие и выход на региональные рынки профессиональных управляющих компаний.

Прогноз: к чему готовиться бизнесу?

Аналитики прогнозируют сдержанный сценарий развития рынка на ближайшие годы. Ожидается замедление роста ставок до уровня инфляции, а в некоторых регионах и ниже, возможное сокращение спроса на 10–20%. Новые объекты планироваться будут, но в меньшем объеме и по большей части в модели Build-to-sell.

Руководитель отдела стратегического консалтинга «IDEM-консалтинг» Денис Зыков дополнил, что рынок не прощает завышенных ожиданий. В текущих условиях ключевой задачей становится не просто строительство с соблюдением современных высоких стандартов, а таргетированный продукт.

«Сегодня в городах-миллионниках формируется практика децентрализации. Это приводит к появлению бизнес-центров высокого класса в новых, нераскачанных локациях, и практика показывает, что рыночные ставки аренды не просто достижимы, но иногда и выше конкурентов за счет лучшей транспортной доступности и хорошей обеспеченности парковочными местами», — уточнил он.

Рынок офисов в регионах стал более взрослым и требовательным, при этом появились новые возможности, но надо помнить, что далеко не всегда высококлассный продукт будет оптимальным решением в конкретной локации, а вот грамотное зонирование, оптимальный размер блоков, четко выверенная инфраструктура и достаточный парковочный коэффициент дадут проекту большую устойчивость и ликвидность.