Это чревато. Юрист Лев рассказал о новшествах в перепланировке жилья
«Моя квартира: что хочу, то и делаю», — обычно так рассуждают владельцы квартир в многоквартирных домах, когда затевают перепланировку. О том, какие работы внутри квартиры точно не получится согласовать с надзорными органами, рассказывает юрист-практик, эксперт по узакониванию перепланировок Лев Лев.
Антонина Лопаева, aif.ru: Лев, давайте сразу разграничим: запрещенный список того, что нельзя менять в квартире, един для всех регионов России?
Лев Лев: По некоторым пунктам законодательство в регионах нашей страны может отличаться. То, что вполне можно будет узаконить в Новосибирске или Перми, не дадут сделать в Москве или Санкт-Петербурге. Поэтому здесь нужно смотреть не только на характер проводимых работ, но и на место, где всё это происходит.
— Хорошо, а что тогда точно нельзя менять в квартире?
— Изменения разделяются на перепланировку, переустройство и реконструкцию. Перепланировка — это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Например, часто считают, что перегородку из гипсокартона не нужно согласовывать и узаконивать. Хотя по законодательству любая перегородка высотой более 1,5 м от пола попадает в изменение плана квартиры.
— Этот запрет можно обойти?
— Можно на законных основаниях без согласования установить мобильные перегородки — в виде ширм или «гармошки». К шкафам-купе от потолка до пола тоже претензий нет, это считается мебелью.
В рамках перепланировки нельзя устанавливать газовое оборудование — например, плиту — там, где его не должно быть. После многочисленных взрывов в газифицированных домах надзорные и обслуживающие организации стали пристально следить за этим. Дело в том, что вентиляция устроена во многих домах так, чтобы в случае утечки газа вентиляция могла справиться с ней. В правилах пожарной безопасности даже прописано, что кухни должны быть изолированы. В ряде регионов строго следят за тем, чтобы кухонная дверь была с порожком, а окна оставались деревянными. Потому что есть такое понятие, как естественная вентиляция деревянных окон.
— Можно поменять местами кухню и жилую комнату?
— Нет. Также нельзя размещать санузлы над жилыми помещениями и расширять их за счет кухонь и комнат. Однако есть исключения: если под вами находятся нежилые помещения другой квартиры или коммерческий объект, в том числе апартаменты, то перенос мокрых точек возможен.
С мокрыми точками порой возникают спорные ситуации. В Москве и Санкт-Петербурге вам не разрешат вывести на балкон кухонную мойку. А в Челябинске или Тюмени у администрации нет прописанных полномочий согласовывать инженерные коммуникации. Но если вдруг вы затопили соседа, то ответственность будет целиком на вас, и ни одна страховая компания вам не компенсирует нанесенный ущерб.
— Продолжим тему балконов. Многие хотят расширить комнату за счет утепления лоджии или балкона. Так можно?
— Постановлением Госстроя РФ № 170 это тоже запрещено. Хотя люди оформляют это как установку французских окон, убирают подоконную часть, но остекление между комнатой и балконом не делают. Правда, с точки зрения пожарной безопасности придется оставить перегородку между лоджией и жилым помещением длиной не менее 1,2 метров. Она служит некой защитой от огня на случай пожара.
Что касается утепления балконов, то есть практика установки на них электрообогревателей. Это тоже не поощряется законом, но поймать нарушителя за руку сложно. Он просто уберет обогреватель с балкона к визиту жилищного инспектора, а затем вернет.
— В каждом городе страны есть аварийный жилфонд или дома культурного наследия. Что запрещено делать там?
— В аварийных домах перепланировка запрещена вообще. Для каких-либо изменений в объектах культурного наследия нужно разрешение Минкульта. Проверить, относится ли ваш дом к культурному наследию, можно на официальном сайте данного ведомства.
— А это правда, что даже кондиционер теперь так просто не установишь?
— Установка кондиционеров относится к реконструкции с переустройством. Если дом находится на гостевом маршруте, то с 2016 года нужно сначала получить согласие собственников жилья в МКД, если дом авторского проекта, то необходимо получить согласие автора застройки ЖК. Для владельцев в монолитных и кирпичных домах это не менее 50%+ 1 голос от общего количества голосующих; для панельных домов нужно получить 66%+1 голос «За». Поэтому есть практика, когда либо управляющая компания централизованно выносит вопрос на голосование, либо этим занимаются старшие по подъезду и дому.
— Можно сделать окно или дверной проем пошире?
— В панельных домах 2019 года на основании разъяснения Верховного суда запрещён демонтаж или пробивка проёмов в несущих и самонесущих панелях и крупноблочных домах. Иногда владельцы квартир на первых этажах домов демонтируют балкон и делают себе отдельный выход из квартиры. Однако без согласия жильцов всего многоквартирного дома этого делать нельзя.
— Очень любят делать в квартирах инфракрасные сауны...
— Монтаж саун, каминов, самовольная замена газовой плиты на электрическую, установка кондиционеров на лицевой стороне дома без согласия автора проекта относятся к незаконному переустройству. Конечно, люди и тут находят способы обойти запреты и ограничения. Скажем, сауна «маскируется» под техническую комнату на территории санузла. У нас нет законодательных ограничений, чем она может быть оснащена. С другой стороны, нужно все-таки думать о последствиях. В России уже были случаи, когда из-за инфракрасных саун в многоквартирных домах выгорали квартиры.
Или другой пример. В домах с деревянными перекрытиями запрещено заливать пол бетонной стяжкой, даже под душевые кабины. Чтобы сделать бетонную чашу для душа, пол поднимается на 15-20 см. А это — дополнительная нагрузка порядка 1 тонны на 2 квадратных метра, а если таких квартир несколько, то дом может «повести», могут пойти трещины, вплоть до обрушения конструкций, потому что на такую нагрузку они не рассчитаны изначально. Так что если ставить душевую кабину, то только облегченный вариант фабричного производства.
— Лев, как может быть обнаружена незаконная перепланировка? Ведь люди живут с нарушениями годами.
— Нередко ее выявляют кадастровый инженер или оценщик. Скажем, человек решил продать или подарить свою квартиру, готовит документы, а специалист во время выезда выявляет несоответствие объекта имеющимся документам. Разумеется, Росреестр налагает запрет на сделку. Но чаще всего нарушителей «сдают» соседи, пишут заявления в Госжилинспекцию, и инспектор выезжает на место.
В моей практике были случаи, когда в панельном доме делали несколько арок или объединяли несколько квартир пробивая проемы в панелях. Или переносили кухню в коридор вместе с газовой плитой, хотя квартира даже не являлась собственностью жильцов. Такое, конечно, согласовать невозможно.