Эффект домино. В Перми только четыре девелопера приступили к работе со счетами эскроу
Время эскроу-счетов в строительстве наступает меньше, чем через два месяца. Но пока в Перми только четыре девелопера приступили к работе по новой схеме. Другие в лучшем случае обсуждают ситуацию с банками
В Пермском крае сегодня возводятся 122 дома, сообщает региональное министерство строительства и архитектуры. После 1 июля 91 дом можно будет достраивать по старой схеме – с привлечением денег дольщиков. 31 объект уже попадет под новые правила – на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Но только по четырем из этих проектов началась работа по новой схеме. Рекомендованный (но не минимальный) срок рассмотрения банком заявки на получение проектного финансирования составляет 45 дней.
В минстрое рассказали, что приступили к работе с эскроу-счетами компании «Стром» (объект на ул. Каляева, 15), «Талан» (ул. Карпинского, 50), «Нова Девелопмент» (ул. Дениса Давыдова, 11), «УралДомСтрой» (ул. Фридриха Энгельса, 18). «По 23 объектам застройщиками и банками завершаются процедуры, связанные с переходом на проектное финансирование, застройщики еще четырех домов до сих пор не приступили к этим мероприятиям», – рассказали в минстрое. По данным ведомства, 19 девелоперов ведут переговоры со Сбербанком, 12 – с «ДОМ.РФ», по одному – с «ВТБ» и «ПромСвязьБанком».
В пермском отделении Уральского ГУ Банка России провели встречу с застройщиками и депутатами, где обсудили вопросы перехода на проектное финансирование.
«Чтобы не произошло «эффекта домино», нам вместе необходимо выработать предложения и решения. Обязательство региона – в увеличении объемов строительства, а не уменьшении», – прокомментировал Дмитрий Скриванов, депутат Государственной думы России.
По словам застройщиков, одна из основных проблем – финансовая нагрузка компаний в виде обременения строительством инфраструктуры. Из-за этого могут возникнуть трудности при получении проектного финансирования.
«Сейчас в Пермском крае всех застройщиков нагружают социальными объектами. В таком случае, если дома возводятся не в центре города, проекты будут нерентабельными и банки откажут в проектном финансировании», – отметила Ирина Плотникова, директор финансово-экономической службы компании «СтройПанельКомплект».
Дмитрий Скриванов поддержал девелоперов. По его мнению, при запуске нового механизма долевого строительства власти регионов должны взять социальную инфраструктуру и другие вопросы дополнительного обременения проектов на себя. «Иначе схема может не заработать», – отметил он.
Значимость тесного взаимодействия краевой власти и застройщиков подчеркнул и
По словам Михаила Бесфамильного, депутата городской думы, гендиректора «Орсо групп», у министерства строительства и архитектуры Пермского края есть возможности помочь компаниям, которые не смогут достраивать проекты по старым правилам и получат отказ в банковском финансировании. «С помощью объединения краевой власти и застройщиков можно максимально сгладить процесс перехода на проектное финансирование. Встречи с минстроем уже проводились, но о каком-то результате говорить рано», – прокомментировал Михаил Бесфамильный.
Он посетовал на низкую прибыльность жилищного строительства в Перми.
«В городе у строительных проектов низкая рентабельность и невысокий платежный спрос. Наценки банка по кредиту увеличат себестоимость квартир. При продаже квартир через эскроу средняя стоимость составит 70 тыс. рублей за «квадрат», в то время как сейчас цена реализации жилья в Перми – 55 – 60 тыс. рублей за «квадрат». Мы видим, что при работе с банковским финансированием цена объектов сильно вырастет. Такие дома окажутся не конкурентоспособными, пока еще будут продаваться квартиры в объектах, достраиваемых по старым правилам. Сегодня строители зарабатывают порядка 7 тыс. рублей с квадратного метра, но дальше рентабельность станет еще ниже», – рассказал Михаил Бесфамильный.
Процент, под который банки выдают проектное финансирование, составляет 11 – 12%, сообщили в Центробанке. Ставка постепенно снижается, когда на эскроу счетах по проекту накапливается определенная сумма. Например, в «ДОМ.РФ» ставка составляет 0,01%, если на эскроу счетах набралось 200% средств от суммы кредита. Средневзвешенная ставка составляет 6 – 8%.
По словам Ирины Плотниковой, на жилищном рынке Перми это не реально. «Показатель, которого можно достичь – 9 – 10%, но это очень много. Адекватная ставка – 5 – 6%. У меня просьба к Центробанку, по возможности сделайте ставки для застройщиков более лояльными», – выступила Ирина Плотникова.
В ответ Екатерина Першина, представитель банка «ДОМ.РФ» отметила, что для улучшения ситуации не хватает активности девелоперов. «Чем больше застройщики будут с нами общаться и доносить информацию о своих проблемах, тем активнее мы будем искать решения и создавать конкурентную среду. Если застройщик узнал условия кредитования и просто отказался – это не диалог. Давайте обсуждать», – прокомментировала г-жа Першина.
Александр Якубовский, депутат Государственной думы РФ призвал застройщиков подходить к планируемым проектам более осознанно.
«Необходимо адаптироваться к новым реалиям. Возврата назад к долевому строительству уже не будет. Ни в одной стране мира нет такого, чтобы компании, не являющиеся кредитными организациями, могли привлекать деньги граждан, тем более в таких объемах. Да, в результате перехода на проектное финансирование, рост себестоимости строительства произойдет. Просто считайте лучше экономику своих проектов, если они не рентабельны – не беритесь за них. Настойчиво прошу адаптироваться к новым реалиям», – отметил Александр Якубовский.
Некоторые застройщики рассказали, что рады бы взяться за новые проекты, но энтузиазм кончается уже на этапе поиска земельного участка. «Мы весь последний год смотрели, какие участки мэрия Перми выставляет на аукционы для возведения многоквартирных домов. Ни одного подходящего варианта не было. Мы провели переговоры с собственником подходящего под проект участка. Он предложил нам 40 соток земли за 200 млн рублей. При такой цене себестоимость квадратного метра в планируемом объекте подорожает на 6 тыс. рублей. Еще одна серьезная статья расходов – подключение сетей. За услуги «НОВОГОРа» нам нужно заплатить 50 млн рублей, «Т-Плюс» – 7 млн рублей, при условии, что сети мы проложим сами. Это дает удорожание «квадрата» еще на 8 – 9 тыс. рублей. В общей сложности получаем рост себестоимости квадратного метра примерно на 15 тыс. рублей. При обычном долевом строительстве это подъемная цена. Если работать по схеме проектного финансирования и добавить удорожание за пользование кредитными средствами, получится слишком высокая для пермского рынка стоимость квартир. У нас опускаются руки. Мы готовы работать с эскроу, но дайте нам землю и возможность подключения сетей на более выгодных условиях», – выступила Анна Черепанова, представитель компании «КМПроджект-Пермь».
Застройщики посетовали на отсутствие конкуренции среди банков, готовых кредитовать застройщиков. Пока наиболее активно себя проявляет Сбербанк. При отсутствии конкурентной среды, условия кредитования могут быть не самыми привлекательными. На это в Центробанке ответили, что банковский сектор готов к переходу на систему финансирования с использованием счетов эскроу. В случае неудовлетворительной работы банка застройщик в праве пожаловаться на него.
«В Пермском крае присутствует 18 банков, уполномоченных работать с проектным финансированием. Да, Сбербанк занимает лидирующую позицию, так как у него имеется методическая подготовка. Другие кредитные организации тоже подтягиваются, у них есть соответствующие компетенции», – пояснил Алексей Моночков, управляющий Отделением Пермь Уральского ГУ Банка России.
В соответствии с законодательством с 1 июля 2019 года девелоперы могут привлекать деньги дольщиков только с использованием эскроу-счетов. Но исключение составляют объекты, соответствующие определенным критериям (степень готовности дома и количества заключенных договоров участия в долевом строительстве).
Весна не пришла. Работы на четверти всех строящихся домов Перми заморожены.