Иск о сносе самовольной постройки и претензионный порядок: всегда ли надо соблюдать?

Не так давно вступили в силу новые нормы о соблюдении претензионного порядка разрешения спора как главного условия разрешения спора в суде (предъявления иска). В первую очередь речь идет о ч. 5 ст. 4 АПК РФ в редакции в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ. Осмелюсь напомнить о чем эта норма: Эта норма крайне далека от идеала, и она привела к радикальному расширению использования обязательного досудебного урегулирования даже на те споры, которые с трудом предполагают досудебное урегулирование. Например, снос самовольной постройки. Сложно представить себе такой диалог: - Вы возвели самовольную постройку. Я направил Вам претензию! - Добрый день! Спасибо получил. И, правда, самовольная! Сейчас отвечу Вам и снесу постройку в ближайшее время! Скорее всего, на такое развитие событий не стоит рассчитывать ввиду высокой цены спора. Тем не менее, практика первого месяца применения новой редакции ч. 5 ст. 4 АПК РФ, показывает, что суды требуют соблюдения претензионного порядка, обратное является основанием для возврата искового заявления (Определение Арбитражного суда Алтайского края от 21.06.2016 по делу N А03-10405/2016, Определение Арбитражного суда Пензенской области от 22.06.2016 по делу N А49-7492/2016-34В/15, Определение Арбитражного суда Пензенской области от 21.06.2016 по делу N А49-7439/2016, Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-13357/2016). Конечно, актуальность последующего вопроса после «ночей длинных ковшей»[1] существенно снижается, но во всех ли случаях для предъявления иска о сносе самовольной постройки требуется соблюдение претензионного порядка? Вариантов ответа не так и много. Первый из них – соблюдение претензионного порядка необходимо, поскольку иск о сносе самовольной постройки основан на ст. 222 ГК РФ. Однако второй вариант ответа тоже имеет право на жизн