Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
Число ДДУ
По сравнению с 1 полугодием 2029 г.
По сравнению с 2 полугодием 2020 г.
Доля ФО от рынка
Число ДДУ на 100 тыс. жителей
Центральный ФО
168965
+84%
-2%
40%
431
Приволжский ФО
63299
+51%
-24%
15%
218
Северо-Западный ФО
62028
+11%
-20%
15%
445
Южный ФО
43512
+35%
-19%
10%
264
Сибирский ФО
33677
+40%
-18%
8%
198
Уральский ФО
33128
+64%
-17%
8%
269
Дальневосточный ФО
10162
+12%
6%
2%
125
Северо-Кавказский ФО
7727
+86%
5%
2%
78
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
Регионы-лидеры по приросту сделок в %
Регион
ДДУ 1 полуг. 2020
ДДУ 1 полуг. 2021
Динамика за год
1
Томская область
112
560
+400%
2
Республика Дагестан
118
505
+328%
3
Кабардино-Балкарская Республика
181
733
+305%
4
Республика Ингушетия
11
44
+300%
5
Курганская область
350
1233
+252%
6
Рязанская область
3250
10356
+219%
7
Самарская область
3918
9910
+153%
8
Кемеровская область
691
1704
+147%
9
Московская область
26479
60603
+129%
10
Пензенская область
1916
4169
+118%
Регионы с максимальным падением сделок в %
1
Республика Бурятия
927
655
-29%
2
Амурская область
404
308
-24%
3
Республика Саха (Якутия)
2282
1782
-22%
4
Вологодская область
1955
1549
-21%
5
Республика Марий Эл
1084
869
-20%
6
Республика Карелия
1437
1179
-18%
7
Архангельская область и Ненецкий АО
3486
2964
-15%
8
Красноярский край
5652
5001
-12%
9
Астраханская область
644
600
-7%
10
Республика Алтай
44
41
-7%
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
№
Субъект
Кол-во сделок, тыс. шт
Относительно 1 полугодия 2020 г.
Доля от всего рынка
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г.
1
Москва
68,3
+71%
16,2%
1
2
Московская область
60,6
+129%
14,3%
2
3
Санкт-Петербург
37,8
+9%
8,9%
3
4
Краснодарский край
23,8
+39%
5,6%
4
5
Новосибирская область
16,6
+73%
3,9%
8
6
Свердловская область
14,9
+41%
3,5%
6
7
Ленинградская область
10,5
+19%
2,5%
5
8
Рязанская область
10,4
+219%
2,5%
24
9
Самарская область
9,9
+153%
2,3%
10
10
Ростовская область
9,8
+15%
2,3%
11
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
№
Регион
Число сделок с эскроу
Доля эскроу-счетов в сделках по региону
1
Республика Мордовия
576
100%
2
Республика Ингушетия
44
100%
3
Республика Калмыкия
135
100%
4
Оренбургская область
2857
99%
5
Амурская область
305
99%
6
Республика Коми
657
99%
7
Новгородская область
481
98%
8
Курганская область
1204
98%
9
Орловская область
1393
96%
10
Республика Хакасия
550
95%
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
Регион
Общее число сделок
Динамика числа сделок за год
Динамика числа сделок за полгода
Количество сделок с эскроу-счетами
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества
Российская Федерация
422 498
51,3%
-12,9%
244 356
58%
Центральный ФО
168 965
83,9%
-1,6%
75 691
45%
Москва
68 285
71,3%
-4,3%
43 515
64%
Московская область
60 603
128,9%
10,8%
10 943
18%
Рязанская область
10 356
218,6%
42,1%
1 077
10%
Воронежская область
7 345
39,9%
-12,6%
6 126
83%
Ярославская область
2 561
56,2%
1,5%
1 827
71%
Тульская область
2 552
50,0%
-24,8%
322
13%
Калужская область
2 100
24,2%
-7,1%
972
46%
Брянская область
2 005
41,4%
-30,5%
1 408
70%
Владимирская область
1 997
-5,1%
-46,8%
1 092
55%
Тверская область
1 971
41,0%
-26,2%
1 620
82%
Смоленская область
1 490
55,2%
-16,5%
1 169
78%
Орловская область
1 447
6,4%
-31,1%
1 393
96%
Тамбовская область
1 380
43,2%
-29,4%
1 198
87%
Липецкая область
1 325
26,9%
-33,0%
817
62%
Белгородская область
1 266
27,0%
-7,5%
691
55%
Курская область
874
35,1%
-17,7%
703
80%
Ивановская область
810
45,2%
-43,3%
353
44%
Костромская область
598
9,3%
-34,1%
465
78%
Северо-Западный ФО
62 028
11,3%
-20,0%
27 516
44%
Санкт-Петербург
37 796
9,0%
-18,5%
13 262
35%
Ленинградская область
10 495
18,9%
-21,2%
6 894
66%
Калининградская область
6 028
54,2%
-4,5%
3 269
54%
Архангельская область и Ненецкий АО
2 964
-15,0%
-43,4%
363
12%
Вологодская область
1 549
-20,8%
-18,9%
1 035
67%
Республика Карелия
1 179
-18,0%
-39,0%
796
68%
Псковская область
862
55,6%
17,1%
759
88%
Республика Коми
664
59,6%
-35,8%
657
99%
Новгородская область
491
11,8%
-25,4%
481
98%
Мурманская область
нет сделок
Южный ФО
43 512
34,6%
-19,4%
32 446
75%
Краснодарский край
23 832
39,0%
-19,8%
19 497
82%
Ростовская область
9 821
15,4%
-25,7%
7 536
77%
Республика Крым и Севастополь
4 225
50,1%
-9,6%
2 291
54%
Волгоградская область
3 027
57,6%
-13,7%
2 183
72%
Республика Адыгея
1 872
58,8%
6,7%
418
22%
Астраханская область
600
-6,8%
-36,2%
386
64%
Республика Калмыкия
135
27,4%
-13,5%
135
100%
Северо-Кавказский ФО
7 727
85,5%
4,6%
4 710
61%
Ставропольский край
5 288
70,5%
-6,9%
4 369
83%
Республика Северная Осетия - Алания
1 096
56,8%
25,1%
176
16%
Кабардино-Балкарская Республика
733
305,0%
372,9%
59
8%
Республика Дагестан
505
328,0%
-9,8%
62
12%
Чеченская Республика
61
13,0%
-35,1%
0
0%
Республика Ингушетия
44
300,0%
69,2%
44
100%
Карачаево-Черкесская Республика
нет сделок
Приволжский ФО
63 299
51,4%
-24,0%
48 529
77%
Самарская область
9 910
152,9%
-8,8%
6 265
63%
Республика Татарстан
9 690
26,4%
-28,0%
6 856
71%
Республика Башкортостан
8 301
32,3%
-24,1%
4 993
60%
Пермский край
6 187
39,5%
-31,1%
5 166
83%
Нижегородская область
4 950
51,7%
-28,9%
3 422
69%
Удмуртская Республика
4 563
33,6%
-21,1%
4 011
88%
Пензенская область
4 169
117,6%
-18,3%
3 694
89%
Чувашская Республика
3 648
32,6%
-36,8%
3 376
93%
Саратовская область
3 454
87,9%
-31,9%
3 020
87%
Оренбургская область
2 880
90,9%
4,0%
2 857
99%
Ульяновская область
2 501
31,3%
-14,2%
2 214
89%
Кировская область
1 601
3,9%
-48,3%
1 265
79%
Республика Марий Эл
869
-19,8%
-32,4%
814
94%
Республика Мордовия
576
98,6%
83,4%
576
100%
Уральский ФО
33 128
64,4%
-17,4%
22 592
68%
Свердловская область
14 916
40,8%
-16,2%
6 565
44%
Тюменская область
9 545
99,7%
-25,6%
8 070
85%
Челябинская область
5 318
71,9%
-18,3%
4 818
91%
Ханты-Мансийский АО
1 798
67,9%
-6,9%
1 669
93%
Курганская область
1 233
252,3%
95,7%
1 204
98%
Ямало-Ненецкий АО
318
20,5%
-27,1%
266
84%
Сибирский ФО
33 677
39,6%
-17,7%
25 548
76%
Новосибирская область
16 639
72,6%
-14,7%
12 068
73%
Алтайский край
5 374
19,3%
-28,7%
4 560
85%
Красноярский край
5 001
-11,5%
-21,5%
3 915
78%
Иркутская область
2 963
22,5%
-8,5%
1 705
58%
Кемеровская область
1 704
146,6%
11,2%
1 546
91%
Омская область
814
49,4%
-44,9%
661
81%
Республика Хакасия
581
14,1%
-32,4%
550
95%
Томская область
560
400,0%
60,5%
519
93%
Республика Алтай
41
-6,8%
-19,6%
24
59%
Республика Тыва
нет сделок
Дальневосточный ФО
10 162
12,4%
6,1%
7 324
72%
Приморский край
4 788
67,3%
24,7%
4 160
87%
Республика Саха (Якутия)
1 782
-21,9%
0,1%
769
43%
Хабаровский край
1 318
4,4%
-25,2%
954
72%
Сахалинская область
810
5,2%
20,9%
400
49%
Республика Бурятия
655
-29,3%
-7,7%
541
83%
Забайкальский край
501
-5,6%
36,5%
195
39%
Амурская область
308
-23,8%
-31,4%
305
99%
Еврейская АО
нет сделок
Камчатский край
нет сделок
Магаданская область и Чукотский АО
нет сделок
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра