"Бьем в колокола". Земельный вопрос затормозит жилищное строительство в Барнауле

Жилищное строительство в Барнауле остановится в ближайшие 2-3 года, если за это время в городе не решат проблему с земельными участками. Девелоперы уже сейчас "хватаются за голову": согласно генеральному плану в Барнауле остался лишь один свободный от застройки квартал, работать за "новым" мостом – утопия, в центре – "самоубийство". Проблему с землей мог бы решить банк участков под жилищное строительство, работы по созданию которого начнутся в ближайшее время. Но пока предприниматели не понимают ни механизм формирования документа, ни конкретных сроков его появления. 

"Вопросов больше, чем ответов"

Банк земельных участков в Барнауле – важный для города документ, говорят застройщики. Он покажет, как алтайская столица будет развиваться в ближайшие несколько лет, где появятся высотные дома, а где – кварталы со школами и детсадами. Вопрос создание такого реестра девелоперы обсуждали с главной Барнаула Вячеславом Франком, представителями строительных комитетов города, архитекторов. Встреча прошла 19 мая 2020 года. И застройщики, и чиновники уверены, что документ нужен городу, но когда он появится, никто не знает: глава города пока только предложил создать рабочую группу, которая займется решением этого вопроса.

"Сегодня в городе нет перспектив для развития жилищного строительства, промышленных и торговых объектов. Да, принят генеральный план города, в нем показано, где мы должны строить. Но это не значит, что там можно работать. Ведь возводить кварталы и отдельные дома возможно только на сформированных земельных участках, у которых есть проект планировки, проведено межевание. В банке будут представлены такие готовые земли. Когда документ подготовят, мы будем понимать, на каких землях можно поострить дом, на каких – ТЦ. Если участок интересен инвестору, он подает заявку на аукцион", – объяснил заместитель генерального директора ИСК "Союз" Александр Мишустин.

В Барнауле, по его словам, земли, подходящей под жилищное строительство, практически нет. Работать на одних участках мешают памятники архитектуры, на других – категория земли (она не предназначена для многоквартирных домов), третьи застроены аварийным жильем или частными домами, и не со всеми собственниками получается договориться. 

"Чтобы строить дома, нужно учитывать много параметров. Взять, например, памятники архитектуры. Их в городе почти 200. У них определены охранные зоны, которые диктуют, что можно строить рядом, какой высоты должно быть здание, на каком расстоянии от памятника. В банке это все будет учтено. Без этого документа сегодня выполнить задачу по строительству жилья невозможно", – считает Мишустин.

В Алтайском крае по национальному проекту "Жилье" до 2025 года должны построить 5,6 млн квадратов. Ежегодно в регионе застройщики должны сдавать почти 1 млн квадратных метров, из которых 700-800 тысяч – в Барнауле. Пока город отстает от утвержденных темпов: по итогам 2019 года в алтайской столице сдали 492 тысяч квадратов, план на 2020 год – 530 тысяч. 

Девелоперы уверены: новый документ в перспективе не только сформирует представления компаний о застройке города, но и позволит им определять, какое жилье нужно возводить по какой цене, в каком объеме.

"Банк земельных участков нужен. Строить в центре – это одно, развиваться в спальных районах – другое. Застройщики должны понимать, какие земли есть, в какой объеме, где есть перспективы для работ. В центральном районе Барнаула одна цена и стоимость квадратного метра, благодаря реестру мы увидим, сколько там можно построить жилья. Если будет переизбыток – уйдем в другие районы. Но насколько будет популярен документ, покажет время", – считает руководитель ИСК "Строительный камень" Сергей Иванько.

Несмотря на перспективы, которые "открывает" документ, у застройщиков осталось много вопросов. И главные – как именно будет сформирована база, за счет каких участков, кто именно займется созданием реестра.

"Документ нужен, полезен, но только я не вижу механизмов его создания. Да, поговорили о формировании рабочей группы, о том, что подобные собрания еще будут. Но у большинства присутствующих сложилось ощущение, что встреча прошла ради встречи. Вопросов пока гораздо больше, чем ответов", – отмечает руководитель компании "Строительная перспектива" Андрей Комяков.

Земля, которой нет

Банк земельных участков для жилищного строительства – не новый документ для города. На сайте управления имущественных отношений Алтайского края уже есть "Реестр свободных земельных участков". В нем – 48 территорий, которые город предлагает под строительство. Все они "пустые", свободны от зданий и порой даже не имеют точного адреса. Важное отличие документа, над которым планирует работать администрация, в том, что участки в нем могут быть сформированы на застроенных территориях, объединять несколько кварталов в частном секторы.

"Звучит дико, но в Сибири, в Барнауле, нет участков для массового жилищного строительства. Компании столкнулись с дефицитом. Работа по возведению жилых комплексов – длительная, она растягивается на несколько лет, и мы уже сегодня должны понимать, где будем работать через два-три года, чтобы отрасль не остановилась. У некоторых компаний города есть запас из участков, у других – нет. Реформы последних лет оставили на рынке в основном крупных игроков, но их парой "вымученных" точечных участков по 20 соток не "накормить", за ними тысячные коллективы, десятки смежных компаний, производство стройматериалов – целая индустрия. Поэтому строители сегодня и бьют в колокол, чтобы привлечь внимание к проблеме", – говорит заместитель генерального директора по маркетингу "Жилищной инициативы" Роман Клевакин.

О нехватке земельных участков в городе застройщики заговорили в прошлом году, когда в Барнауле приняли генеральный план. В документе указан лишь один свободный квартал под застройку. Это 2036. Он ограничен улицей Солнечная Поляна, улицей Сергея Семенова, улицей им. Христенко. Когда его выставят на аукцион и продадут (девелоперы считают – речь пойдет о сотнях миллионов рублей), работать компаниям придется на месте аварийного и ветхого жилья, а также в частном секторе. Для многих компаний такая перспектива – совсем не перспектива.

"Генплан говорит: надо сносить частный сектор. Но как работать? Там нет ни проекта планировки, ни межевания. Кто там будет строить сети? Расширять улицы? Решать вопрос с социальными объектами? Для того, чтобы Барнаул развивался по этому пути, нужна комплексная работа краевых и городских властей. Сейчас в алтайской столице есть несколько программ по строительству многоквартирных домов, реконструкции сетей, возведению дорог. Их нужно как-то объединить, чтобы не получилось так: дорогу сделали, а потом приступили к строительству ЖК, и полотно нужно снова перекладывать", – считает Александр Мишустин.

Уйти вглубь

Возводить новые кварталы застройщикам города в ближайшие годы все-таки придется на уже застроенных территориях, уверен Андрей Комяков. Расширение Барнаула в сторону Новоалтайска, о которой грезят некоторые компании произойдет "не в этой жизни". Но, чтобы девелоперы могли комфортно работать в центре города, сносить частный сектор, выкупать участки у собственников, нужны законы, акты, программа.

"В Новосибирске, например, приняли реновацию по принципу Москвы. Администрация города выбирает квартал, который надо застроить высотками, проводит конкурс, формирует выкупную цену. В этом случае никого не волнует, какое жилье подлежит сносу. Честно говоря, я не думаю, что подобная концепция развития Барнаула появится в ближайшие несколько лет", – говорит Комяков.

Вопрос строительства на правом берегу Оби пока не рассматривает и компания "Жилищная инициатива". Ее руководитель Юрий Гатилов рассказал amic.ru, что эта идея создания агломерации Барнаул-правый берег-Новоалтайск существует еще с советских времен. Компания прорабатывала технические возможности строительства, но "в современном мире немного придется подождать", тем более, что в новом генплане до 2036 года эту территорию не зарезервировали под жилищное строительство.

Сейчас компания сосредоточена на строительстве на левом берегу Оби, но в будущем не исключает, что все-таки "шагнет" на остров Помазкин.  

"Пока мы рассматриваем строительство на ул. Приречной, мне нравится это место. Его можно развивать, а в будущем – продлить улицы на остров, думаю, там будет место для проживания. Тем более, сейчас в старом центре города проводят большие работы, обновляют коммуникации. Думаю, горожанам оно тоже будет интересно", – отмечает Гатилов. 

Присматриваются компании не только к частному сектору в центре, но и к ветхим и аварийным кварталам на Потоке, Жилплощадке, на ул. Советской Армии. Но пока там появляются только точеные проект, а девелоперы хотели бы видеть квартальную застройку.

"Чтобы строить, например, на Потоке, нужна краевая или городская программа, законы. Этот район усеян аварийными многоквартирными домами. Есть много вопросов к их расселению и сносу. Но если мы сегодня не начнем эту работу, завтра будет хуже. По генеральному плану развиваться городу некуда. Строить за Обью, на Правобережном тракте – утопия, "пичкать" центр высотками уже не хочется. Остается сторона аэропорта, пока это лучший вариант", – говорит Сергей Иванько.

Еще летом 2019 года администрация Барнаула заявила: она ведет активную работу по изысканию земель под жилую застройку, а также их территориальному планированию и проектированию объектов. К августу 2019 года были подготовлены проекты планировок и эскизы застройки микрорайонов "Строитель", "Нагорный-1", "Нагорный-2, "Обской бульвар, территории, ограниченной улицами Молодежная, Челюскинцев, переулком Ядринцева, проспект Строителей, а также участка в границах улицы Челюскинцев, переулка Ядринцева, улицы Партизанской и улицы Папанинцев. Требуют доработки и пока не утверждены проекты планировки микрорайонов "Поток", "Северо-Западный". Таким образом, площадь перспективных земель под многоэтажное строительство составляет более 450 гектаров.

Застройщики считают, что эти кварталы могут попасть в банк земельных участков и но работать на территориях компании готовы только после принятия региональных программ и законов, регулирующих выкуп участков у собственников. Девелоперы настаивают: эту процедуру в идеале должен проводит город. Чиновники Барнаула, по словам застройщиков, это понимают, о проблеме знают, но пока никто из них не готов брать на себя ответственность: эта работа затрагивает интересы десятки тысяч барнаульцев.

Цифра

В 2019 года в Барнауле введено в эксплуатацию 492,5 тысячи квадратных метров жилья, в 2020 году перед застройщиками города стоит план в 530 тысяч квадратов.