О риске признания самовольными постройками объектов ИЖС в зонах комплексного развития территории
Для Московской области (в меньшей степени – для иных регионов) характерна ситуация, когда участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ЛПХ или садоводства, включены в зону комплексного развития территории (КРТ). При этом на многих таких участках индивидуальные жилые дома и иные постройки возведены в обход правил о комплексном развитии территории. Часть из них зарегистрирована в ЕГРН, на часть права не оформлены. Как показывает практика Правового центра «Два М», в Подмосковье речь идёт о весьма существенном количестве таких объектов. И как минимум в большинстве случаев речь идёт о домах, построенных обычными гражданами для собственных нужд.А в настоящее время администрации муниципалитетов Московской области начали массово обращаться с исками о признании таких домов самовольными постройками и сносе. В связи с чем сотни и тысячи собственников, с некоторой вероятностью, могут лишиться жилья, иногда - единственного.Однако обоснованность таких исков далеко не однозначна, в свете складывающейся судебной практики. Так, судами, в отличие от муниципальных чиновников, возведение индивидуального жилого дома в зоне КРТ без заключённого договора о комплексном развитии и документации по планировке территории во многих случаях не рассматривается как нарушение законодательства. В связи с чем у собственников участков усматриваются перспективы сохранить свои дома.Системные истоки проблемы В норме комплексное развитие территории предполагает, если не вдаваться в подробности, освоение массива земель на основании договора, заключаемого между застройщиком и уполномоченным органом, подготовленной в рамках такого договора документации по планировке территории. Основной смысл, заложенный законодателем в данную процедуру, это создание одновременно с объектами основного назначения (в данном случае – жилыми или садовыми домами) необходимой для них инфраструктуры. Именно в определении перечня и объёмов такой инфраструктуры, соответствующей объёму.