Застройщики объявили об очередном скачке цен на жилье в Екатеринбурге. Городенкер готовит госстандарт для Госдумы
В 2022 году покупатели недвижимости вновь столкнутся с ростом цен, хотя и более умеренным, чем в 2021 году. Несмотря на прогнозы аналитиков по снижению спроса в первых кварталах текущего года, застройщики пока не фиксируют такую тенденцию и готовят к строительству новые проекты, учитывая дальнейшее удорожание стройматериалов и услуг. При этом качественно меняют формат жилья, предлагая вместо «пустых» квадратных метров при точечной застройке в центре приобретение квартир в жилых экосистемах, куда уже включены детсады, клиники, фитнес-центры, предприятия торговли и услуг. Примером таких ЖК в Екатеринбурге уже стали «Парк столиц» и «4 you». От участия в проектах комплексного развития территорий, учитывающих обеспечение населения соцобъектами и инфраструктурой, наоборот, в «Атлас Девелопмент» пока воздерживаются. О причинах отказа от КРТ, необходимости стандартизации жилых экосистем и перспективах развития рынка недвижимости в текущем году «Правде УрФО» рассказал генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.
«Правда УрФО»: Владимир Борисович, с чем вы связываете резкий рост строительства в 2021 году? Владимир Городенкер: Строительный бум 2021 года – это следствие развития отрасли в 2019 и 2020 года. Учитывая, что девелоперский цикл составляет в среднем два года, в прошлом году произошла сдача заложенных в тот период проектов. Был хороший спрос на заложенные квадратные метры, сейчас он меньше не стал. Покупатели также берут ипотеку, активно идут продажи в каждом проекте. Рынок на этот год видим достаточно стабильным. Цена за квадратный метр вырастет, потому что продолжают расти стройматериалы и стоимость работ. За минувший год цены на стройматериалы увеличились не меньше, чем на 40%. Еще больше подорожала рабочая сила.
«Правда УрФО»: С чем вы связываете такой резкий скачок цен на оплату работ? Владимир Городенкер: В первую очередь, это дефицит иностранной рабочей силы. По данным HeadHunter, коэффициент соискателей на количество вакансий составил 1,6. В то время как до пандемии, нормальный коэффициент, как говорят аналитики, составлял 3,5. У нас огромный дефицит специалистов, что привело к росту цен на услуги. Сегодня по тем работам, которые до пандемии стоили по 30-40 тысяч рублей, платят 60-80, иногда 90 тысяч. В Москве Сергей Собянин предложил платить по 150 тысяч рублей и брать людей из регионов, автоматизировать процессы. Но это нереализуемо – свободных рабочих в требуемых количествах в регионах нет, а у подрядчиков нет возможности покупки автоматизированных линий, ведь это тоже инвестиции, которые лягут на затраты и цены.
Нехватка же специалистов связана с закрытием профтехучилищ в 2000-е годы. Необходимо возрождать эту сферу. Мы обсуждаем возможное решение этой проблемы. Сейчас саморегулируемые организации собирают большое количество взносов, эти деньги лежат на депозитах. Мы предлагаем эти средства инвестировать в создание профессиональных обучающих учреждений, но необходимо модернизировать и саму систему и программу обучения, стандартизировать ее с помощью государства.
«Правда УрФО»: Могут ли скорректировать спрос на жилье дальнейший рост ставок ЦБ и перспектива отмены льготной ипотеки? Владимир Городенкер: Рост ставок ЦБ, думаю, еще возможен, но, максимум, на полпункта. В дальнейшем, как нам обещает Эльвира Набиуллина, будет снижение инфляции. Пик ее мы уже прошли. Ипотечные ставки пока не отыграли все повышение ставок ЦБ минувшего года и будут расти, но банки понимают, что инфляция будет снижаться и цены не задирают. Откладывать покупку и надеяться, что ставка будет ниже, думаю, не стоит. За год цена на квадратный метр вырастет, по оценкам наших специалистов, минимум на 10%.
«Правда УрФО»: Вы замечаете перераспределение спроса в сторону смещения в эконом-класс и сокращения площадей приобретаемой недвижимости? Владимир Городенкер: По нашим наблюдениям, ежегодно на 3-5% снижается средняя площадь покупаемой квартиры. Доходы населения не растут, а стоимость квадратного метра увеличивается. Все пытаются найти баланс в этой ситуации. В наших проектах рост цен происходит в связи с тем, что большая доля затрат идет на создание инфраструктуры – единого комплекса, где человек может не только жить, но и отдохнуть, провести время с детьми. С квартиры по этой причине часть площади уходит в общедомовое пространство, например, места для стоянки велосипедов, колясок, кладовки.
«Правда УрФО»: В 2022 году вы планируете начать новые проекты? Владимир Городенкер: В декабре начали проектировать третью очередь ЖК «Парк столиц». В ноябре планируем начать строить вторую очередь этого проекта. В этом году начнем третью очередь «4 you», планируем начать первую очередь нового ЖК на 70 тысяч квадратных метров в районе южного автовокзала. Это тоже будет жилье класса «комфорт+». В проектировании находятся еще три площадки, которые планируем осваивать в следующем году. Дальше планируем строить также жилье комфорт-класса. Мы ориентируемся на строительство в центре Екатеринбурга. С таким продуктом, как у нас, на окраине будет тяжело выстроить экономическую модель.
«Правда УрФО»: Ваши проекты «Парк столиц» и «4 you» создаются по принципу жилых экосистем. Что они из себя представляют? Владимир Городенкер: На территории жилых экосистем есть почти все для жизни: детсад, больница, фитнес, бассейн, аптека, магазины, рестораны и кафе. 90% того, что нужно для жизни, можно получить в периметре дома. Можно, например, не переодевать обувь, а прямо по внутренней галерее пройти в магазин или в кафе. Помимо инфраструктуры, есть достаточно большой двор, спортплощадки. В «Парке столиц» даже есть амфитеатр. Все это сказывается на цене проекта, но и привлекательность и комфорт его выше.
«Правда УрФО»: Вы хотите стандартизировать такой подход к застройке? Владимир Городенкер: Мы разрабатываем стандарт создания жилых экосистем совместно с профильным комитетом Госдумы. Это очень сложный процесс. Мы решили попробовать. Готовы делится собственными знаниями и почерпнуть и для себя что-то полезное.
«Правда УрФО»: Власти Екатеринбурга обозначали отчасти схожие подходы в сфере обеспеченности соцобъектами и инфраструктурой при реализации проектов комплексного развития территорий. Выбраны пилотные площадки для их реализации. Как вы оцениваете перспективы проектов КРТ? Владимир Городенкер: Идея правильная. У нас очень много территорий, которые сегодня не отвечают требованиям для проживания людей. Однако в текущие проекты КРТ мы идти не готовы, потому что предложенный механизм пока сырой. Сегодня при выигранном застройщиком конкурсе на территорию, если люди откажутся и проголосуют за выход из КРТ, образуются выпадающие куски. Что с ними потом делать? Может, выйдет дом с самым большим участком или все дома в итоге выйдут. Получится, что выиграл торги, потратил много времени и деньги, а результата нет. Считаю, что территории, которые выставляют на конкурс, должны быть как-то гарантированы застройщикам. В таком виде мы бы всерьез рассматривали эти проекты, потому что в них уже относительно понятна экономика.
«Правда УрФО»: Кроме механизмов КРТ власти Екатеринбурга сделали еще один шаг в сторону застройщиков. При строительстве жилья предоставили возможность увеличить плотность застройки, а вблизи остановок общественного транспорта сократить число парковочных мест. Как относитесь к этому решению? Владимир Городенкер: Положительно. Я сторонник рыночного регулирования. У нас в каждом проекте парковочные места не выкуплены по разным причинам. При этом мы на парковках при строительстве всегда имеем убыток. Раз люди не покупают – значит надо их делать меньше. Кроме того, сейчас существует тренд на сокращение машин в семьях. Выгоднее проехать на такси, чем иметь несколько машин в семье. Для активного развития городского транспорта это хороший тренд.