Пятому кварталу нашли инвестора

Завершился конкурс по продаже исторических зданий в самом центре МосквыДолгие проводыСтоличное Правительство продало крупный объект недвижимости площадью свыше 25 тыс. кв. м, расположенный в двух ...
25.11.2020 16:24 | Подробнее...

Завершился конкурс по продаже исторических зданий в самом центре Москвы

Долгие проводы

Столичное Правительство продало крупный объект недвижимости площадью свыше 25 тыс. кв. м, расположенный в двух шагах от Кремля, между улицами Ильинкой, Никольской и Черкасским переулком. Цена сделки составила 4,2 млрд руб. Организатором торгов выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике. Ранее имущество находилось в хозяйственном ведении ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом».

Как сообщается в торговой документации, в лот вошли три исторических объекта: здания Шереметьевского подворья (Никольская ул., вл. 10/2, стр. 2 АВ), доходный дом Чижевского подворья (усадьба Салтыковых) по адресу: Никольская ул., 8/1, а также усадьба в Большом Черкасском переулке, вл. 4, стр. 1. Указывается, что они были возведены в период с XVIII до начала XX века.

Решение об их продаже столичные власти приняли еще в марте этого года.

Изначально планировалось закончить все торговые процедуры в течение одного месяца. Датой окончания приема заявок назначили 13 апреля. Однако свои коррективы в утвержденные планы внес коронавирус. Необходимость соблюдать требования карантина существенно осложнила сбор заявок на участие в торгах. Тогда было принято решение продлить сроки организации аукциона.

В результате торги все-таки состоялись. Но не в марте, как изначально намечалось, а в октябре. Начальная цена продажи комплекса была определена в 4 млрд 194 млн руб.

На сайте Правительства investmoscow.ru вместе с торговой документацией выложили подробные фотографии предназначенных к продаже строений.

Познакомиться с ними могли все желающие. Сразу надо сказать: изображение на снимках производило удручающее впечатление. Здания больше походили на руины. Не лучше оказались и внутренние помещения. Там тоже царили разруха и запустение. Все указывало на то, что после приобретения придется вложить существенные средства для приведения всего этого хозяйства в нормальный вид.

Ситуацию осложняло еще и то, что объект продавался с довольно значительными обременениями. Хотя ни одно из выставленных зданий и не является памятником культуры, однако каждое имеет тот или иной охранный статус.

Следовательно, при восстановлении и дальнейшей эксплуатации придется строго соблюдать требования и условия по сохранению исторического облика.

А это значит, что размахнуться для максимального приспособления помещений под коммерческие цели не получится.

Исторические объекты с неясным статусом

В документации к торгам указано, что все они построены в 1917 году, но там же в описании культурной ценности указаны другие даты.

Так, западная часть здания в Большом Черкасском переулке является выявленным объектом культурного наследия. Это пограничный статус — власти могут или признать его памятником, или вывести из-под охраны. Сообщается, что этот комплекс зданий много раз менял владельцев и перестраивался, поэтому в документах носит название «Городская усадьба Одоевских — Черкасских — Шереметьевых — ХаджиКонсты». Время постройки — XVIII— XIX века.

Восточная часть здания в Большом Черкасском переулке признана исторически ценным градоформирующим объектом под названием «Торговый дом А.Г. Хаджи-Консты». Его во второй половине XIX века перестроил архитектор Константин Буссе.

Два здания на Никольской также признаны исторически ценными градоформирующими объектами. В годах постройки доходного дома Чижевского подворья указаны 1760-е, 1849-й, 1860-е годы и начало XX века.

Комплекс доходных домов Шереметьевского подворья построен в 1896—1901 годах архитектором Александром Мейснером. Перестраивался в 1910 году.

Надо сказать, что город и раньше искал варианты использования этого пустыря между тремя улицами в Китайгороде. Предпринимались даже попытки найти инвестора, готового вложить деньги в реконструкцию разрушающихся зданий для их современного использования.

Так, еще в начале 2000-х Москва заключила инвестконтракт с компанией «Корпорация Альт», по условиям которого последняя обязывалась создать на Чижевском подворье многофункциональный комплекс с отелем Rеaffles. Однако осуществить задуманное не получилось.

Компания долгое время не приступала к строительным работам. А вскоре появилось сообщение, что она объявлена банкротом.

В 2019 году Москва признала постановление о реализации инвестконтракта с корпорацией недействительным.

В итоге сделка сорвалась. Поэтому состоявшиеся торги, на которых комплекс зданий оказался все-таки реализован, можно назвать второй попыткой привлечения инвестиций в реконструкцию этого уголка Москвы.

Победа с обременениями

Аналитики очень осторожно оценивали рыночную привлекательность комплекса. Большинство мнений сводилось к тому, что покупатели проявят интерес к аукциону по его продаже, но сильной конкуренции ждать все-таки не стоит.

Так, например, партнер Colliers International Станислав Бибик высказал предположение, что поскольку с учетом состояния объектов и возможных обременений начальная установленная Правительством цена вполне адекватна рынку, то в ходе торгов сильного ее роста не будет.

С мнением коллеги согласился директор департамента рынков капитала Cushman&Wakefiel Алан Балоев. Он заявил, что с учетом уникальности предложения начальная цена в ходе торгов может повыситься максимум на пару десятков процентов. Забегая вперед, отметим, что прогноз эксперта оказался несколько оптимистичным. Цена выросла, но ее рост не исчислялся десятками процентов.

Относительно перспектив коммерческого использования объекта мнения экспертов тоже в целом совпадали в том, что после его покупки придется вложить еще немало денег на приведение зданий в божеский вид. Так, Алан Балоев уточнил, что после приобретения выставленной недвижимости победителю придется еще потратить порядка 3—3,5 млрд руб. на ее редевелопмент, то есть перепрофилирование. По его мнению, здания подойдут для офисов и розничной торговли. А самым рентабельным вариантом будет переделать их в жилой комплекс или апартаменты, а первые этажи приспособить под магазины.

В итоге в аукционе по продаже комплекса зданий приняли участие две компании — «Б-Холдинг» и «Рассвет Инвест».

«Б-Холдинг» принадлежит совладельцу девелоперской компании MR Group Роману Тимохину. Эта компания — в тройке крупнейших застройщиков жилья в Москве.

Так, сообщается, что сейчас у нее в стадии строительства 639 тыс. кв. м, в том числе отель Bulgari.

70-процентной долей в «Рассвет Инвест» владеет Елена Блохина, акционер нескольких компаний в сфере строительства и недвижимости. Остальные 30% — собственность генерального директора ООО «Айзел. Ру» Любови Бабаевой. Ее компания владеет сайтом мультибрендового бутика и интернетмагазина Aizel.

«Рассвет Инвест» предложила на торгах за исторические здания цену в 4 млрд 194 млн руб. Однако «Б-Холдинг» перебил заявку конкурента и согласился приобрести лот за 4 млрд 200 млн руб. В результате он и стал победителем аукциона.

Согласно условиям контракта, «Б-Холдингу» предстоит выполнить большой объем работ по реставрации и реконструкции приобретенного объекта. В течение трех лет он должен будет приспособить его под современное использование в соответствии с требованиями столичного Правительства.

Михаил МАКАРОВ