Законная перепланировка

Сегодня многие люди не могут документально заверить изменения своей квартиры после перепланировки. Это происходит потому, что некоторые переустройства стали незаконными - а значит, заверить их нельзя.До 2016 года любой владелец квартиры мог объединить комнату и балкон или лоджию, провести туда центральное отопление. После перепланировки изменения можно было зарегистрировать. Они отражались в техническом паспорте помещения. Сейчас Росреестр подобные изменения не регистрирует, а владельцев квартир могут обязать вернуть помещение в то состояние, каким оно было до переустройства. Что же делать людям, которые уже столкнулись с подобной проблемой, и тем, кто только собирается заняться перепланировкой квартиры?Лоджия плюс балконОбъединение балкона или лоджии с комнатой - довольно распространённая ситуация. Многие владельцы квартир за счёт такой перепланировки увеличили жилую площадь. Почему же в этом году это вдруг стало невозможно? Поводом для отказа регистрации подобных изменений в квартирах стала судебная практика. Апелляционная коллегия Верховного суда РФ, когда выносила решение по одному из дел, установила, что балконы, балконные плиты и лоджии являются общим имуществом многоквартирного дома. То есть не являются собственностью одного лица.«Государственные регистраторы проанализировали эту практику и усомнились в полномочии лиц, выдающих распоряжения и узаконивающих подобную перепланировку, – рассказывает Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела реконструкции при управлении Росреестра по Омской области. – Для того чтобы решить этот вопрос, осенью 2015 года мы обратились в Государственную жилищную инспекцию Омской области и прокуратуру города Омска. Государственная жилищная инспекция ответила нам, что увеличение площадей объекта путём присоединения неотапливаемого помещения балкона или лоджии, не входящего в площадь квартиры, подпадает под понятие реконструкции. И соответственно такие действия не могут быть совершены без согласия всех владельцев помещений многоквартирного дома».Что такое реконструкция?Не всё то, что мы считаем перепланировкой помещения, на самом деле таковой является. Работы, проводимые в помещениях, делятся на перепланировку и реконструкцию. Они существенно отличаются и регулируются разными правовыми актами. Реконструкция - более масштабное изменение квартиры и регулируется Градостроительным кодексом РФ, а перепланировка – жилищным законодательством.«Реконструкция и перепланировка два разных явления, – комментирует Светлана Чебакова. – Перепланировка не затрагивает конструктивных элементов и несущих стен. Также за счёт перепланировки нельзя увеличить или уменьшить жилую площадь квартиры».

Во время перепланировки невозможно изменить назначение помещения. Холодные помещения, например, балкон, лоджия или веранда, должны остаться холодными, в них нельзя провести центральное отопление или снести стену, отделяющую балкон от комнаты. Такие действия являются реконструкцией, а на неё необходимо разрешение всех владельцев квартир.Если на руках у собственника помещения уже есть документы, узаконивающие присоединение балкона или лоджии к квартире, можно не волноваться. Никто не заставит вернуть всё так, как было изначально. Если же нет документов, признающих перепланировку законной и соответствующей нормам, то, скорее всего, придётся вернуть помещению вид, соответствующий техническому паспорту квартиры. Конечно, собственник помещения может обжаловать решение Росреестра в суде, но шанс на успех очень мал. Чаще всего, во время судебного процесса законность отказа Росреестра в регистрации изменений только подтверждается.Продать квартиру, которая не соответствует техническому паспорту помещения, нельзя. Также её нельзя и передать по наследству. Наследник не сможет вступить в свои права, пока не вернёт квартире вид, соответствующий техническому плану помещения.Несколько пунктовЧто же делать, если собственник квартиры захотел сделать гардеробную, увеличить комнату, или объединить санузел?laquo;Процедура законной перепланировки включает в себя несколько пунктов, – рассказывает Светлана Скворцова, главный архитектор Кировского округа Омска. – Для начала человек должен заручиться согласием всех собственников. Если никто не против перепланировки, то все собственники совместно обращаются в органы местного самоуправления. Там необходимо представить документы на собственность квартиры, технический паспорт и два экземпляра проекта».

Проект выполняет архитектор-проектировщик. В нём указывается, что будет изменено в процессе перепланировки и как квартира выглядит на момент обращения в орган самоуправления. Если проект одобряют, человек может приступать к ремонту. Когда перепланировка завершена, приезжает жилищная комиссия и принимает помещение, подписывает акт.Этот же алгоритм необходимо проделать и владельцам модных сегодня квартир-студий. Поскольку изначально в таких квартирах вынесен только санузел, владельцы после завершения ремонта и установки межкомнатных перегородок должны документально закрепить изменения.Самовольная перепланировка является административным правонарушением. За неё могут оштрафовать на сумму от 2 до 2,5 тыс. рублей.