«Антихрупкий» актив: небольшие помещения на первых этажах новостроек стали одним из самых устойчивых сегментов московской коммерции
Встроенные коммерческие помещения на первых этажах новостроек - один из наиболее гибких и при этом относительно защищенных секторов на столичном рынке недвижимости, говорят аналитики PLUS Development. Особенно ярко это проявляется, когда речь идет о лотах площадью 30-50 кв. м. - именно такой метраж сейчас формирует ядро ликвидного спроса.
«Ключевое преимущество небольшого формата - его антихрупкость, то есть способность выдерживать кризисы и развиваться в сложных условиях. В отличие от крупных площадей, которые сильно зависят от якорного арендатора и длинных циклов пересдачи, компактные встроенные помещения легко перепрофилируются. Сегодня там может работать пункт выдачи заказов, завтра - аптека или мини-маркет, послезавтра - студия йоги. Стоимость и сроки адаптации минимальны, а простой при смене арендатора измеряется неделями, а не месяцами», - объясняет директор по маркетингу компании PLUS Development Екатерина Наливайко.
Эта гибкость особенно ценна из-за трансформации спроса последних лет. Пандемийный бум пунктов выдачи заказов уже прошел свою пиковую фазу. Рынок насытился классическими ПВЗ, и теперь формируется более сбалансированная структура арендаторов: аптеки, сервисы, небольшие спортивные, досуговые форматы и т.д. В такой ситуации компактные помещения оказываются наиболее востребованными - они соответствуют реальному масштабу локального спроса в жилых кварталах.
Цифры подтверждают устойчивость сегмента. По данным PLUS Development, в Москве встроенные помещения стабильно растут в цене на 10-12 % в год. Наиболее доступные для покупки варианты сейчас сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы, а также в ТиНАО. Однако решающим фактором остается не столько география, сколько качество и масштаб самих жилых комплексов: высокая заполняемость домов напрямую влияет на пешеходный трафик и, как следствие, на скорость сдачи и уровень арендных ставок.
«Сегодня встроенное помещение в Москве - актив с хорошо управляемым риском. Он лучше переносит изменения в структуре спроса, легче находит нового арендатора и быстрее начинает снова приносить деньги. На нестабильном рынке именно эти свойства делают компактные помещения на первых этажах новостроек одним из самых устойчивых секторов коммерческой недвижимости в столице», - говорит Екатерина Наливайко.
Интересно, что именно эта «тихая» устойчивость маленьких форматов меняет логику наполнения ЖК, добавляет эксперт. Пока крупные торговые объекты продолжают искать новые модели заполняемости, сеть компактных лотов на первых этажах формирует параллельную городскую экономику - распределенную, малозаметную и потому - менее уязвимую.