CORE.XP: первичный рынок «старой» Москвы проходит структурную перестройку — предложение сокращается, а доля дорогих сегментов растет
К началу августа 2026 года первичный рынок жилой недвижимости в границах «старой» Москвы продолжает находиться в фазе структурного сжатия предложения: количество доступных лотов сокращается, при этом снижение происходит преимущественно за счет массовых сегментов, тогда как более дорогие классы сохраняют и наращивают свое присутствие в экспозиции. В результате рынок меняет свою структуру: сокращается доля массового предложения, а вес премиальных сегментов в экспозиции продолжает расти.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в строящихся проектах без учета программы реновации на начало августа 2026 года представлено 30,7 тыс. лотов общей реализуемой площадью 1,93 млн кв. м. За год объем предложения сократился на 8% в квадратных метрах, а количество лотов — на 12%. Одновременно средневзвешенная цена предложения достигла 864,5 тыс. руб. за кв. м, что на 25% выше уровня прошлого года и на 7% превышает показатель января 2026 года. При этом относительно июля 2026 года стоимость снизилась на 2%.
Сокращение экспозиции происходит неравномерно по сегментам. Наибольшее снижение аналитики зафиксировали в комфорт-классе: количество лотов в продаже уменьшилось на 40% год к году и составило 4 тыс. шт. В бизнес-классе объем предложения также снизился — на 11%, до 20,2 тыс. лотов. При этом более дорогие сегменты демонстрируют противоположную динамику: в премиум-классе на начало августа экспонируется 5,5 тыс. лотов, что на 19% больше, чем годом ранее, а в делюкс-классе — 1 тыс. лотов (+9% год к году).
Таким образом, общее снижение количества доступных объектов сопровождается изменением структуры рынка: доля массового предложения сокращается, тогда как премиальные сегменты постепенно усиливают свое присутствие в экспозиции.
Изменение структуры предложения отражается и на ценовой динамике. На фоне сокращения количества лотов средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы продолжает расти.
Самый заметный прирост за год отмечен в бизнес- и комфорт-классах: в бизнес-сегменте стоимость увеличилась на 32% год к году — до 568,4 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе — на 30%, до 445,9 тыс. руб. за кв. м.
В премиум-классе средневзвешенная цена выросла на 8% — до 1,1 млн руб. за кв. м, в делюкс-классе — на 7%, до 2,9 млн руб. за кв. м. Рост средневзвешенной цены обусловлен не только увеличением стоимости квадратного метра, но и изменением структуры предложения, в которой становится больше доля дорогих сегментов.
Структурные изменения рынка отражаются и на характеристиках самих лотов в экспозиции. Средняя площадь предложения в строящихся проектах без учета программы реновации за год увеличилась на 4% и достигла 63 кв. м. В бизнес-классе показатель вырос на 3% — до 57,2 кв. м. В остальных сегментах средняя площадь снизилась: в комфорт-классе — на 1%, до 46,4 кв. м, в премиум-классе — на 6%, до 80 кв. м, в делюкс-классе — также на 6%, до 147,8 кв. м.
В структуре предложения по типологии лидируют компактные форматы: студии и однокомнатные лоты занимают 43% экспозиции. На двухкомнатные квартиры приходится 34% предложения, на трехкомнатные — 18%, на лоты с четырьмя комнатами и более — 5%.
По формату отделки на начало августа 2026 года преобладают квартиры без отделки — 68% предложения, что на 9 п.п выше показателя годом ранее. На лоты с предчистовой и чистовой отделкой приходится по 16% экспозиции. Таким образом, квартиры без отделки сохраняют доминирующее положение в структуре предложения первичного рынка.
В территориальной структуре предложения лидером стал Западный административный округ с долей 15,4%, увеличившейся за год на 3,4 п.п. На вторую позицию опустился Южный административный округ — 15,3% предложения (-3,7 п.п.), который до этого был на первом месте. На третьем месте расположился Северо-Западный административный округ — 14,3% (+1,3 п.п.).
Среди крупнейших проектов по объему реализуемой площади на начало августа 2026 года лидирует «Остров» в СЗАО — 58,2 тыс. кв. м. Вторую позицию занимает «Сити Бэй» в СЗАО с показателем 57,8 тыс. кв. м. Тройку лидеров замыкает проект «Веер» в ЗАО — 56,1 тыс. кв. м.
В июле 2026 года новые объемы предложения появились за счет выхода новых корпусов в проектах «Квартал Домашний» (ЮВАО, комфорт-класс) и «Первый Рязанский» (ЮВАО, бизнес-класс). В премиальном сегменте стартовали продажи нового проекта «26 Парквью» в САО от MR.
«Первичный рынок жилья в границах “старой” Москвы постепенно переходит в новую фазу развития, где ключевым фактором становится уже не объем предложения, а его структура. Мы видим, что наиболее заметное сокращение экспозиции происходит в массовых сегментах, тогда как премиальные проекты продолжают пополнять рынок. Это оказывает влияние на средневзвешенную стоимость предложения и меняет возможности выбора для покупателей. Если текущая динамика сохранится, в ближайшей перспективе рынок продолжит смещаться в сторону дорогих форматов, а структурные изменения предложения останутся одним из основных трендов первичного рынка Москвы», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Таким образом, к началу августа 2026 года первичный рынок жилья в границах «старой» Москвы демонстрирует не только сокращение объема предложения, но и его качественную трансформацию. Изменение структуры экспозиции становится одним из ключевых факторов, определяющих дальнейшее развитие рынка и динамику цен.