Рынок недвижимости во второй половине 2026 года: тренды и прогнозы

Сегодня рынок жилой недвижимости в России находится в новой фазе. Экономические условия меняются, и застройщики адаптируются к ним. О ключевых трендах второй половины 2026 года рассказал коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.

Динамика цен: номинальный рост, но без ажиотажа

Наиболее реалистичный сценарий на 2026 год — это номинальный рост цен до 10%. Однако механизм этого роста будет скорее инерционным, чем спекулятивным.

При этом говорить о снижении средней стоимости квадратного метра не приходится. Рост будет обеспечиваться за счёт выхода новых проектов — застройщики при выводе корпусов ориентируются на текущие цены закрытых сделок в уже реализуемых проектах, закладывают стоимость денег и будущие затраты. Как следствие, новые проекты автоматически выходят на рынок с более высоким ценником.

Факторы, определяющие рынок

Себестоимость строительства и утверждённая финансовая модель — ключевые факторы ценообразования. Застройщики вынуждены закладывать высокую стоимость кредитов и затраты на получение разрешений в цену. Основными драйверам здест станут:

• Рост заработных плат — в строительстве они увеличились в среднем на 23%;
• Удорожание стройматериалов до 15–20%, в зависимости от категории;
• Удорожание логистики;
• Задержка сроков строительства — по оценкам аналитиков, по итогам 1 квартала текущего года 45% застройщиков столкнулись с переносом сроков. Если задержка связана с дополнительными работами, себестоимость может расти на 2,5–5% в месяц.

Ключевая ставка и ипотека

Ключевая ставка ЦБ во второй половине 2026 года продолжит снижаться, но резкого обвала, на мой взгляд, не произойдёт. По состоянию на 19 июня 2026 года ставка снижена до 14,25%. Прогнозы на конец года сейчас колеблются от 12% до 14,5%. При таком сценарии рыночные ставки по ипотеке могут опуститься к концу года ниже 15%.

Кроме этого, на рынке будет появляться все больше гибридных инструментов. Рыночную ипотеку будут стараться замещать субсидированными рассрочками с «искусственно» пониженной ставкой за счет застройщика. В условиях достаточно высокой ставки по рыночной ипотеке и сокращения объема льготных программ спрос будет поддерживаться именно таким образом. В целом, ажиотажного спроса, который наблюдался на ряд проектов в прошлом году, не ожидается, но и значительного провала продаж быть не должно.

Куда двигаются продажи

Мы проанализировали основных игроков в премиальном сегменте, особенно проекты в районе Москва-Сити и в пределах Садового кольца. И получилась интересная картина. Если привести все проекты к общему знаменателю — по текущим темпам продаж и ценам — то к этапу ввода в эксплуатацию у каждого из них будет реализовано около 50% объёма, вне зависимости от класса жилья. Мы просто переходим в новую реальность: теперь в премиум-сегменте нужно закладывать в финансовой модели 50–60% продаж на момент сдачи дома.

Что касается второго полугодия 2026 года, то если проанализировать цифры, очевидно, что спрос в премиальном классе есть, и продажи в целом должны быть лучше, чем в первом квартале. Многие крупные девелоперы, которые столкнулись с проблемами в начале года, сейчас активно ищут новые финансовые инструменты, как внутренние, так и в сотрудничестве с банками, которые скоро появятся на рынке.

По сути, сейчас мы возвращаемся в ситуацию 16-летней давности, когда квартиры продавали не по рендерам, а по факту — за полгода до сдачи. И здесь на первый план выходят профессионализм продавцов и умение девелопера выполнять обещания, заявлять реальную инфраструктуру и показывать её уже на этапе строительства, так, чтобы покупатель мог всё увидеть и даже потрогать до того, как полностью расплатится.

Оптимальное время для покупки

Ожидание «дна» или момента, когда станет дешевле, бессмысленно. Даже если застройщик даст скидку или появится спецпредложение, эта «дешевизна» уже заложена в общую стоимость проекта, либо компенсируется другими параметрами. Рынок устроен так, что новые проекты выходят дороже прежних, и отыграть этот тренд назад крайне сложно. Поэтому решение о покупке должно быть обусловлено личной потребностью, а не сиюминутной конъюнктурой.