Рынок новостроек «старой» Москвы адаптируется к новым условиям: ипотека усиливает позиции, спрос стабилизируется
По итогам первого полугодия 2026 года первичный рынок жилой недвижимости в границах «старой Москвы» остается в фазе осторожного восстановления и продолжает адаптацию к новым условиям финансирования. Согласно данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за шесть месяцев было зарегистрировано 16 714 сделок по договорам долевого участия (без учета программы реновации), что на 32% меньше показателя аналогичного периода прошлого года.
Основными факторами, ограничивающими покупательскую активность, остаются высокая стоимость заемного финансирования и традиционное сезонное замедление рынка в летние месяцы. Вместе с тем снижение ключевой ставки Банка России с 15,0% по итогам первого квартала до 14,25% к завершению второго квартала создает предпосылки для постепенного оживления спроса во второй половине года, хотя влияние смягчения денежно-кредитной политики будет проявляться постепенно.
Основную долю спроса по-прежнему формирует бизнес-класс, на который пришлось 66% всех зарегистрированных сделок. Сегмент комфорт-класса занял 25%, премиум-класс — 8%, а де-люкс — 1%.
Лидерами продаж в комфорт-классе стали проекты «Квартал Метроном» (45 сделок, 2795 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 441,0 тыс. руб.), «Люблинский парк» (270 сделок, 11 379 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 391,8 тыс. руб.) и «Мичуринский парк» (232 сделки, 10 653 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 472,7 тыс. руб.). Покупатели продолжают выбирать проекты, сочетающие доступный бюджет входа, востребованные планировочные решения и развитую инфраструктуру. В условиях дорогого кредитования именно общий бюджет покупки остается определяющим фактором для массового спроса.
В бизнес-классе максимальным спросом пользовались жилые комплексы «Зиларт» (426 сделок, 17 040 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 629,2 тыс. руб.), «Остров» (374 сделки, 30 639 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 761,2 тыс. руб.) и «Левел Южнопортовая» (319 сделок, 15 660 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 627,6 тыс. руб.). Высокая активность в этом сегменте свидетельствует о том, что покупатели готовы инвестировать в более качественный продукт, если он предлагает комфортную городскую среду, хорошую транспортную доступность и высокий потенциал долгосрочной ликвидности. Все более важную роль при выборе играют архитектурные решения, благоустройство, качество общественных пространств и перспективы дальнейшей реализации объекта на вторичном рынке.
Среди премиальных проектов лидерами по количеству сделок стали «Ривер Парк Кутузовский» (136 сделок, 8647 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 952,7 тыс. руб.), «Союз» (127 сделок, 7510 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 678,7 тыс. руб.) и «Родина Парк» (81 сделка, 4582 кв. м, средняя стоимость кв. м в сделке — 752,2 тыс. руб.).
«В премиальном сегменте покупатели подходят к выбору особенно внимательно. Для них важны не только статус локации, но и архитектура проекта, видовые характеристики, качество окружающей среды и комфортные условия покупки. Несмотря на сдержанную ситуацию на рынке, спрос в этом сегменте остается стабильным. Однако успех проекта во многом зависит от грамотного ценового позиционирования и действительно сильной продуктовой концепции», — комментирует Алексей Погонин, директор по продукту «КОЛДИ».
Лидером по доле сделок в разрезе административных округов аналитики жилого направления CORE.XP выделили Южный административный округ (17%). Следом расположились Северный (16%) и Юго-Восточный округа (14%). Высокую покупательскую активность также продемонстрировали Северо-Западный, Восточный и Западный административные округа.
Самым востребованным районом вновь стал Даниловский на юге Москвы, где в первом полугодии 2026 года было заключено 9% всех сделок. Самыми популярными проектами здесь стали «Шагал» и «Зиларт». В первую тройку также вошли районы Хорошево-Мневники (5,5%) и Покровское-Стрешнево (4,5%).
По структуре спроса лидирующим форматом жилья остаются квартиры площадью 35–45 кв. м, на которые пришлось 26% общего объема продаж. Такой метраж остается оптимальным для широкой аудитории и позволяет сохранить разумный бюджет покупки, одновременно обеспечивая полноценный сценарий проживания с отдельными функциональными зонами и продуманной организацией пространства.
В первом полугодии 2026 года ипотека продолжила играть ключевую роль на рынке новостроек: с ее использованием было заключено 53% всех сделок (+7 п.п. год к году). Активнее всего кредитные программы использовались при покупке жилья бизнес-класса — здесь ипотека сопровождала 60% сделок. Это подтверждает устойчивый спрос в сегменте, где покупатели стремятся совместить высокий уровень комфорта с продуманной финансовой стратегией. В комфорт-классе ипотека также остается значимым драйвером продаж: ее доля составила 37%, тогда как в премиальном сегменте — 3%, где значительная часть покупателей по-прежнему приобретает недвижимость за собственные средства или с использованием рассрочки.
Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Первое полугодие стало периодом постепенной стабилизации после более слабого начала года. Несмотря на сокращение количества сделок относительно прошлого года, рынок сохраняет устойчивый платежеспособный спрос. Дальнейшая динамика во многом будет определяться стоимостью кредитования, гибкостью финансовых инструментов со стороны девелоперов и их способностью предлагать продукт, соответствующий ожиданиям современного рационального покупателя».