Эксперт Межевикин: россияне активнее вкладываются в покупку офисных помещений
На фоне снижения ключевой ставки, россияне стали рассматривать покупку офисных помещений как способ получения пассивного дохода. Об этом тренде "Газете.Ru" рассказал Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании OCTOBER GROUP.
По его словам, покупать коммерческие площади сегодня могут не только бизнесмены с ИП, но и обычные люди. Все потому, что с недавнего времени российские девелоперы стали продавать коммерческие офисы с небольшой площадью (от 30–35 кв.м.) и оформлять их по договорам долевого участия (ДДУ), то есть по той же схеме, что и в жилых новостройках.
"Мы фиксируем рост количества сделок с офисами в Москве именно среди частных лиц. Девелоперы, ощутив спрос на офисы у физлиц, стали предлагать небольшие офисные помещения. Так в 2025 году на сделки с офисными помещениями площадью менее 100 кв. м пришлось около 30% от общего количества, что на 10 п. п. выше, чем годом ранее", — объяснил Евгений Межевикин.
Эксперт также разобрал, выгодна ли такая стратегия.
"Допустим, у инвестора в наличии 25–30 миллионов рублей – это средняя стоимость однокомнатной квартиры в бизнес-классе в Москве. При вложении на банковский депозит 30 млн рублей за год можно получить около 3,9 млн рублей. Однако налоговые правила изменились: с 2025 года порог для повышенной ставки НДФЛ опустили до 2,4 млн рублей. Если у покупателя есть основной доход, то наверняка годовая сумма перешагнет эту планку", — пояснил эксперт.
Налог на проценты будет комбинированным. Из 3,9 млн вычитаем необлагаемый минимум — 210 тыс. руб (в 2025 году). Оставшиеся 3,69 млн облагаем так: 2,4 млн по ставке 13% (312 тыс. руб.), а оставшиеся 1,29 млн — по ставке 15% (около 194 тыс. руб.). Итого налог: примерно 506 тыс. руб. Чистыми на руках остается около 3,39 млн руб.
Вклад — самый простой вариант, но его реальная доходность после налогов оказывается низкой.
"Что касается покупки квартиры, то ипотека сейчас дорогая. На первичное жилье она составляет в среднем около 19,9% годовых, на вторичку — 19,59%. При покупке квартиры за 30 млн рублей в бизнес-классе можно рассчитывать на арендную ставку от 90 000 до 150 000 рублей в мес. Для расчета возьмем средний вариант — 120 000 р./мес. В год это 1,44 млн рублей дохода", — сказал он.
Какие расходы не стоит забывать:
— ремонт и амортизация: даже в новой квартире с хорошим ремонтом жильцы со временем изнашивают отделку, технику и мебель. На поддержание квартиры следует заложить не менее 200–250 000 рублей в год; — мебель и оборудование: изначальное обустройство квартиры может стоить от 1 до 2 млн рублей; — простои между арендаторами – поиск новых жильцов, подписание договора и пр. В среднем простой может составить 1–2 месяца в год.
"При покупке квартиры в аренду инвестор сразу должен задуматься о том, как будет ее сдавать. Еще одним важным нюансом станет увеличение первоначальных расходов – как минимум инвестору потребуется сделать ремонт и обустройство, тогда как при приобретении офисов сдать можно помещение в "бетоне", а ремонт ляжет на плечи арендаторов", — напоминает Евгений Межевикин.
Сдача квартиры бизнес-класса дает общую доходность около 2,4% годовых от стоимости покупки в 30 млн руб.
Небольшой офис в строящемся бизнес-центре класса А в Москве обойдется примерно в те же 25–35 миллионов рублей. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена продажи качественных офисов (классы Prime, A, B) в первом квартале 2026 года составила 518 644 руб. за кв. м. Это значит, что за 30 миллионов рублей можно рассчитывать на помещение площадью около 55–60 кв. м. Арендные ставки для юрлиц выше и постоянно растут.
"В пределах Садового кольца — ТТК показатель по арендной ставке увеличился на 42% год к году, – делится Евгений Межевикин. – А в зоне ТТК — МКАД аренда выросла на 17%".
В итоге офис площадью 55 кв. м может приносить владельцу около 2,97 млн рублей арендного дохода в год без учета налогов и коммунальных платежей. Договоры аренды с бизнесом заключаются на 3–5 лет. Компании платят аккуратнее, а предсказуемость денежного потока выше.
"Если смотреть на ежегодные денежные поступления, то квартира сегодня приносит самую низкую арендную доходность — после всех расходов чистыми остается около 2,5% годовых, что ниже инфляции. Офис по ДДУ — вариант, где владелец получает и стабильный арендный доход (8–9% чистыми), и прирост стоимости актива (30–40% за время стройки). В сумме за три года офис способен принести 20–30% прибыли, заметно обгоняя и квартиру, и депозит. Люди, которые вошли в эту тему одними из первых в 2024–2025 годах, уже получили хороший рост капитала. Дальше все будет зависеть от экономики", — прогнозирует эксперт.