В Испании дефицит жилья: где ситуация самая острая

Что произошло

В Испании усиливается дефицит жилья. По оценкам CaixaBank Research, нехватка уже превышает 730 000 объектов и продолжает расти. С 2021 года в стране появилось 1,2 млн новых домохозяйств, тогда как было завершено строительство только 474 000 жилых объектов, включая как рыночное, так и социальное жильё.

Во многих регионах страны дисбаланс между спросом и предложением становится всё более заметным. Это поддерживает рост цен и ухудшает доступность жилья.

Рост дефицита жилья с конца 2020 года

Где дефицит наиболее заметен

Почти половина "общенационального дефицита" - 49% - приходится всего на пять провинций: Мадрид, Барселону, Валенсию, Аликанте и Мурсию. Это крупнейшие жилые рынки страны, поэтому такая концентрация выглядит ожидаемой.

Распределение накопленного с 2021 года дефицита жилья по провинциям

Если смотреть на дефицит относительно числа новых домохозяйств, особенно выделяются провинции средиземноморской дуги, а также отдельные регионы на юге и юго-востоке Испании, а также островные территории. В Галисии, Бадахосе, Саламанке и Толедо нехватка жилья связана не столько с ростом числа домохозяйств, сколько с недостаточным пополнением жилищного фонда новыми объектами.

Дефицит жилья относительно числа новых домохозяйств, образовавшийся с 2021 года

Новое жильё строится не там, где спрос выше всего

В 2025 году количество разрешений на новое строительство в Испании выросло на 11,8%, но это заметно ниже темпов 2024 года, когда рост составлял 24,6%. Более того, каждый третьей провинции зафиксировано снижение.

Рост предложения не всегда фиксируется в регионах, где с острым дефицитом. Например, в Таррагоне, Кастельоне, Мурсии, Альмерии — объём новых разрешений покрывает менее 10% накопленного дефицита. В то же время в Севилье, Наварре, Кордове и Астурии, где нехватка жилья менее выражена, темпы строительства остаются высокими.

Это говорит о серьёзных территориальных перекосах. На наиболее напряжённых рынках предложение сдерживают дефицит земли под застройку, административные задержки, высокие издержки и регуляторные ограничения. Пока эти барьеры сохраняются, давление на цены будет продолжаться.

Что будет дальше

По расчётам аналитиков, чтобы закрыть уже накопленный дефицит в течение ближайших пяти лет, Испании необходимо строить около 330 000 жилых объектов в год. Это примерно в четыре раза больше текущих объёмов ввода. Причём потребность в таком ускорении особенно велика именно в тех провинциях, где с 2020 года число домохозяйств росло заметно быстрее, чем объём нового строительства.

Дефицит жилья в Испании продолжит расти и достигнет пика в 2029 году — около 922 000 объектов. Полностью устранить его удастся только к 2037 году. Даже при более быстром восстановлении предложения дефицит будет сохраняться ещё несколько лет.

Что ещё?

Недавно также вышел обзор рынка недвижимости от BBVA Research. По мнению эксертов, к 2027 году дефицит жилья в Испании достигнет 800 000 объектов.

Источник: Отчёт CaixaBank Research