Владельцев коттеджей хотят защитить от произвола застройщиков

Возможно, уже скоро настроение собственников домов, вынужденных пользоваться общей инфраструктурой в коттеджных поселках, улучшится. Им не придется переплачивать гигантские суммы за коммунальные услуги, произвольно навязанные администрацией, или, к примеру, оставлять деньги за проезд под шлагбаумом, который в отсутствие законодательного регулирования сейчас могут установить предприимчивые владельцы земли. Минстрой в своем законопроекте предлагает решить проблему, уточнив четкий правовой статус имущества в коттеджных поселках и правила использования им. В Госдуме в целом инициативу поддерживают, но высказывают ряд важных замечаний к инициативе. «Парламентская газета» разбиралась в вопросе.

Существующие законодательные нормы в жилищной сфере вполне действенно регулируют отношения в сегменте индивидуального жилищного строительства или многоквартирных домов (МКД), но вот жилой комплекс, который по сути представляет собой единый инфраструктурный объект, до сих пор находится вне правового пространства. Это открывает массу лазеек для злоупотреблений со стороны застройщиков или тех людей, которые непонятно на каких основаниях получают право этим всем управлять, начисляя необоснованные платежи, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева («Единая Россия»).

«Самое главное практическое неудобство, с которым сталкиваются люди, купившие дома в жилом комплексе, — отсутствие статуса приобретаемого имущества. Эти жилкомплексы выпали из правового регулирования в рамках существующего территориального деления: то ли это разновидность садоводческого товарищества, то ли часть муниципального образования по аналогии с многоквартирными домами. Я думаю, этот вопрос требует определенного ответа», — пояснила депутат «Парламентской газете».

Оно и понятно: граждане покупают индивидуальный жилой дом, а вся прочая территория принадлежит кому-то другому, из-за чего постоянно возникают конфликты.

«Были случаи, когда ставили шлагбаум и брали плату за въезд, потому что часть земли принадлежала какому-то частному лицу. Какие-то котельные, коммуникации, стоимость их содержания — это тоже никак не регулируется. Кто вообще отвечает за управление этим поселком, по какой процедуре собираются средства?» — перечислила существующие неопределенности в этом вопросе Светлана Разворотнева.

Парламентарий напомнила, что сегодня все превышающие разумные пределы платежи за управление и коммунальные ресурсы в жилых комплексах никак не регулируются действующим Жилищным кодексом. Соответственно, не распространяются ограничения на рост коммунальных платежей, уточнила законодатель.

Отсутствие полновесного статуса у владельцев коттеджей в жилых комплексах мешает не только определить их права на объекты инфраструктуры, но в том числе и решить вопросы по регулированию их содержания, оценить реальную стоимость услуг ЖКХ и понять, как проводить выбор управляющей организации.

При этом еще в декабре прошлого года Конституционный суд в своем постановлении предписал в кратчайшие сроки внести в законодательство изменения, чтобы закрепить модель правового регулирования в коттеджных поселках. Минстрой их подготовил, а Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства дал оценку 14 июля. По словам председателя совета, главы Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова («Единая Россия»), предложенный профильным министерством законопроект нуждается в существенной доработке.

Согласно документу, собственники могут выбрать один из трех способов управления общим имуществом на общем собрании: самостоятельное управление собственниками домов (если их не больше 30), создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), привлечение управляющей компании. Также законопроект устанавливает правила проведения общих собраний собственников, распределения расходов на содержание общего имущества, а также права и обязанности собственников индивидуальных жилых домов.

С другой стороны, проект закона, хотя и предусматривает специальное регулирование для отношений собственников жилых домов, касающихся общей инфраструктуры, вместе с тем во многом дословно дублирует существующие положения законов, не формируя специфику для коттеджных поселков. По мнению совета, более взвешенным и системным подходом стало бы распространение норм, регулирующих отношения между собственниками помещений в МКД по поводу общего имущества, на отношения между владельцами домов в коттеджных поселках.

В то же время, сообщает пресс-служба Совета по кодификации, в законопроекте необходимо четко сформулировать перечень общего имущества коттеджного поселка на стадии формирования документации по планировке территорий.

«Регулирование отношений между собственниками домов в поселках — очень важная и нужная инициатива, которая повлияет на сотни тысяч людей. Это обязательно должно быть сделано, но с учетом всех тех замечаний, что высказал совет», — приводит пресс-служба слова Павла Крашенинникова.

Правки предстоят серьезные, потому что есть противоречия Федеральному закону №214 в определении жилого комплекса, подтвердила Светлана Разворотнева. Кроме того, по словам депутата, в законопроекте повторяются конструкции Жилищного кодекса, когда в одном комплексе одни жильцы могут быть членами ТСЖ, а другие не могут. «А при этом решения ТСЖ распространяются и на них. Какие-то запутанные истории из Жилищного кодекса перекочевывают сюда, а этого хотелось бы избежать», — уточнила она.