Многие застройщики вынуждены замораживать продажи
Все потому, что вот уже почти месяц нельзя продавать строящееся жилье без обязательного страхования ответственности перед дольщиками. Один из вариантов страхования - вступить в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). И как раз на днях стало известно, что организация получила лицензию ЦБ РФ, а 50 крупнейших строительных компаний России стали ее членами. Впрочем, со вступлением в ОВС далеко не все просто и понятно, как и еще с двумя способами купить страховку (подробнее об этом в тексте). RealEstate.ru решил в ИТОГАХ НЕДЕЛИ спросить у девелоперов, успели ли они решить вопрос со страховкой, что мешает это сделать и как ситуация повлияет на рынок.
Напомним, с 1 января 2014 года в силу вступил закон об обязательном страховании застройщиков. Основная цель закона – защитить права дольщиков и инвесторов строительства. Таким образом, теперь продавать квартиры в недостроенных объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщики могут только при наличии страхового полиса. Им может быть как договор поручительства, который выдает банк, так и договор страхования гражданской ответственности, заключаемый со страховщиками или специально созданного для этих целей ОВС. Кроме того, в поправках к многострадальному 214-ФЗ были предусмотрены новые, более жесткие требования к банкам-поручителям и страховым компаниям.
В пресс-службе ОВС ранее сообщали, что введение процедуры обязательного страхования застройщиков должно снизить количество «серых» схем в долевом строительстве и защитить права дольщиков. Кроме того, новый механизм, по словам директора некоммерческой организации «ОВС застройщиков» Сергея Пахомова, позволит избежать спекулятивных «серых» схем покупки-продажи жилья.
Вчера стало известно, что НО «ОВС застройщиков», созданное в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ, получило лицензию Центрального Банка РФ. С 1 января 2014 года Общество готово осуществлять страховую деятельность, которая призвана исключить возможность появления обманутых дольщиков.
На данный момент около 50 крупнейших строительных компаний из 17 регионов страны уже вступили в ОВС и еще 20 подали заявки и проходят сейчас предварительную проверку, заявил Realestate.ru председатель правления НО «ОВС застройщиков» и президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. «Большинство из них является крупными застройщиками Москвы и Московской области, например, в Общество вступили такие компании, как ГК «Мортон», ГК «МИЦ», ГК «ПИК», ГК «Жилищный Капитал»… Мы планируем принять до 200 новых членов, открыть представительства в 26 крупнейших городах России, а также принять к страхованию риски на сумму не менее 100 млрд рублей», - сообщил Ручьев, добавив, что первые договоры страхования будут заключены уже в феврале - порядка 600 договоров по объектам строительства с 12 членами Общества».
Что касается тарифов на страхование, то, по его словам, они будут определяться «степенью надежности застройщика». «С нашей точки зрения, это будет являться дополнительным регулятором по вытеснению с рынка недобросовестных застройщиков», - заявил ранее на пресс-конференции в Москве Александр Ручьев. Таким образом, официально о размерах тарифов на страхование пока никто не говорит, меж тем, участники рынка их оценивают в 2-5% от стоимости проекта.
Как это будет на практике?
Ситуация со страхованием затронет совсем новые проекты. Если девелопер успел до 1 января 2014 года начать продажи в конкретном корпусе (то есть подать пакет документов на регистрацию хотя бы одного ДДУ), то его нововведение не коснется. Если же первый договор по объекту планируется заключить в этом году, то без страхового полиса уже нельзя это сделать.
Застройщик должен либо вступить в ОВС, либо купить коммерческую страховку, либо получить поручительство банка.
ОВС - это некий «общий котел», из резервов которого и будут выплачиваться компенсации. Но, по словам экспертов рынка, основная особенность ОВС в том, что при вступлении в организацию, застройщик платит не только ежегодный взнос, но и несет субсидиарную ответственность: если обанкротился один из членов общества, то страховые премии его пострадавшим дольщикам будут выдаваться из общего фонда, который пополняется всеми членами путем дополнительных взносов. Кроме того, не понятно, насколько дорого обойдется членство в ОВС в каждом конкретном случае, ведь четких и прозрачных правил определения «степени надежности» пока нет.
При коммерческом страховании и поручительстве банка девелопер имеете дело только с собственными проблемами. Кроме того, при коммерческом страховании ответственности девелопер перечисляет страховой компании только один взнос до окончания строительства без дополнительных платежей. Однако вариант коммерческого страхования пока недоступен, так как его условия и правила ЦБ РФ согласует только в феврале 2014 года.
Если же банк ручается за застройщика и берется исполнить его обязательства перед дольщиками в случае банкротства, то условия банковского поручительства доводятся в обязательном порядке до участника долевого строительства. Но далеко не все банки могут быть поручителями. По информации Елены Филатовой, начальника юридической службы ЗАО «Пересвет-Инвест», они обязаны иметь лицензию на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий; вести банковскую деятельность не менее 5 лет; иметь уставной капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственные средства в размере не менее 1 млрд рублей; соблюдать обязательные нормативы, предусмотренные законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев; плюс отсутствие требования ЦБ РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
Можно предположить, что далеко не у всех застройщиков есть возможность получить поручительство банка, поэтому у каждого из трех вариантов есть как свои плюсы, так и минусы.
Без суда – никуда?
Итак, с застройщиком разобрались. Теперь что касается дольщика. Если на практике он столкнется со страховым случаем, то не стоит рассчитывать на скорое решение проблемы. «Нарушение девелопером своих обязательств может быть признано страховым случаем только судом в рамках дела о банкротстве, – пояснила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – А такие дела, как показывает российская судебная практика, длятся у нас по 3-5 лет. Срок возврата денег может составить 5-8 лет, если предположить, что человек вложился на начальной стадии и первые 2-3 года дом все-таки строился. За это время деньги просто обесценятся, так как стоимость недвижимости постоянно повышается. Поучается, что фактически дольщик сможет вернуть не 100%, а только 60-70% от потраченных средств».
Кроме того, по словам эксперта, на рынке фактически еще не разработаны конкретные продукты, предлагающие застройщикам застраховать свою ответственность. Поэтому говорить о практике выплаты компенсации дольщикам говорить пока рано.
Опрошенные нами эксперты по-разному относятся к ситуации. Более того, тема не простая, поэтому у нас есть девелопер, который был готов говорить только на анонимной основе. Многие спикеры сетуют на то, что закон вступил в силу, а механизмы и правила, по которым он должен действовать еще не проработаны, поэтому приходится выжидать со страховкой, а значит не вести новые продажи. А это влечет сокращение предложения и увеличение цен на жилье.
Кроме того, в этой непрозрачности некоторые видят возможности для коррупции – создания некоего клана строителей, который вытеснит с рынка не только нечестных застройщиков, но и уберет мелких и средних, хотя вполне надежных и хорошо работающих.
Впрочем, другие считают, что масштаб бедствий и разрушений не столь велик и никакого повышения цен не будет, да и монополизация рынку не грозит, поскольку рано или поздно в полной мере заработает альтернатива ОВС.
Мария Лукина, Ольга Александрова