США: «умные» инвестиции в зеленые пятна прекрасно окупаются
Тридцать лет назад, перед открытием после капитального ремонта главного здания публичной библиотеки Нью-Йорка, власти решили, что рядом должно быть общественное пространство, которое гармонировало бы с библиотекой. Для решения этой задачи городское правительство реализовало масштабную программу восстановления Брайант-парка, находящего рядом – на пересечении Пятой авеню с 40-й и 42-й улицами. Результат, по общему признанию, – более чем положительный. Парк привлекает толпы людей даже в самые скучные дни и внес заметный вклад в рождение так называемого «дружелюбного Нью-Йорка». Однако в хвалебных отзывах крайне редко упоминается то гигантское влияние, которое Брайант-парк оказал на местный рынок недвижимости.
Ernst&Young в исследовании «Как окупаются «умные» инвестиции в парки» отмечает, что оптимизация управленческой структуры парка после завершения восстановительных работ создала мощный стимул к росту местного рынка офисной недвижимости. В сущности, отмечают эксперты, было достаточно уже того, что менеджмент сумел устранить с территории парка ключевые негативные факторы – наркоторговлю, проституцию, переполненные мусорные баки и перманентный запах туалета. В результате выросла цена аренды в зданиях, расположенных непосредственно рядом с парком. Так, владельцы офисных помещений в Грейс Билдинг на 42-й улице только за 2002 год повысили цены на 114%. В бизнес-центрах, расположенных здесь же на Манхеттене, но дальше от парка ставки аренды за тот же период выросли значительно меньше: на Тайм-Сквер – всего на 67%, рядом с Центральным вокзалом – на 55%. Рост цены аренды квадратного метра в Грейс Билдинг вылился в 13 млн. долларов дополнительного дохода для собственников здания. По их подсчетам, совокупная цена недвижимости квартала, примыкающего к Брайант-парку (это 26 зданий общей площадью 930 тыс. кв. метров), выросла на 1 млрд долларов.
Сложно представить себе люксовый бизнес-центр рядом с хайвейем. Однако вполне логично, что такой бизнес-центр разместится рядом с парком мирового классаЕсть и более свежий пример попыток косвенной капитализации публичного пространства – построенная в мае 2010 года башня Банка Америки. Здание высотой 370 метров и общей площадью 195 тыс. кв. метров находится на углу Шестой авеню и 42-й улицы. Показательно, что девелопер с самого начала использовал близость к популярному публичному пространству в маркетинге проекта: официальное название бизнес-центра – Башня Банка Америки на Брайант-парк, 1. «Парк – неотъемлемая часть идентичности здания, - сообщает представитель компании-девелопера Durst Organization. – Башня фасадом обращена к парку, по сути, парк – это передний двор здания, что создает дополнительные бонусы арендаторам. В хорошие дни они ходят в парк на обед, посещают организуемые там мероприятия». Словом, наличие зеленого пятна стало одним из главных преимуществ девелоперского проекта стоимостью в 2 млрд долларов. Не так давно у этой модели появились последователи. В июне 2012 года компания Hines заключила договор с JPMorgan Chase о совместном строительстве бизнес-центра на Шестой авеню – тоже с прямым видом на Брайант-парк. Проект уже получил название Брайант-парк, 7.
Есть аналогичные примеры и в других американских городах. Бен Донский, проектный менеджер консалтинговой компании BRV, напоминает о небоскребе Museum Tower – самом высоком здании Далласа. Проект был начат после того, как в 2007 годы власти объявили о планах вложить 40 млн. долларов в создание Клайд Уоррен Парка в центре города. Сам парк представляет собой нечто вроде палубы, под которой проходит скоростное шоссе. «Сложно представить себе люксовый бизнес-центр рядом с хайвейем, - рассуждает Бен Донский. – Однако вполне логично, что такой бизнес-центр разместится рядом с парком мирового класса».
Качественно организованное общественное пространство способно быть центром притяжения людей, а следовательно, и денегЭксперты указывают на еще один проект, свидетельствующий о том, что бизнес перестает видеть в публичных пространствах просто парки или торговые комплексы. Компания Equity Office, управляющая крупнейшим на северо-западе США транспортным хабом South Station, преобразует площади внутри вокзала в своего рода «внутренние парки». Этим менеджмент надеется стимулировать розничную торговлю на вокзале, что в свою очередь позволит повысить ставки аренды торговых площадей. Логика простая, говорит Ник Игеланиан, президент SiteWorksRetail, крупной консалтинговой компании в сфере ритейла: качественно организованное общественное пространство способно быть центром притяжения людей, а следовательно, и денег. «Без хорошего публичного пространства вы можете рассчитывать только на качество магазинов, – объясняет эксперт. – Но мест, где точкой притяжения является качество магазинов, почти не бывает». Процветание ритейла зависит исключительно от эмоций, продолжает глава SiteWorksRetail, а хорошие публичные пространства – лучший способ генерировать нужные эмоции у жителей городов.
Показательно, что российские девелоперы и чиновники, с одной стороны, руководствуются той же логикой, что и их американские коллеги: каждая пядь городской земли должна приносить деньги. Однако результаты получаются прямо противоположные – в том же Петербурге не только не появляются новые парковые пространства, но и уничтожаются те, что появились раньше. Парадокс объясняется очень просто, и объяснение это отнюдь не этическое (российские чиновники плохие), а чисто экономическое. В США власти муниципалитетов напрямую зависят от цены квадратного метра на вверенной им территории. Поскольку муниципальные бюджеты пополняются во многом за счет налога на недвижимость. У американских чиновников, таким образом, есть прямая мотивация тратить деньги на благоустройство городской среды. У чиновников в Петербурге этой мотивации нет, поскольку город зарабатывает на продаже земли и ему, в сущности, нет дела до капитализации недвижимости. Не слишком печется об этом и девелопер, для которого важна лишь цена первичной продажи квадратного метра. Понятно, что картина мира у власти и бизнеса рано или поздно начнет меняться вместе с ростом конкуренции на рынках. Беда лишь в том, что менять городской ландшафт к тому времени будет очень сложно. И дорого.
Подготовил Аркадий Поддубный
Источник: SustainableCitiesCollective