Как выбрать доходную недвижимость?

Каждый инвестор в недвижимость хочет получить максимальный доход от своих вложений. Чтобы добиться хорошей прибыли, нужно чётко понимать как минимум две вещи: в какие сегменты рынка направлять свои накопления и сколько денег нужно будет отдать на входе в проект.

Сегменты рынка

Мы попросили экспертов сравнить доходность в различных сегментах рынка недвижимости.

Первичный рынок

Директор по рекламе девелоперской компании «Созвездие» Дмитрий Ермышев подсчитал доходность в процентном соотношении.

- Первичка эконом-класса даёт рост стоимости от котлована до сдачи около 15-25%. Это в среднем за два года. Но продать будет сложно, потому что конкурировать придется с застройщиком и другими инвесторами. Первичку бизнес-класса лучше покупать в проектах с небольшим количеством квартир. Там стоимость может вырасти до 30% и конкуренция будет намного ниже, - прокомментировал он.

Руководитель группы продаж новостроек ООО «ЮРИНФО Недвижимость» (член АРСП) Сергей Исаков привёл абсолютные величины. По его подсчётам, доходность по первичному рынку составляет от 600 тысяч до 1,5 млн рублей.

Вторичный рынок

Доходность вторички, по словам Дмитрия Ермышева, зависит от локации и способа управления. 5-8% - это хороший показатель.

Сергей Исаков уверен, что доход на вторичке может принести только аренда.

- Однокомнатная квартира, купленная напротив метро «Ленинский проспект» за 4,5 млн рублей, будет ежемесячно приносить 20-22 тысячи рублей. Таким образом, за год получится в среднем 250 тыс. рублей, - привёл пример эксперт.

Апартаменты

Управляющие компании обещают доходность по апартаментам от 9 до 16 % в год, отметил Дмитрий Ермышев. Однако от этого дохода придётся платить самой УК, что снижает доходность актива.

- На ранних этапах за квартиру-студию в апартаментах вы заплатите 2,5 млн рублей. Впоследствии такую квартиру можно сдавать самостоятельно либо передать на управление УК от застройщика. Доход составит минимум 30 тысяч рублей в месяц. Кроме того, апартаменты можно сдавать посуточно - доход будет порядка 2000 рублей, - разъяснил Сергей Исаков.

По его мнению, апартаменты, безусловно, интересны в плане вложений собственных средств. Однако надо отдавать себе отчёт в том, что прописаться в них нельзя, разве что сделать временную регистрацию.

Коммерческие помещения

Коммерческая недвижимость – одна из наиболее выгодных в плане вложений собственных средств.

- При покупке коммерческого помещения 35 кв. м на ранних этапах строительства в слаборазвитом районе, например, возле метро «Девяткино», при сдаче во II квартале 2019 года, необходимо заплатить 3,5 млн рублей. Впоследствии такое помещение можно сдавать самостоятельно или объединиться с другими собственниками помещений и сдать на обеспечение крупной торговой сети (магазины «Магнит», «Пятерочка», «Дикси» и т.п.). Таким образом, эти 35 кв. м будут приносить порядка 60-80 тысяч рублей в месяц. Можно приобрести такое же помещение и на вторичном рынке, однако стоить оно будет несколько дороже, - рассказал Сергей Исаков.

Доходность коммерческих помещений может быть порядка 15-20%, добавил Дмитрий Ермышев. Однако цена входа в этом сегменте значительно выше, чем в жилой недвижимости.

Порог входа

Каков же сегодня порог вхождения в хоть сколько-то прибыльную недвижимость?

- Конечно, лучше всего внести 100% оплату - с учётом скидки от базовой цены (порядка 10-15%) это очень выгодно. Однако сегодня, чтобы войти в проект, достаточно иметь 20% стоимости объекта, а дальше брать ипотеку. Если есть 30% - можно оформить рассрочку. А вообще инвесторы придерживаются разных стратегий. К примеру, у человека есть 6 млн рублей. Он может за эти деньги выкупить один юнит, почти готовый, получить на выходе 7,5 млн и успокоиться. А можно пойти другим путём: вместо того, чтобы зайти в один юнит, вложиться в три на более раннем этапе, заплатив за каждый по 2 млн. Таким образом, увеличивается площадь инвестирования и, соответственно, доход от вложений. Некоторые выбирают такую стратегию, чтобы было с чем играть, - рассказала исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Эксперт подчеркнула преимущества второго подхода. По её мнению, инвестировать в один продукт нет смысла:

- Ну, купите вы этот юнит за 6 млн, и будет он потом вам гарантированно давать 30 тысяч рублей в месяц… А что такое 30 тысяч рублей по отношению к 6 млн? Погрешность. Зато если купить три юнита, это принесёт порядка 90 тысяч. Это уже существенная подпитка.

Сергей Исаков согласен с коллегой в плане подхода к инвестированию. Вот какой пример он привёл:

- За 15 млн рублей можно приобрести трёхкомнатную квартиру с прекрасными видовыми характеристиками у станции метро «Старая Деревня». После сдачи в эксплуатацию она может стоить 19 млн. Альтернативный вариант: за те же 15 млн рублей купить 10 квартир студийного плана на первом этаже в жилом комплексе класса «комфорт». С каждой такой квартиры можно получить минимум 1 млн рублей. Здесь простая математика: получить с одной квартиры прибыль или с десяти.

Таким образом, стать инвестором сегодня можно, имея лишь пятую часть стоимости объекта. Однако рассчитывать на солидную прибыль в этом случае не стоит. Она может появиться только со временем, когда принесут свои плоды грамотно выбранные стратегии инвестирования.