Река Миасс как символ градостроительного бардака в Челябинске
Для проведения нашего расследования мы взяли территорию, прилегающую к реке Миасс на протяжении от плотины Шершневского водохранилища до Заячьего острова. Внимательно изучив пространство, мы сверили свои наблюдения с публичной кадастровой картой Росреестра, с помощью которой мы также определили кадастровые номера, точную площадь и кадастровую стоимость участков, а также формальную цель их использования, указанную в документах. Ну, а чтобы понять, кто именно владеет этими участками, нами были сделаны запросы в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Особо подчеркнем — все сведения в ходе нашей работы мы добывали либо в ходе собственных наблюдений, либо из открытых, публичных, общедоступных источников.
Увиденное, как на деле, так и в кадастровой карте, оставило двоякое впечатление.
Река в центре большого города — как правило, центральный элемент всего городского пространства, самая привлекательная для бизнеса территория, определяющая лицо города. А еще состояние реки и набережных, пожалуй, ярче всего свидетельствуют как о реальном состоянии дел в муниципалитете, так и об общем уровне градостроительного планирования.
Если исходить из этого — дела в столице Южного Урала плохи. Сама река — неухоженная, на значительном протяжении заросшая либо цветущими водорослями, либо чем еще похлеще. И даже в самом центре, рядом с мостом на улице Кирова — свалка мусора прямо на водной глади. А набережные Миасса — это либо неиспользуемые и заброшенные территории, либо странного вида строения, в большинстве своем — старые промышленные — склады, базы, насосные станции, элеватор и прочие предприятия пищепрома.
С другой стороны —это большое число серьезных, амбициозных и разнообразных проектов, заявленных к постройке, судя по данным кадастровой карты Росреестра, хозяевами или арендаторами участков. Что, казалось бы, дает надежду... Впрочем, бОльшая их часть обращена не лицом к реке, а, скорее, наоборот...
Однако давайте по порядку.
Параметры
Длина взятого нами участка реки Миасс — более 11 километров. Или — около 22 километров потенциальных набережных. При этом назвать хотя бы как-то обустроенной набережной можно лишь несколько участков — северный берег Миасса от поворота реки на север до Свердловского проспекта и полукилометровый участок напротив строящегося микрорайона «Манхэттен», а также южный берег рядом с ТРК «Родник», а также от Свердловского проспекта до улицы Кирова. Это примерно три километра, или 1\7 от возможного обустройства.
При этом в прилегающей к берегам реки зоне мы нашли в общей сложности 90 с лишним размежеванных земельных участков. И — всего у нескольких назначение к использованию — «строительство набережной реки Миасс».
То есть, по сути, мало того, что набережная реки толком не обустроена — если верить кадастровым документам, у действующих землепользователей и не стоит такой задачи.
Впрочем, подведя итоги расследования, мы вынуждены констатировать, что реальной информации у нас на самом деле оказалось не так много. Так, из запрошенных нами базовых выписок из Единого реестра прав на недвижимое имущество на более чем 90 участков, более-менее точные данные о владельцах либо арендаторах земли удалось получить лишь в 40 с небольшим случаях.
Почему так получилось — вопрос, скорее, к Росреестру, однако юристы, часто сталкивающиеся с особенностями кадастрового учета земельных участков, утверждают, что ничего необычного в этом нет — и участки порой перемежевывают, и номера у них меняются, и данные публичной кадастровой карты на сайте Росреестра могут отставать от изменений. Кстати, на самом сайте ведомства — два варианта вида кадастровой карты. И информация в одной версии отличалась, пусть и не очень значительно, от информации в другой.
Так, без официальной информации о владельцах — в том числе ключевые для города участки, то есть крупнейшее (более 41 гектара) пространство, которое принято считать участком под планируемую постройку мега-ТРК Cloud; участок в районе микрорайона «Манхэттен», который собирается (судя по интервью для издания Znak. com) застраивать 20-этажными высотками известный челябинский предприниматель Артур Никитин. Наконец, нет качественной информации по всем участкам так называемого «Нижнего Академа», из-за которого сейчас разворачиваются баталии между потенциальными застройщиками. Речь о миллиардных суммах и о выполнении обязательств перед тысячами уже обманутых дольщиков, готовых устроить социальный взрыв. При этом иногда (в частности, землях под «Нижним Академом» и ТРК Cloud) кадастровая разметка представляла из себя многоступенчатую матрешку — внутри одного большого участка размежевываются еще несколько, внутри которых также есть отдельные размежеванные участки.
Любопытно, но несколько кадастровых инженеров, к которым мы обратились с просьбой о консультации, наотрез отказались общаться на эти темы, даже на условиях анонимности. На взгляд обывателя, все это напоминает либо бардак, либо сознательно замутненную кем-то и для чего-то воду. Мы будем рады, если региональное управление Росреестра как-то прояснит ситуацию.
Река
На всем протяжении наших наблюдений, на всех 11 километрах от плотины Шершней до Ленинградского моста Миасс представляет из себя крайне печальное зрелище.
Нечищеное, видимо, десятилетиями, русло, и, как следствие — застоявшееся, снизившее скорость течение. Напрочь заросшие берега (а порой и фарватер), по которым, вероятно, также десятилетиями не проходились ни косы, ни бензопилы. Камыш, водоросли, гниль на поверхности на всем протяжении. Необустроенные (а, скорее, разрушающиеся от неухоженности и многолетнего отсутствия ремонта) набережные в центре Челябинска. Мусор всех разновидностей, скопившийся у берегов и даже на середине реки. Затхлый запах. Кстати, выпускные стоки канализации, несущей в реку свои «продукты», видно невооруженным глазом сразу в нескольких местах.
Трудно поверить в то, что еще несколько лет назад на речной глади активно тренировались гребцы, Кстати, во времена детства автора этих строк (начало 80-х) пруд Коммунар был любимым местом купания горожан, и по центру города, словно речной трамвайчик по Неве, ходил теплоход «Электрометаллург»...
Застройщики
Любопытно, что при всем ужасе сегодняшнего состояния реки, предприниматели, и прежде всего девелоперы, не теряют к ней коммерческого интереса. «Академ риверсайд», «Манхэттен», «Западный луч», ТРК Cloud — всё это крупные строительные проекты, самым плотным образом прилегающие к набережной Миасса, и более того — предусматривающие обустройство берега реки (впрочем, как будет на самом деле, надо еще посмотреть). При этом структуры, отмеченные в этих проектах в качестве собственников или арендаторов земельных участков под эти проекты, относятся не только и не столько к малому и среднему бизнесу, а в том числе к самому что ни на есть первому эшелону финансово-экономической элиты города.
Среди других проектов, заявленных по данным кадастровой карты, в непосредственной близости от водной глади — гостиницы, торговые, офисные, развлекательные и выставочные комплексы и центры, больницы и школы, многоярусные парковки, сельскохозяйственные теплицы и даже памятник героям-морякам.
Другое дело, что бизнес вряд ли сможет исключительно своими силами не только построить комплексы и центры, но и обеспечить строительство набережной. И это уже вопрос цены и задач, которые должны для себя определить власти города и региона.
Интересы
Конечно, первое, что придет на ум — как со всем этим принимать запланированный в столице Южного Урала через четыре года саммит ШОС и БРИКС? Но это замечательное событие, если оно все-таки пройдет в Челябинске, все же разовое, и должно быть не столько целью, сколько одним из механизмов, которые повернут ситуацию с Миассом в нормальное русло.
Река нуждается в обустройстве. Но для начала — в элементарном лечении: серьезной чистке русла, очистке берегов от растений и водорослей, проведении серьезных гидрологических исследований и выборе оптимальной программы восстановления реки и его течения. Это само по себе требует и очень внушительных денег (слишком сильно и давно всё запущено), и времени (которого, по сути, нет). Но лишь затем можно приступать ко второму этапу — планированию, проектированию и обустройству набережных. На основе единой идеи и градостроительного плана.
Потенциал, в том числе коммерческий, у Миасса огромен. 15-20 километров грамотно спроектированных и отстроенных набережных — это идеальное место отдыха для горожан и туристов, для бизнеса, спорта и культуры. Это, в конце концов, создание единого пространства, ткани, на которую нанизывается весь остальной город. Поэтому и следует рассматривать затраты на Миасс не как малоприятные и не очень необходимые расходы на уборку территории, а как инвестиции в будущее — многомиллиардные вложения бизнеса и доходы города, материальные и нематериальные. К слову, суммарная кадастровая стоимость только тех участков, что вошли в нашу таблицу (это несколько квадратных километров территории Челябинска) — далеко за 10 миллиардов рублей. Инвестиции в них, если для этого будут созданы условия, будут в десятки раз больше. Как и отдача. И никакого ГОКа...
Важно лишь начать. Сегодня Миасс, честно говоря, скорее похож не на реку, а на болото. А если точнее — не на лицо города, а на голый грязный зад годами не бывшего в бане бомжа. Еще немного — и будет поздно. Не отмоем и не отмоемся сами.
Чтобы увеличить, кликните на изображение.