"Ипотечное кредитование в России в 2020 году вернется к росту", - эксперты банка "Открытие"

Эксперты аналитического управления банка "Открытие" ("Открытие Research") прогнозируют, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит исторически рекордные показатели 2018 года.

Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости

В 2019 году наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%.

В первой половине прошлого года росту выдачи кредитов на приобретение жилья препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018 годом.

Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация – застройщики сократили объем продаж "в метрах", а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.

Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут

По оценкам аналитиков банка "Открытие", сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев. Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее, средний выдаваемый кредит в 2019 году вырос на 10% до 2,24 млн рублей, а ежемесячный платеж поднялся на 8% - до 22,4 тысяч рублей в месяц.

Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.

Согласно данным куратора программы - Дом.РФ, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят "военная ипотека", "материнский капитал", субсидирование различных категорий граждан – в том числе, врачей и учителей - на отраслевом, региональном и федеральном уровне.

Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.

Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.

Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года

В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.

Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок. Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тысяч рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.

Разрабатывается программа субсидирования "сельской ипотеки" под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1%. Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории – она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и "вторичку". Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года.

Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается

Эксперты считают, что непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начались действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока. Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна. Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.

На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 году не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.

Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты. Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними. Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.

Рынок ипотеки в 2020 году вырастет

Аналитики банка "Открытие" прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн рублей, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.

Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться

В 2020 году ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9% в декабре 2019 года.

Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть, как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков. Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения по сути "депонируются" на счете в банке до сдачи объекта недвижимости. По данному "вкладу" банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам – до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.

Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным

Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на военную ипотеку, на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми - не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.

Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдачи. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 года - первой половины 2019 года, позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки – от 4% до 10%.

Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится

По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г/г, на вторичном рынке - 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее – в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном на 10%, а в Санкт-Петербурге на 7% и 15% соответственно.

В 2020 году, по прогнозам "Открытие Research", ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г/г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.

В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде

В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой.

В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье – средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15% и 12% соответственно.

Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке.

При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды – компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор – один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.

Рынок аренды квартир продолжает развиваться – улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель.

С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков. Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной. В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.