Петербуржцы при покупке жилья будут платить из своего кармана за строительство школ и детских садов
В Санкт-Петербурге не будут разрешать строить ЖК без наличия в строительном проекте социальной инфраструктуры. Норму разработали в курируемом вице-губернатором Николаем Линченко Комстрое. Инициативу поддержал губернатор Александр Беглов. Изменения законодательства могут создать перекос на рынке недвижимости, привести к удорожанию стоимости квартир. В конечном итоге расходы за стройку садов, школ и медучреждений лягут на плечи петербуржцев.
Петербургу не хватает школ и детских садов
В Петербурге остро стоит проблема дисбаланса между введенным в эксплуатацию жилищным фондом и социальной инфраструктурой. ЖК, представляющие собой «корабли-человейники» в городе строят быстрее детских и медицинских учреждений. На начало 2021 года в Петербурге дефицит составил - 84 детских садов, 50 школ и 25 объектов здравоохранения. В правительстве города оценили вложения в 159 объектов в размере 112,9 млрд рублей.
Смольный пытается предпринять меры, но результативность пока низкая. Комитет по строительству и подведомственные организации заключают контракты с бизнесом для возведения социнфраструктуры. Однако темпы сдачи объектов, как и в прошлые годы, в условиях продолжающейся жилой застройки критически отстают. В Петербурге до конца 2021 года планируется сдать всего 63 объекта социальной инфраструктуры. Однако застройка ведется неравномерно. Больше всего объектов строится в Красносельском и Московских районах. Но пока новых школ, садов и поликлиник совсем нет в Курортном, Выборгском, Центральном, Фрунзенском, Невском, Петродворцовом, Адмиралтейском, Кронштадском и Василеостровском районах. В итоге к 1 сентября, даже с учетом построенных объектов, сохранится проблема переполненности детских учреждений. Нехватка мест в школах составит около 26 000 мест, перегрузка детских садов останется на уровне 10%. К слову, сложившаяся ситуация говорит о неисполнении Александром Бегловым поручения президента РФ Владимира Путина. В 2018 году, в рамках майских указов, российский лидер требовал обеспечить 100% доступность детских садов к концу 2021 года.
Неравномерность социальной застройки еще на долгие годы сохранит проблему коррупции и не даст петербуржцам полноценно использовать социнфраструктуру. Отметим, в Петербурге специфичное законодательство - учреждения дошкольного образования не имеют адресной привязки. В условиях нехватки мест в детских садах по своему месту проживания родители вынуждены устраивать детей в сады в других районах по наличию мест в ДОУ. Этим пользуются в руководстве многих детских садов, вымогая взятки за устройство детей.
Смольный создал дисбаланс застройки
Дисбаланс с социнфраструктурой в Петербурге образовался из-за того, что ранее строительные ведомства города (КГА, Комстрой, Госстройнадзор) вопреки логике градостроения и социальной политики одобряли проектную документацию, планы развития территорий и выдавали разрешения на возведение ЖК без условия нормативного строительства социальных объектов. Эта проблема сформировалась еще в начале нулевых при бывшем вице-губернаторе по строительству Александре Вахмистрове, а впоследствии усугубилась. К слову, главой его аппарата, претворяющим в жизнь политику, с 2003 по 2009 годы был действующий вице-губернатор по строительству Николай Линченко.
Сегодня проблему дисбаланса в застройке города, которую Смольный и создал, руководство города решило устранить привычным для себя способом - перекидыванием ответственности с себя за социальное развитие на застройщиков. Ранее глава Комстроя Петербурга Игорь Креславский выступил с идеей внести в законодательство Петербурга запрет на выдачу разрешений на строительство ЖК без 100% их обеспеченности социнфраструктурой. Инициатива была согласована и поддержана вице-губернатором Линченко. И по-другому быть не могло, подведомственные ему комитеты и учреждения не справляются со стройкой школ и садов.
«Теперь новые разрешения на строительно-монтажные работы не выдаются без 100% обеспеченности всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры. <…> Мы договариваемся с инвесторами, и они берут на себя дополнительную нагрузку и делают, например, двойные школы, то есть по нормативу надо было построить школу 550 мест, исходя из объемов строительства жилья, а на том же самом земельном участке строится школа в два раза большей емкости <…>», - процитировала Линченко пресс-служба Смольного.
Идея о переложении обязательства по возведению социнфраструктуры на застройщиков нашла отклик и у губернатора Александра Беглова. При администрации Петербурга создали специальную Градостроительную комиссию. Она будет рассматривать строительные проекты и определять объем создания дорожной и социальной инфраструктуры. Без её прохождения не будет согласовываться ни один жилой проект. Отметим, одобрение инициативы главой города разошлось с заявленной им ранее позицией. В 2018 году Беглов еще в должности врио губернатора участвовал в XVI съезде строителей Санкт-Петербурга. Там он затрагивал проблематику дисбаланса жилой и социальной застройки и просил бизнес отойти от «эгоизма» и принять участие в возведении социальных объектов. Тогда же глава города заявлял о необходимости создания правил для устранения дисбаланса, но при этом уверял, что нагрузка по строительству школ, детских садов и медучреждений не ляжет полностью на застройщиков. Сейчас же сложилась противоположная ситуация.
Петербург пойдет по пути Краснодара
В администрации Петербурга считают, что фактический объем нагрузки застройщиков не изменится, а сам процесс создания инфраструктуры станет прозрачней. Однако с большей вероятностью развитие ситуации пойдет другим путем, а поддержанная Линченко и Бегловым инициатива приведет к перекосу рынка недвижимости. Об этом говорит опыт других регионов.
Аналогичные изменения в градостроительное законодательство ранее официально закрепили в Краснодарском крае. Это повлекло изменения на рынке строительства жилья. При этом эксперты и застройщики по большей части негативно отнеслись к нововведениям.
Генеральный директор консалтинговой компании Macoon Илья Володько в беседе с «Коммерсант» отметил, что чиновники давно требовали от застройщиков строительства социнфраструктуры при возведении жилых массивов. Официальное закрепление – формализм, а застройщики были к этому готовы. Однако политика властей по перекладыванию обязательств повлекла в последний год рост цен на жилую недвижимость на Кубани. Это следствие того, что при подготовке проектов ЖК стоимость детских садов, школ и иных объектов стали закладывать в себестоимость строительства жилых комплексов.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов заявил, что законодательные изменения – это попытка властей решить свои проблемы за счет жителей, а. Изменения больше всего ударят по покупателям недвижимости.
«<…> Все дополнительные меры приводят к тому, что девелопер начинает увеличивать стоимость квадратного метра строящегося жилья, вкладывая в него свои издержки на строительство социальной инфраструктуры. Мало того, я совсем недавно общался с одним из топовых кубанских застройщиков, и он рассказал о том, что в себестоимость квадратного метра уже считает плюсом 6 тыс. руб. на социальные обязательства», - отметил Голованов.
Аналитик «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил существование и другой проблемы, которая в перспективе может усугубиться – появление соцдолгостроев из-за несогласованности проектных смет с планом окупаемости.
«<…> Данные социальные обязательства стали причиной появления многих объектов незавершенного строительства, так как обязательства увеличивали смету и не согласовывались с планом окупаемости проектов.
Даже сейчас застройщики, возводящие крупные жилые комплексы, откладывают возведение социальной инфраструктуры, которая сдается иногда спустя много лет после завершения строительства жилых домов. Данное обязательство может привести к уходу части девелоперов с рынка и дальнейшей монополизации строительной сферы. <…> Речь не идет о решении проблемы дефицита социальных объектов, практика показывает, что вопрос лишь откладывается на многие годы. Скорее речь об ответственности застройщиков и снижении расходной части регионального бюджета», - заявлял Миронюк.
В ближайшей перспективе все, с чем столкнулся Краснодарский край, ждет и Северную столицу. В Петербурге, где и так рост стоимости недвижимости бесконтролен, цена на «квадратный метр» вырастет еще больше. Потому что бизнесу придется учитывать собственные экономические показатели. Петербуржцы будут вынуждены влезать в еще большую «кредитную кабалу», чтобы купить квартиру, так как на их плечи, как конечного потребителя, будет переложена оплата за строительство садов и школ.
Было решение получше
Введение нормы о запрете выдачи разрешения на строительство без соблюдения условий возведения социальных объектов видится поспешным и неудачным решением. В частности, потому что у Смольного есть инструментарий для возведения социнфраструктуры без создания проблем жителям и девелоперам. Речь идет о механизме государственно-частного партнерства. Эксперты считают, что ГЧП удобен всем сторонам. Государство реализует социальную функцию и получает возможность распределить траты во времени, но при этом вовремя построить нужный объект. Инвестор получает возможность окупить вложения и получить прибыль, а застройщик зарабатывает и закрывать потребность города в соцобъектах.
О лидерстве Петербурга в сфере ГЧП и эффективности механизма часто говорят глава комитета по инвестициям Роман Голованов, вице-губернатор Максим Соколов и сам Александр Беглов. Но проблема в том, что в сфере строительства социальных объектов государственно-частное партнерство практически не применяется. С использованием механизма ГЧП в Петербурге в основном строятся школы в Славянке (Пушкинский район), контракты по которым были подписаны в далеком 2014-м году. Смольный сейчас рассматривает возможность реализации новых проектов в социальной сфере через ГЧП, но пока что дальше переговоров дело не идет. При этом отказ от использования инструмента вызывает удивление и негодование в бизнес-среде.
«Сложилась парадоксальная ситуация. Есть участки под садики (не вошедшие в АИП и соглашения с девелоперами), есть готовые проекты (причём BIM–модели). Есть компетентные проектные и строительные компании. Банки готовы финансировать эти стройки. Что мешает реализовывать ГЧП–проекты? Они исключительно важные и нужные: город получает социальную инфраструктуру опережающими темпами, средний строительный бизнес — стабильный заказ, банки обеспечивают проектное финансирование. Но мы до сих пор лишь ведём обсуждения на разных уровнях», - заявлял «ДП» вице-президент НП «Объединение производителей строительных материалов» Алексей Агафонов.
СМИ объясняют недостаточное применение государственно-частного партнерства низкой эффективностью инвестиционного сектора Смольного, в частности Коминвеста, в работе с бизнесом. Участники рынка видят и другую проблему - Смольный больше заинтересован в максимальной загрузке застройщиков соцобъектами с использованием давно испробованной схемы безвозмездного строительства. А ГЧП чиновникам видится более сложным и менее выгодным для городского бюджета. Иными словами, скупость Смольного не дает быстро и эффективно строить детские садики, школы и медучреждения.
Таким образом, в Петербурге сложилась удивительная ситуация. Смольный должен брать на себя ответственность по развитию социальной инфраструктуры и делать жизнь жителей города максимально комфортной. На создание благоприятных условий власти получают от жителей налоги. Администрация должна соблюдать баланс интересов социума и бизнеса, давая возможность последнему зарабатывать и реализовываться на пользу обществу. Для этого у чиновников есть все инструменты, нужен только диалог. Но на деле Смольный из собственной жадности не использует все механизмы и создает условия для коллапса в обществе. В итоге страдает бизнес, вынужденный лавировать в неблагоприятных обстоятельствах и принимать «плохие решения», повышая ради выживаемости цены на недвижимость. Страдают и горожане, по сути являющиеся заложниками ситуации. Смольный желание сэкономить деньги в собственном бюджете по приоритету поставил выше благополучия жителей Петербурга.