Не учли особенности сельских районов
Вопросы организации управления многоквартирными домами в сельских районах и малых городах в связи с введением лицензирования данного вида деятельности обсудили на заседании комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ. Мероприятие прошло в формате видеоконференции с участием представителей администраций муниципальных образований области.
«Сегодня мы целенаправленно пригласили к дискуссии заместителей глав муниципальных районов и малых городов, курирующих вопросы ЖКХ, поскольку в связи с введением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, эти территории столкнулись с весьма специфическими проблемами, нехарактерными для крупных городов», — отметил председатель комиссии Виктор Часовских, открывая заседание.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается. Закон предусматривает основания для отказа в предоставлении лицензии, а также основания прекращения действия лицензии. При этом прямого ответа на вопрос о том, как быть в случае, если лицензию не получит (лишится) единственная работающая в муниципальном образовании управляющая компания, законодатель не дает.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 7 указанного Федерального закона, выбор непосредственного способа управления теперь возможен только в случае, если в многоквартирном доме не более 16 квартир. Если же в доме более 16 квартир, и он на данный момент находится в непосредственном управлении, собственники помещений обязаны до 1 апреля 2015 года провести общее собрание собственников и принять решение о выборе иного способа управления. Вариантов у собственников всего два: заключить договор с какой-либо управляющей компанией или же создать ТСЖ. В случае, если собрание собственников не состоится, решение о смене способа управления МКД не будет принято и (или) реализовано, орган местного самоуправления обязан объявить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Однако практика показывает, что далеко не во всех малых городах и сельских поселениях можно выбрать управляющую компанию даже путем открытого конкурса.
УК просто невыгодно работать в расположенных на значительном отдалении друг от друга небольших населенных пунктах, где нередко всего 3-4 многоквартирных дома. Выход в муниципалитетах порой находили в том, что дома избирали непосредственный способ управления, заключая договор на обслуживания с обслуживающими (а не управляющими) организациями. Такой договор накладывает на компании меньше ответственности, чем договор управления, и более удобен для игроков рынка.
Но сегодня, в связи с новеллами законодательства, сотни домов должны отказаться от непосредственного управления. «По нашим прогнозам, процесс будет массовый, поэтому на местах должны быть готовы», — подчеркнул главный консультант правового управления Государственной жилищной инспекции Самарской области Алексей Давиденко.
Муниципалитетам советуют активизировать деятельность по стимулированию собственников к созданию ТСЖ, а также серьезно задуматься о создании муниципальных управляющих организаций.
«В нашем районе 134 многоквартирных дома. Ежегодно по 3-4 раза в год проводим конкурсы по выбору управляющей компании. Тарифы на управление домами очень низкие: 5-7 рублей за квадратный метр. МУП „ЖКХ Пестравского района“ — ресурсоснабжающая и одновременно обслуживающая, а не управляющая организация. Единственным стимулом для создания ТСЖ для жителей было участие в программе проведения капитальных ремонтов. Сегодня мы находимся в сложной ситуации», — рассказал первый заместитель главы м.р. Пестравский Алексей Имангулов. Коллегу поддержали представители других муниципальных районов.
Так, в м.р. Кинель-Черкасский ситуация еще «интереснее»: бесконечные безрезультатные конкурсы по отбору управляющей компании привели к тому, что тариф на управление МКД в районе уже достиг 24 рублей за квадратный метр (закон предполагает поэтапное повышение тарифа, если конкурс не состоялся); но УК, желающих поработать в районе. так и не появилось. Почему? Да просто все прекрасно понимают, что платить по таким высоким тарифам жители не будут.
По мнению многих представителей муниципальных районов, именно неплатежи — «корень зла»: с одной стороны, недобросовестные соседи — основное препятствие для создания ТСЖ, с другой стороны, — долги жильцов за потребленные ресурсы ложатся на управляющие компании. Причем в случае создания муниципальных управляющих организаций «затыкать дыры» придется бюджету, который, вообще-то, формируется за счет средств налогоплательщиков. То есть, по сути, добросовестные плательщики будут «платить» дважды.
Проблема неплательщиков имеет и еще один аспект: недополучение средств может сказаться на объеме работ, которые должна выполнить УК. Как следствие, управляющей компании грозят штрафы со стороны ГЖИ, а в перспективе, возможно, даже потеря лицензии.
Может, чтобы не спугнуть те немногие УК, которые еще согласны работать в сельских районах, стоит более лояльно подходить к ним, если не платят жильцы? — задаются вопросом представители муниципальных образований.
Однозначно, по мнению участников заседания, нужно выступать с инициативой по внесению изменения в Закон в части количества квартир в МКД, для которых возможно непосредственное управление. В сельских населенных пунктах огромное количество 18-ти и 24-хквартирных домов, где такой способ управления вполне реален.
«Закон писали те, кто не знает, что такое глубинка», — сокрушаются представители муниципалитетов.
«Законодательную базу нужно совершенствовать, — согласен Виктор Часовских. — Мы готовы использовать имеющиеся в распоряжении Общественной палаты инструменты, чтобы продвигать решение поднятых вопросов. Но законодатель на федеральном уровне быстрее прислушается, если мы предоставим конкретную информацию, цифры. Дать такую фактуру можете только вы».
Пока же муниципалитетам остается только приспосабливаться к обстоятельствам. «Дискуссия получилась эмоциональная. Но не надо ждать, что что-то изменится уже в ближайшее время. Нужно быть готовым к тому сценарию, который сейчас прописан в законе. Закон есть закон», — резюмировал Алексей Давиденко.