Ввод нового жилья в России обвалился: эксперты назвали причины и последствия
Объем ввода жилья в первом квартале обвалился на 28,2% год к году – с 32 млн кв.м в январе-марте 2025-го до 23 млн сейчас, следует из оперативных данных Росстата. Аналитики в своих комментариях указывают, прежде всего, на ситуацию в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на который приходится почти 70% всего объема ввода в стране: там с начала 2026-го населением построено 15,3 млн кв. м, что на 38,1% меньше, чем годом ранее. Но как это объяснить? Фото: Дарья Атаманчук тестовый баннер под заглавное изображение
По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, одна из причин столь впечатляющего падения ИЖС — сберегательная стратегия населения: люди не вкладываются в строительство своего дома, а хранят деньги на депозитах. Кроме того, на состоянии рынка сказались факторы, которые в прошлом году проявились в полной мере – высокая ключевая ставка, дорогая ипотека. Мы спросили экспертов, почему именно сектор ИЖС оказался настолько чувствительным к этим вещам, и стоит ли в нынешней ситуации ожидать снижения цен на строительном рынке?
Денис Астафьев, глава финтех-платформы SharesPro:
«Первый квартал 2025 года был аномально высоким: тогда ввод жилья вырос на 8,9% год к году, и значительную часть этого роста обеспечила не реальная стройка, а массовая регистрация домов по «дачной амнистии» ради участия в программе догазификации. Люди оформляли дома, которые стояли годами. Когда этот поток иссяк, база оказалась завышена, а цифры 2026 года выглядят провалом. Но есть и настоящие, структурные проблемы. С середины 2024 года ИЖС перевели на обязательные счета эскроу — мера правильная с точки зрения защиты покупателя, но большинство небольших подрядчиков, которые строят дома эконом- и комфорт-класса, к ней попросту не готовы. Плюс «Семейная ипотека» ужесточилась: ставки по рыночным кредитам на частный дом сейчас недосягаемы для массового покупателя.
Два сектора ведут себя принципиально по-разному. Многоквартирное жильё в плюсе: застройщики сдали в первом квартале 7,7 млн кв. м, на 5% больше, чем год назад. Крупные девелоперы с проектным финансированием чувствуют себя устойчиво. ИЖС же рухнул на 38%: 15,3 млн кв. м против почти 25 млн годом ранее. Провал неравномерный — Южный федеральный округ потерял почти половину объёмов, Сибирский — более 43%. При этом Татарстан и Свердловская область показали рост на 6,8% и 30,5% соответственно, что говорит о том, что регионы с активной господдержкой и диверсифицированным рынком держатся.
До конца года ввод частных домов останется низким — в этом сходятся и рыночные эксперты, и Минстрой. Малые застройщики стоят и ждут снижения ключевой ставки хотя бы до уровня, при котором ипотека на дом будет около 12%. Снижения цен на строительство ждать не стоит: себестоимость не упала, а спрос на загородное жильё у людей никуда не делся — просто инструмент его реализации, доступная ипотека, временно выбит. Когда ставка пойдёт вниз, а рынок адаптируется к эскроу-схеме, сегмент восстановится — вопрос в том, как быстро это произойдёт.
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»:
«Падение ввода жилья в первом квартале на 28,2% действительно выглядит внушительно, но нужно учитывать, что этот обвал практически полностью обеспечен сектором ИЖС — там сдали на 38,1% меньше, чем год назад. При этом в многоквартирном сегменте ситуация далеко не такая драматичная. И это логично: люди сейчас просто не могут позволить себе строить частный дом в кредит. Средневзвешенная ставка по таким займам в январе 2026 года составляла около 20,83%. На этом фоне выдачи ипотеки на строящиеся и готовые дома в 2025 году сократились в штуках на 49%. И пока ставки остаются высокими, ждать быстрого восстановления ИЖС не приходится.
Однако называть это началом кризиса преждевременно. Скорее, это очищение рынка. С 1 марта 2025 года для подрядчиков стало обязательным использование эскроу-счетов — многие просто взяли паузу, чтобы разобраться в новых правилах. Рынок переформатируется, уходя от серых схем в цивилизованное русло. Да и сами цены на строительство перестали безудержно расти: в феврале средний частный дом площадью 107 кв. м подорожал лишь на 4,4% год к году — меньше уровня официальной инфляции. А вот стоимость квадратного метра в новостройках продолжает ползти вверх.
Так что оснований для резкого снижения цен я не вижу. Себестоимость не дешевеет, а спрос, хоть и охлаждённый, остаётся. К тому же государство не намерено бросать отрасль: Минстрой уже анонсировал корректировку параметров семейной ипотеки, чтобы стимулировать покупку более просторного жилья. Плюс ключевая ставка, судя по всему, будет снижаться и дальше: консенсус-прогноз экспертов ждёт на заседании ЦБ 24 апреля очередного шага до 14,5%. Так что говорить о тектонических сдвигах на рынке пока рано — мы просто проходим через этап адаптации».
Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «Промплан»:
«Снижение ввода жилья в первом квартале 2026 года во многом объяснимо. Оно связано не с одномоментным обвалом отрасли, а с изменением правил игры в ключевом сегменте — индивидуальном жилищном строительстве. Именно ИЖС последние годы выступал главным драйвером роста, формируя почти 70% всего ввода, поэтому любые изменения в этом сегменте автоматически масштабируются на всю статистику.
Ключевой фактор здесь — ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Принцип «одна семья — одна льготная ипотека» фактически ограничил возможности для повторного использования льготного инструмента, особенно в ситуациях, где раньше применялись более гибкие схемы с разделением заёмщиков. При сохранении ставки на уровне 6% и прежних лимитов это всё равно стало существенным сдерживающим фактором: часть спроса просто выпала, особенно в сегменте ИЖС, где покупка дома часто завязана именно на доступность льготного кредитования.
Второй важный момент — это естественная коррекция рынка. В ИЖС достаточно долго сохранялась ситуация, когда цены в ряде проектов опережали реальную платёжеспособность спроса. В таких условиях снижение активности выглядит логичным: как только финансовые условия ужесточаются, рынок начинает «пересобираться», и спрос концентрируется только на действительно обоснованных по цене предложениях. Особенно это заметно в инвестиционном сегменте: инвесторы становятся более избирательными и уходят в форматы с более понятной доходностью и управляемыми рисками. И здесь как раз проявляется структурный сдвиг. Часть инвестиционного спроса, который ранее рассматривал ИЖС, сегодня переориентируется на индустриальную недвижимость. Это подтверждается и поведением крупных девелоперов, которые начинают активно развивать индустриальные парки и производственные форматы. Для инвестора это более прогнозируемая модель с точки зрения загрузки и возврата капитала, чем индивидуальное жильё, особенно в условиях меняющихся ипотечных правил.
Говорить о том, что текущее снижение — это уже устойчивый долгосрочный тренд, пока преждевременно. Скорее, это этап адаптации рынка к новым условиям финансирования и пересборки спроса. ИЖС никуда не исчезает как продукт, но становится более чувствительным к стоимости денег и правилам доступа к льготным программам. После периода корректировки рынок, как правило, находит новую точку равновесия. Что касается цен, ожидать их резкого снижения по всему рынку не стоит. Скорее будет происходить точечная корректировка — прежде всего, в тех проектах, где цена не подкреплена реальным спросом».