Казани не хватило «соточки» за «квадрат», шторм гиперинфляции и антирекорд ввода многоэтажек

Чем жили стройотрасль и рынок недвижимости Татарстана в минувшем году

Настоящее чудо совершили татарстанцы: 2021-й стал рекордным по количеству введенных в эксплуатацию частных домов. Не крупные застройщики, а индивидуальные домовладельцы на 70% выполнили «план Путина» в 2,68 млн кв. метров! Новых же «человейников» на рынке явный дефицит, особенно с удобной локацией. Строительный бум подкосил взлет цен на стройматериалы. Год ознаменовался законом о реновации, снижением господдержки покупателей квартир в виде льготной ипотеки и неудержимым, кажется, ростом стоимости «квадрата» в Казани и других крупных городах страны. Зато в прошлом — вторая волна обманутых дольщиков. О том, какие вызовы встали перед стройкомплексом в 2021-м, — в материале «БИЗНЕС Online».

Стройка в шторме гиперинфляции

Дикий рост цен на все стал главным вызовом года. Стройматериалы не только дорожали от 10 до 40%, но и оказались дефицитом — приходилось искать в соседних регионах. Штормило рынок арматуры, кирпича, окон, утеплителя, электропроводки, цемента и древесины. В итоге себестоимость коттеджей выросла вдвое, квартир — на 30%, а бюджет капремонта жилья в Казани распух на 211 млн рублей.

Антимонопольщики Татарстана дважды искали сговор на рынке стройматериалов  и не нашли. Производители кивали на Китай и Лондонскую биржу, нехватку производственных мощностей, всплеск спроса… В ответ правительство России до конца 2021 года ввело экспортные пошлины на металлы. С 2022-го запрещен вывоз необработанной или грубо обработанной древесины. Но внутренний рынок это не спасло. Разве что бюджет снял сливки с прибыли металлургов, а запрет на вывоз дерева подтолкнул зарубежные компании к открытию деревообрабатывающих производств в РФ — из страны теперь повезут полуфабрикаты. Так лучше для экономики, но российскому потребителю это, увы, сэкономить не поможет.

Цены на жилье побили рекорды: в Казани цена «квадрата» закрепилась выше 100 тыс. рублей

К концу 2021 года 1 кв. м в новостройках Казани стоил уже 125 тыс. рублей, на вторичке — 108 тысяч. И в России это далеко не рекорд: любой город, где жива экономика, отметился взлетом цен на жилье. Лидерами стали Краснодар (в 2,1 раза), Омск (в 1,8 раза) и Москва (1,4 раза). Столица РТ с ее 20-процентной прибавкой стоимости «квадрата» не вошла даже в первую десятку по темпам подорожания жилья. Но это только в абсолютных цифрах. Относительно зарплат Казанская агломерация попала в топ-3 по недоступности жилья вместе с Петербургской и Московской: при средней заработной плате копить на квартиру в этих городах придется дольше всего.

И причина не только в подорожавших стройматериалах и рабочей силе, но и в льготной ипотеке, которую лоббировал вице-премьер Марат Хуснуллин в противовес главе ЦБ Эльвире Набиуллиной. Инструмент подстегнул спрос настолько, что цены на жилье рванули вверх. Квартиры раскупали быстрее, чем строили: появился дефицит, который в России не получается закрыть второй год. В итоге глава Центробанка победила Хуснуллина: условия льготной программы ощутимо ужесточили и вряд ли продлят после 1 июля 2022 года. Официальная инфляция разогналась в РФ до 8%, Набиуллина усилила монетарную политику — ключевая ставка пошла вверх и вернется в диапазон 5−6%, по расчетам экспертов, не раньше середины 2023-го. Проигрыш признал и Хуснуллин, который в декабре заявил о проблемах, связанных с инфляцией и развитием рынка ипотеки. А это ставит под угрозу обещания Владимира Путина по вводу доступности жилья. Поэтому в новом году Хуснуллину стоит проявить новые чудеса лоббизма.

«План Путина» по вводу жилья в Татарстане выполнен за счет ИЖС

Ярким проявлением квартирного дефицита стал интересный рекорд, зафиксированный минстроем РТ. Поразительно, но жители РТ резко — примерно в 1,5 раза — увеличили темпы строительства личных домов! Из 2,67 млн кв. м жилья, которые согласно «плану Путина» Татарстан ввел в 2021 году, 65% пришлось на коттеджи. Это можно назвать антирекордом с точки зрения строительства многоквартирных домов. Причем сложно сказать, сколько домиков построено в течение года на самом деле. Инсайдеры говорят, что есть в этой публичной отчетности изрядная доля ранее введенных частных метров. Но главное — план по вводу жилья за год выполнен за счет частников.

«Человейники» строились куда менее активно. В запасе у Татарстана остались участки с коммунальными сетями только для 1,8 млн кв. м жилья. Свободная земля в наличии, но нет дорог, сетей либо мощности на исходе. Нужны заделы — отсюда и перенос акцента программы «Стимул» только на «инженерку» (а раньше строили и садики), стройка Вознесенского тракта, подвод коммуникаций к соципотечному микрорайону М-14, капремонт очистных сооружений казанского «Водоканала».

В общем, ставка на индивидуальное жилищное строительство выглядит вынужденной. Хотя она сделана вовремя: отчасти мы наблюдали второе рождение рынка загородной недвижимости в пандемию 2020 года, когда коттеджи и земля расходились под соусом «изоляция в собственном доме лучше, чем в квартире». Теперь тренд сдерживается подорожанием стройматериалов: построить дом примерно на 40–50% дороже, чем в 2020-м. Вдобавок серьезно поднялась в цене и земля.

«Человейники», впрочем, готовят ответный удар. В Казани запустили проекты реновации промзон, а депутаты Госсовета РТ подготовили законодательную почву под комплексное развитие территорий. Власти и застройщики уже тренируются на нежилых зонах Казани — рядом с улицей Аделя Кутуя, на территории у речного порта, но это долгоиграющие проекты, поэтому пристальный взгляд направлен на застройку бывших сельхозугодий на окраинах города, а также в Зеленодольском, Лаишевском, Высокогорском районах РТ. Так проще и быстрее наращивать темпы ввода жилья. Благо что его покупают — в Казанскую агломерацию стремятся приезжие из сурового Мурманска, Дальнего Востока и Сибири, а также соседи по Поволжью. Модно иметь «пиджачную квартирку» в столице и жителям Закамья и юго-востока республики: а что, приехать на выходные, потусить, отправить чадо постигать науки, да и деньги от инфляции защитить.

Обманутых дольщиков прежних лет в Татарстане не осталось, но поднимается третья волна

К октябрю 2021 года власти Казани и Татарстана мечтали забыть о понятии «обманутый дольщик»: сдали все долгострои, осталось лишь построить заново квартиры тем, кто купил жилье на снесенных этажах «Золотой середины». Однако появились новые обманувшиеся. Сначала в список попали три объекта Казани, а затем группу риска ненадолго пополнили еще три объекта. Два из них — в Нижнекамске и Набережных Челнах — строятся по проектному финансированию. Покупателям, конечно, бояться нечего — деньги в банке и в случае банкротства застройщика средства вернут обратно либо придется подождать, пока достроит государство.

Это тревожный звоночек. В Казани разница между себестоимостью и рыночной ценой квартир позволяет девелоперам чувствовать себя комфортно. А в Нижнекамске и Челнах строители угодили-таки в ножницы между ростом себестоимости и ловушкой эскроу. Что будет, если деньги от дольщиков через эскроу-счета получены еще на этапе котлована, а себестоимость строительства резко выросла? В лучшем случае застройщик всплакнет над утраченной прибылью, а в худшем к нему постучатся кредиторы — и привет банкроту.

Именно поэтому появился новый тренд: застройщики не спешат выставлять на рынок все, что они строят. «Золотой запас» квартир придерживается как на случай роста себестоимости, так и в виде внутренних инвестиций. Ведь квартиры-то дорожают, а вот полученные за них деньги — уже нет! Пустить же их в новый рост мешает дефицит земли с коммуникациями: ее нет не только в Казани, но и в Челнах и Альметьевске. А это тормозит новые проекты, усиливая квартирный дефицит. Сказывается тут еще и фактор эскроу: деньги заморожены на счетах до сдачи домов, купить участок можно лишь взяв краткосрочный и дорогой бридж-кредит. Этот тренд, судя по всему, будет влиять на рынок в наступившем году.

Дорожные миллиарды достались лоббистам, а в Татарстане набирает обороты коллапс общественного транспорта

Говоря о стройке, помни о дорогах и инженерных сетях. Только на ремонт старых и прокладку новых дорог столицы РТ в этом году потратили 14,7 млрд рублей. Глава минтранса РТ Фарит Ханифов уже мечтает об эстакадных дорогах и думает о новых въездах в Казань. Дорожники довольны, но дышать в городе легче не становится. Получается спираль: чем хуже автобусы-трамваи-троллейбусы, чем лучше дороги, тем удобнее ездить на машинах.

Автомобилизация радостно потирает руки — а тем временем в РТ бушует кризис пассажирских перевозок. Какие уж тут мечты о кольцевых городских электричках? Порезанные на металл бугульминские «пазики» взорвали соцсети, острая нехватка автобусов — в Нижнекамске, беда в Альметьевске, разоряются перевозчики Казани. Капельное финансирование и у казанского метро — первую очередь второй ветки метро дай бог сдадут в 2027 году. Сойдет ли республика с дорожки, ведущей к гибели общественного транспорта, пока не ясно, но негативную повестку и тысячи жалоб людей в казанском Кремле заметили.

«Автодор» пошел на компромисс с жителями деревни Орел и развернул стройку платной автомагистрали Москва-Казань за 623 млрд рублей. Татарстан проявил чудеса лоббизма и «выбил» себе 6 из 16 развязок М12, а придорожный сервис М12, похоже, дополнит не самую сильную сторону платных дорог России — госкомпания не консультировалась с экспертами в области туризма по местам объектов сервиса. А впереди у Татарстана новая стройка-мечта на 80 млрд рублей — обход Набережных Челнов и Нижнекамска с мостом через Каму. Обещают сдать к 2024 году.

Расцвет дорожных проектов вкупе с другими факторами втянул в себя рабочую силу. Это усугубило кадровую проблему — зарплаты водителей, механизаторов в сфере благоустройства, пассажирских перевозок, строительства оказались неконкурентными. Дорожная и строительная отрасль, как и прежде, нуждается в кадрах. Министр строительства РТ Марат Айзатуллин в начале года даже просил федеральных коллег и миграционную службу ввести упрощенный порядок привлечения трудовых мигрантов. А к концу года власть и промышленные генералы признали кадровый коллапс. Повышать зарплаты, как оказалось, не выход  — вся надежда на зэков и узбеков.

Ребята с «Нашего двора»: благоустройство оценили уже 660 тысяч татарстанцев

В этом году продолжилось освоение 50 млрд рублей, выделенных на дворовую реновацию в Татарстане. Деньги распределяют без тендеров. Источник не меняется — это часть дивидендов республики по акциям «Татнефти», полученных «Связьинвестнефтехимом».  

За два года по программе, которой власти козырнули на выборах Госсовета РТ и последующих избирательных кампаниях, уже потратили 16 млрд рублей. Эффект гладкого асфальта, тротуаров, лавочек и детских горок оценили 660 тыс. жителей республики. Темпы не сбавляют: в планах на 2022 год еще 8 миллиардов. Причем число дворов неизменно — каждый год ремонтируют более тысячи. Тут кураторы и подрядчики проекта проявляют чудеса финансового администрирования и в отличие от других участников стройрынка обходят подорожание материалов. Директор ГИСУ РТ Нияз Ситдиков объяснил это тщательной работой с поставщиками.

Правда, волшебная палочка работает не всегда. В Казани на дворовую реновацию в этом году не хватило 200 млн рублей, из-за чего не удалось вовремя благоустроить контейнерные площадки. Надо полагать, это временно, и деньги все-таки найдут уже в наступившем году.

Власти РТ затягивают в Казань новые спортобъекты

Стройки знаковых для республики объектов коронакризис также не остановил. Хотя масштаб уже, конечно, не тот. В этом году в столице РТ открыли только новый лыжно-биатлонный комплекс в поселке Мирном, который за 1 млрд рублей построили ко всемирным зимним играм специальной Олимпиады 2023 года. Ради этого был изменен принятый не далее как в 2020 году генеральный план Казани и «откушено» у Лаишево 130 га земель.

В планах по-прежнему недостатка нет — в их числе, например дворец пляжных видов спорта, многофункциональная арена на 15–18 тыс. зрителей. Еще премьер-министр РФ Михаил Мишустин согласовал республике строительство центра WorldSkills за 6 млрд рублей. Возвести хотели на месте сгоревшего ТЦ «Адмирал», а заплатить за землю 300–400 млн рублей. Но группа компаний ASG миллиардера Алексея Семина запросила 1,5 млрд рублей. Сторговаться пока не удалось.

Город пристрастился к российским и мировым событиям после Универсиады-2013, готовясь к которой столица РТ совершила скачок в инфраструктурном развитии. Тренд решено продолжать: минувшим летом мэр Казани Ильсур Метшин заявил о готовности бороться за проведение в столице РТ летней Олимпиады-2036 — это привлечет в город и республику еще миллиарды рублей. Первый конкурент на трудном пути уже появился — это Санкт-Петербург.

Застройщикам РТ не по вкусу блюда инфраструктурного меню Марата Хуснуллина

В этом году Владимир Путин предложил регионам дать новые инструменты развития куратором которых назначили Марата Хуснуллина. 500 млрд рублей до 2024 года направят на инженерную, городскую, транспортную и социальную инфраструктуру, а также комплексное развитие территорий.

На выбор пять «блюд», но разбрасывать деньги с вертолета власти не стали. Например, первые 500 млрд рублей бюджетных кредитов раздают под 3% годовых до 15 лет. Облигационные займы АО «Дом.РФ» тоже не безвозмездные — ставка до 4% годовых, да еще просят госгарантию, которая расценивается как долг, поэтому власти РТ тут осторожны. Да и бюджетные кредиты не спишут — министр финансов РФ Антон Силуанов против этого и напомнил регионам — гасить их надо с 2023 года.

Татарстан уже пустил деньги на Вознесенский тракт и расширение дороги к «Салават Купере».

Застройщикам не пришлась по вкусу программа расселения аварийного жилья из-за низкой выкупной цены. С торгов покупают квартиры по 46 тыс. рублей за кв. м, в который укладываются только проекты Госжилфонда при президенте РТ. Власти РТ отрезали доступ застройщиков к социальной инфраструктуре программы «Стимул» — 5 млрд рублей потратят только на коммунальные сети, а деньги на школы и детсады в новых ЖК найдут в нацпроектах «Демография», «Образование» и бюджете РТ.

Институт пространственного развития РТ все еще не создан

К созданию новой структуры президента РТ Рустама Минниханова подтолкнули протесты жители. Родители из казанских поселков Вишневка и Привольного в марте уложили детей в снег, чтобы достучаться до Минниханова с просьбой о строительстве школы, детского сада, тротуара и освещения. Через месяц власти города заявили, что к проекту детсада и школы уже приступили. Но и жителей попросили прописываться по месту жительства! По официальным данным, в поселках Вишневка и Привольный зарегистрированы 120 детей, что далеко от действительности.

Новый орган должен координировать и контролировать комплексное развитие территории, определит, где школы, детсады нужнее. А чтобы ограничить бесконтрольную застройку, кабмин РТ запретил межевать новые участки под ИЖС площадью менее 10 соток — и когда предприимчивые люди продолжили окольными путями резать землю на 6 соток, вызвали недовольство руководства РТ. Курирует создание института  вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин.

Место под Соборную мечеть и новое здание театра Камала

Воссоздав к 2021 году храм Казанской иконы Божией Материи, власти РТ и Казани усилили поиски места для нового культового мегапроекта — Соборной мечети.

С 2019 года предлагали такие локации: буферную зону Казанского кремля, на месте обувной фабрики «Спартак» и парка Тысячелетия. Склонялись к площадке в районе Речпорта и на месте пескобазы в Адмиралтейской слободе, а также вместо или рядом с парком развлечений «Кырлай».

От последней из перечисленных площадок вроде бы отказались в пользу будущего парка «Манзара». Источники рассказывают, что мечеть уже примерили и к участку между центром семьи «Казан» и «Ривьерой», который потребует  намыва берега и пересмотра проекта известного ландшафтного архитектора Мишеля Пена, в концепцию которого мечеть не входила. Не исключено, что высота минаретов в храме на 10 тыс. человек составит 80 м — это на 17 метров выше мечети «Сердце Чечни» в Грозном.

С территорией парка соседствует еще один интересный проект. В 2022 году ожидается, что определятся с обликом своего многофункционального комплекса и инвесторы из компании Kravt. Со своими проектами на берегу Казанки они пришли года полтора назад, затем выкупили и снесли здание киноцентра «Ривьера». В прошлом году состоялся международный архитектурный конкурс, на котором выбирали лучшие концепции будущего комплекса: уж слишком знаковое место, идею с конкурсом одобрил Рустам Минниханов.

Еще один знаковый проект в Казани — храм искусств на берегу Кабана, неподалеку от перекрестка улиц Хади Такташа — Назарбаева. Над обликом будущего здания театра им. Камала уже колдуют 8 команд архитекторов в рамках международного конкурса.

Вообще архитектуре в Казани после принятия генплана и правил землепользования и застройки начали уделять куда больше внимания. Цена квадратного метра позволяет думать о красоте объектов, и строить эконом-варианты уже не комильфо. Насытив рынок стандартными «квадратами», пришло время задуматься о том, как звучит та музыка в камне, что рассыпается зданиями по карте столицы РТ. Этот тренд, зародившийся в 2020–2021 годах, будет продолжаться и в дальнейшем.

***

Вот таким разнообразным получился ушедший строительный сезон. Но вы, конечно, можете иметь свое мнение, которое «БИЗНЕС Online» предлагает выразить в комментариях. Или проголосовать за топ-10 важнейших событий в сфере строительства, среди которых и полоса неудач Равиля Зиганшина, и галопирующие цены, и «Наш двор», и набережные Казанки.