Брифинг министра М.Меня и заместителя Министра Х.Мавлиярова о законопроектах, направленных на совершенствование регулирования в сфере строительства
М.Мень: Я попросил организовать нам такую встречу, чтобы мы смогли с вами спокойно пообщаться – я и Хамит Давлетярович. Мы вам расскажем, что включают в себя законодательные инициативы: это изменения в Градостроительный кодекс, в Кодекс об административных правонарушениях и даже в Гражданский кодекс. Всё это идёт в едином блоке. О чём идёт речь?
Первое. Что можно сказать по самовольным строениям? Вообще у нас до сегодняшнего дня, по сути, даже и понятия самовольной постройки в законодательстве не было. Поэтому в данных изменениях, в данной законодательной инициативе уточняется понятие самовольной постройки как таковой. И из числа самовольных построек исключаются объекты, созданные с нарушением установленных ограничений, если данные объекты построены на основании необходимых согласований, разрешений и так далее и собственник объектов не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть о чём идёт речь? Не будут являться самовольными постройками объекты, если у человека или юридического лица, строивших этот объект, не было информации о невозможности строительства на данном участке. Мне кажется, это крайне важно, потому что сегодня вокруг этого постоянно идут дискуссии.
Законопроектом предусмотрен запрет принятия решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в едином реестре недвижимости. То есть если в реестре есть объект либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта. Это очень важно.
Далее несколько слов о ЗОУИТ (мы их так называем) – зонах с особыми условиями использования территории. Но я надеюсь, что аббревиатура ЗОУИТ не приживётся, поэтому будем говорить просто «особые зоны», с особыми условиями использования территории. Закрепляется порядок возмещения убытков, вызванных ограничением ЗОУИТ, возникших до вступления в силу законопроекта.
Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён после возведения самого здания (объекта капитального строительства) либо собственник такого объекта не обеспечил публичность информации о наличии, то возмещение осуществляет собственник объекта.
Привожу пример: если стоит какое-то здание, сооружение и возле него был проложен газопровод, тогда тот, кто эксплуатирует этот газопровод, и является ответственным за возмещение потерь, которые будут у собственника этого объекта капитального строительства.
Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён ранее, чем был возведён объект капитального строительства, и собственник такого объекта обеспечил публичность информации о наличии этой зоны с ограниченной ответственностью, то возмещение осуществляет орган власти, выдававший разрешение на строительство объекта капитального строительства, либо тот, кто предоставлял земельный участок. Грубо говоря, в таком случае зона ответственности по возмещению ущерба перекладывается на муниципальные образования.
Если объект капитального строительства самовольный (а мы уже с вами вначале говорили о критериях по самовольному объекту), то возмещение не осуществляется и правообладатель сносит этот объект за свой счёт.
Теперь третья позиция, очень важная, по индивидуальному жилищному строительству.
Вы знаете эту проблему – особенно в южных регионах страны, где приобретаются земельные участки под ИЖС, потом на них начинают возводиться дома многоквартирные, а потом ещё даже и дольщики могут появляться теоретически. И потом начинают какими-то путями, через суды и так далее узаконивать эту стройку. Это связано с тем, что сегодня максимально сняты все барьеры с ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре строительства объектов ИЖС. Предлагается определить объект ИЖС как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 м и, самое важное, не состоящий из квартир или блок-секций, чтобы не было попытки подменить объект ИЖС многоквартирным домом. Аналогичные предельные параметры распространяются и на жилые, садовые дома, то есть иные виды объектов ИЖС.
Предусматривается различный порядок создания объектов ИЖС, площадь которых составляет менее 500 кв. м и более 500 кв. м.
В случае строительства такого объекта до 500 кв. м предусматривается направление уведомления о планируемом строительстве в соответствующий орган местного самоуправления и дальше уведомления о завершении строительства.
Если общая площадь объекта превышает 500 кв. м, предусматривается необходимость разработки проектной документации, проведение её экспертизы и прохождение иных процедур, предусмотренных для объектов капитального строительства.
Дело в том, что если здание или сооружение больше трёх этажей и больше 500 кв. м, здесь уже нужно говорить о безопасности этого здания и сооружения, и неважно уже, для чего оно, какой эксплуатации подлежит в дальнейшем. Я думаю, это крайне важно.
И последнее: расширяются функции строительного надзора. В случае сигналов, в том числе со стороны местных властей, стройнадзор может провести соответствующую проверку даже на тех объектах ИЖС, которые подходят по всем параметрам, то есть меньше трёх этажей и менее 500 кв. м. И в случае выявления там явных нарушений (давайте прямо скажем: если стройнадзор увидит, что там вместо ИЖС начинают «свечку» строить, как, я сам наблюдал, было в Геленджике) у стройнадзора появляются определённые полномочия. Тем самым мы пресечём такое незаконное строительство.
Х.Мавлияров: Я немного добавлю в части детализации этих законодательных решений.
Понятно, будет много решений Правительства Российской Федерации, направленных на решение этих проблем. Основное, конечно, то, что мы обсуждали по теме территорий с особыми условиями использования.
М.Мень: Знаете, сколько у нас таких зон с особыми условиями? 23 зоны. Различные зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы, охранные зоны объектов трубопровода, охранные зоны линий и сооружений связи, приаэродромные территории и так далее. Чтобы вы понимали, что речь идёт об огромном массиве. 23 вида зон, и по каждой зоне будет выпущен соответствующий распорядительный документ, положение по каждой зоне будет утверждено Правительством.
Х.Мавлияров: Проблема регулирования этих территорий назрела давно, потому что связана с безопасностью пребывания на этой территории и безопасностью самих объектов, которые оказались близко к населённым пунктам. Поэтому по любой из этих зон (Михаил Александрович сейчас сказал, что их 23 – это основные зоны, а если мы смотрим подзоны, то их получается больше 60) нужно зарегламентировать порядок использования территорий. Если представить себе масштаб… Допустим, город Благовещенск находится под влиянием аэродромных сооружений. И там придётся проводить кропотливую работу по техническому решению проблем, которые там возникли. Мы нашим законопроектом разделяем проблему на две: как быть с теми объектами, которые уже построены, и как зарегламентировать в будущем освоение этих территорий. Если мы сможем установить возможности использования этих территорий и обеспечим безопасность как строящихся объектов, так и самого объекта, который сооружён в этих зонах, тогда сможем уже без длинных процедур узаконивать возможность использования этих территорий.
Второй важный момент в этом законопроекте (он таким небольшим отрезком только показан) – это усовершенствование системы градостроительного регулирования. Это наша ИСОГД – информационная система градостроительной деятельности.
Я думаю, коллеги и население знают это понятие, поскольку они в муниципалитетах из этой ИСОГД получали информацию о том, какие объекты и с каким регламентом могут быть построены. Регламент градостроительный – это означает, что на этой территории может быть жильё такой-то высотности, с такими-то отступами от границ. Мы ввели усовершенствование, которое позволяет иметь там больше информации. Это означает, что инвесторы, жители смогут оттуда получить больше информации для того, чтобы реализовывать свои проекты. Я думаю, это тоже полезное новшество этого законопроекта, которое направлено на то, чтобы сократить сроки согласительных процедур для реализации инвестиционных проектов.
В этом же законопроекте требования к этим зонам увязываются с требованиями, которые уже установлены генпланами населённых пунктов. Это всё направлено на сокращение сроков согласительных процедур.
Вопрос: Александр Гусев, «Строительство.ру».
Свыше 500 кв. м – это до какого предела, 1500 и так далее?
И второе. Вы говорите о том, что проектную документацию нужно согласовывать и утверждать. Где это должно согласовываться и утверждаться? Есть ли там какая-нибудь роль архитектора?
М.Мень: Мы не ставим здесь верхний барьер – от 500 кв. м. Если это также называется ИЖС, то необходима процедура проектирования и прохождения экспертизы этого проекта. А то, что подлежит прохождению через экспертизу, соответственно, контролируется стройнадзором. Вот весь принцип.
То есть речь не идёт о государственной экспертизе – у нас сегодня работают и частные экспертизы, пожалуйста. Объект выше трёх этажей и больше 500 кв. м и выше 20 м (по коньку) – необходимо уже делать реальный проект и проводить его через экспертизу. На наш взгляд, это, безусловно, правильно.
О.Ракитов (пресс-секретарь М.Меня): Коллеги, чтобы было понятно: чтобы не получилось, что построили трёхэтажный дом и начали продавать в нём квартиры людям. То есть ограничение по площади позволяет отсечь историю со строительством многоквартирных домов, выдавая это за ИЖС.
Вопрос: «РИА Новости», Балакин Константин. Вы сказали, что, если собственник, построивший объект, не знал об ограничениях, невозможности его строительства, но при этом ему были выданы все согласования и разрешения, объект не будет считаться самостроем. При этом в Москве недавно было снесено очень много объектов, которые имели все необходимые разрешения, но якобы невозможно было их строительство. То есть впредь таких ситуаций не будет?
М.Мень: Мы говорим, конечно, о перспективах. Это пока ещё законодательная инициатива, она прошла сегодня Правительство, дальше у нас обсуждение в парламенте. И мы считаем, что документ в достаточно хорошей форме сегодня, в высокой стадии готовности, юридически выверенный.
Конечно, именно для любых подобного рода спорных проблем, которые возникают, этот законопроект будет подспорьем, потому что у нас появляется сама терминология и суть, что такое незаконное строительство, самовольное строительство.
Х.Мавлияров: Я, если можно, немного уточню.
В Москве к «самоволкам» было отнесено большое количество объектов, которые были построены в нарушение использования территорий общего пользования. То есть на площадях (это территория общего пользования), в парках (это территория общего пользования) такие объекты просто не могли быть, они, понятно, самовольные.
И второй момент, который возникает. Если объект затрагивает безопасность пребывания (допустим, это газопроводы, нефтепроводы), такого объекта не может быть, исходя из интересов безопасности граждан, там пребывающих или проживающих. Поэтому они попадают под снос. Если правообладатель этого объекта границы не обозначил, а муниципалитет освоил эту территорию, правообладателю этого объекта придётся компенсировать тому, кто построил жилой дом.
Вопрос: Анна Топорова, ТАСС. Я бы хотела уточнить статус законопроекта. Вы его сейчас только презентовали или Правительство уже дало положительное заключение?
М.Мень: Это уже вопрос, рассмотренный сегодня и поддержанный на заседании Правительства. Следующий этап – внесение в Государственную Думу. Следующей площадкой, на которой будет обсуждаться эта тема, будет Государственная Дума.
Вопрос: А когда он может быть внесён?
М.Мень: Уже сегодня мы, надеюсь, направим. После того как будут пройдены все процедуры.
Вопрос: «Вести. Недвижимость». Михаил Александрович, есть ли у Минстроя оценка количества самостроев в России? Какое количество исков, возможно, будет после? Какой объём работы появится в судах после того, как закон будет принят?
М.Мень: У нас до сегодняшнего дня даже чёткой терминологии, понятийного ряда не было. Поэтому мы точную цифру пока не можем назвать.
Х.Мавлияров: Мы говорим о том, какие объекты могут оказаться самовольными из того перечня, где правообладатели между собой вынесли на обсуждение или на спор. В связи с введением этих дополнительных моментов, которые направлены на сохранение прав граждан. Понятно, эти решения определят, что станет самовольным, а что останется узаконенным.
Мы рассмотрели две темы. Проблемы трубопроводного транспорта. Это «Газпром» и «Транснефть» – более 35 тыс. претензий друг к другу было.
М.Мень: Это не означает, что это всё самовольные строения. Это взаимные претензии.
Х.Мавлияров: Да, взаимные претензии. Из них меньше половины связаны с жильём. Где-то были садовые постройки, где-то – хозяйственные постройки. Поэтому когда этот законопроект вступит в силу, можно будет проводить работу по каждой из зон – какое количество трудных моментов будет возникать.
Вопрос: Михаил Александрович, о переходе от долевого строительства к проектному финансированию: какие конкретные поэтапные действия предполагаются на пути к этому переходу, когда он произойдёт окончательно и как отразится на рынке, учитывая, что деньги дольщиков для застройщиков бесплатны, а проектное финансирование всё-таки довольно дорогое?
М.Мень: В этом главная проблема.
Первый этап состоялся. В этом месяце, в октябре, начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Уже 17 застройщиков (последняя цифра) свои средства в этот компенсационный фонд внесли. И здесь мы смотрим спокойно в будущее, потому что это государственный фонд.
Второй этап – это поправки, которые уже существуют в законодательстве, но вступают в силу с 1 июля будущего года. Там банковское сопровождение в первую очередь. Мы дискутировали с коллегами из парламента, не сдвинуть ли эти положения закона на 1 января, но банковское сообщество (Центральный банк подтвердил) пока не готово к этому. И к 1 июля в общем-то задача не такая простая. Банковское сопровождение – то есть полное банковское сопровождение каждой проводки от застройщика к генеральным подрядчикам и так далее.
Дальше: один объект – одно юридическое лицо. Это важный момент. И здесь тоже нужно перестроиться застройщикам. И 10% собственного капитала. Все требования к уставному капиталу и собственному капиталу вы знаете.
Всё это вступает в силу с 1 июля. Может быть, мы ещё подкорректируем эти позиции до июля.
Последние задачи, которые были поставлены перед нами Председателем Правительства (вчера я докладывал об этом Президенту, и мы получили в Правительстве поддержку этих начинаний), тоже в этот блок входят. Это наведение порядка в субъектах Российской Федерации по поводу контроля долевого строительства. Получив «дорожные карты», планы-графики от регионов, мы увидели, что этим вопросом занимаются разные структуры. Только 24 субъекта возложили эти функции на строительные надзоры. В некоторых регионах этим занимаются министерства или департаменты строительства, а в некоторых субъектах занимаются вообще органы надзора, которые к стройке не имеют отношения, у них нет этой компетенции. Поэтому принято решение в Правительстве унифицировать эту работу. Либо это должен быть отдельный орган (как в Москве есть орган, который занимается контролем за долевым строительством), либо совмещённый со строительным надзором.
Дело в том, что с 1 января текущего года на эти органы возложены очень важные полномочия – они выдают ЗОСы (заключения о соответствии застройщика действующему законодательству о долевом строительстве). То есть, по сути, они дают некую, условно говоря, лицензию на вход на рынок и возможность собирать средства с граждан через ДДУ.
Всё это будет унифицировано, и Минстрою поручено подготовить законопроект, которым будет предусмотрено, что согласовывать руководителей структур, занимающихся долевым строительством, будет Минстрой. По аналогии, как мы сегодня делаем это в жилищных инспекциях. Вы знаете, что один из моих заместителей курирует эту тему и является жилищным инспектором. Согласовывает руководителя жилинспекции наше министерство, но не просто согласовывает, а методологию даёт. И потом проводим определённое тестирование этих руководителей на знание законодательства и так далее.
Помимо этого было принято решение о том, что в заключениях о соответствии, ЗОСах, конечной подписью должна быть подпись высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, то есть губернатора, чтобы губернаторы понимали ответственность, кому они дают возможность работать с деньгами граждан на территории своего региона.
И после июля, когда вступит всё это в силу, мы увидим, как работает банковское сопровождение, как работают наши коллеги в банках, появилась ли у них строительная компетенция. После этого уже можно будет дальше говорить о тех движениях, которые мы будем делать по поручению Президента – по поэтапному плану-графику замены долевого строительства на проектное финансирование через банки.
Это большая, серьёзная работа, даже сама эта «дорожная карта» – это большая, серьёзная работа, и здесь основными должны выступать Министерство экономического развития, которое занимается прогнозированием, и Центральный банк, потому что всё зависит от стоимости денег. Нам же тоже важно сделать так, чтобы и цена не выросла. Мы можем хоть завтра, с нового года отказаться от долевого строительства и перейти полностью на банковское обслуживание. Но будет совершенно иная цена на квартиры, объёмы упадут.
Это большая, сложная задача. Президент и поставил задачу проработать план-график поэтапного перехода. Даже сроки сейчас называть, наверное, было бы опрометчиво без предварительной проработки.
Самое главное, обращаюсь к вам: пожалуйста, не пугайте людей, что всё, завтра не будет долевого строительства. Думаю, что это большая-большая работа.
Вопрос: Мы можем сформулировать, что одна из главных задач при переходе – не допустить удорожания строительства?
М.Мень: Да, значительного повышения, потому что всё зависит от стоимости ресурсов. Мы же с вами понимаем: в тех странах, где такая методология применяется, и процентная ставка совершенно другая. Вот в чём вопрос.
О.Ракитов: Я резюмирую то, что сказал министр. Очень важная история с халатным отношением в регионах к вопросу долевого строительства. Когда мы стали разбираться, оказалось, всего в 24 регионах России занимаются этим непосредственно стройнадзоры, то есть профильные организации.
М.Мень: В одном из регионов это даже совмещено с контролем рынка алкоголя и оборота цветных металлов. Понимаете, о чём идёт речь? Где-то это просто финансовый контроль.
Почему мы делаем акцент на строительном надзоре? Потому что это структура, которая может выезжать на объекты, контролировать ситуацию со стройкой. Это очень важный момент. Вообще проблемные объекты (сейчас я уже не как министр, а как экс-губернатор говорю) появляются, когда руководитель теряет контроль над этим процессом. Вот и вся история.
У меня не было ни одного обманутого дольщика! Не потому, что хорошая экономическая ситуация в регионе, а потому, что я знал каждый объект и каждого застройщика. И если чувствовал, что он на грани, мы находили какие-то решения. Другого ответа просто нет.
Мы сейчас всю ситуацию подгоняем под то, чтобы у губернаторов были реальные рычаги. Не в ручном режиме, а уже в законодательном поле.
О.Ракитов: То есть принципиально важно в регионах наладить эту работу. Плюс работа фонда защиты прав дольщиков. И может быть, мы наконец-то перестанем писать про обманутых дольщиков.
Вопрос: Михаил Александрович, не могли бы уточнить три момента? Можно ли сказать, что принято принципиальное решение в перспективе отказаться от договоров долевого участия? Что это уже принципиальное решение и вопрос нескольких лет?
М.Мень: Нет, принципиальное решение было принято, чтобы мы проработали и доложили Президенту этот план-график. Пока задача такая стоит.
Вопрос: А сколько времени вам дал Президент на разработку?
М.Мень: Поручение звучит: Правительству и Центральному банку. Это большая, серьёзная работа. Было бы опрометчиво сейчас говорить: мы это сделаем за год и вам объявим, что к 2022 году заменим всё долевое строительство на проектное финансирование. Это очень серьёзный вопрос. Здесь датами нельзя бросаться.
Вопрос: Я правильно понимаю, что вы идёте на такой шаг, Президент дал такое поручение только лишь потому, что регионы не в состоянии полностью отладить контроль за соблюдением прав дольщиков?
М.Мень: Конечно. Ведь мы видим, что проблем, которые возникают, могло и не быть. Есть, конечно, глобальные проблемы, объективные. Группа компаний «СУ-155», например. Компания в 14 регионах работала, произошло её банкротство, и сегодня банк «Российский капитал» занимается этой проблемой. Но это комплексная проблема крупного застройщика. А вот такие точечные вещи, безусловно, в большинстве своём могли и не возникать регионах.
Вопрос: Скажите, пожалуйста, насколько и каким образом будет учитываться мнение бизнеса в этом вопросе? Идёт ли какой-нибудь диалог, дискуссия?
М.Мень: Да, конечно. Мы работаем в первую очередь с Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и Национальным объединением застройщиков (НОЗА) – вот два наших партнёра, помимо других общественных организаций и бизнеса (РСПП, «Деловая Россия» и так далее). Основные наши два партнёра – это НОСТРОЙ и НОЗА. Мы с ними ведём консультации. Мы никогда не ведём консультации индивидуально с застройщиками, потому что у них разные ситуации и разные точки зрения и их точки зрения могут совпадать только с их узкокорпоративными интересами. Нас интересует позиция общественных объединений, поэтому мы работаем с НОСТРОЙ и НОЗА.
О.Ракитов: В декабре у нас пройдёт форум региональных застройщиков. То есть не застройщиков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, с которыми по понятным причинам мы часто консультируемся, а застройщиков со всей России. И наверняка в декабре мы ещё раз будем обсуждать вопросы долевого строительства.
Вопрос: После того как будет готов план, реализовываться он будет сразу во всей стране или будут какие-то пилотные города? Может быть, с Москвы всё начнётся?
М.Мень: Нет, не думаю, что можно здесь сделать что-то пилотно, потому что у нас банковская система единая, ключевая ставка Центрального банка тоже единая. Нужно этот план делать общим для страны.