Социальная инфраструктура вписалась в проекты
После того как власти переложили бремя строительства объектов социальной инфраструктуры на плечи девелоперов, школы, поликлиники и сады стали более гармонично вписываться в архитектуру проекта, однако застройщикам приходится изворачиваться, чтобы построенные за их счет школы и детские сады не «выкинули» объект в более высокую ценовую категорию.
По данным председателя Комитета по строительству Петербурга Михаила Демиденко, за девять месяцев 2014 года инвесторы потратили на строительство соцобъектов 5 млрд рублей при общих вложениях в строительство жилья 150 млрд рублей.
Получается, поликлиники, школы и детские сады составляют около 3% затрат застройщиков. В этом году за счет бизнеса будет построено пять школ на 3725 человек и девять детских садов. До конца года застройщики сдадут еще одну школу на 800 мест и один детсад. Какие-то из этих объектов будут выкуплены городом, какие-то достанутся ему безвозмездно.
«Еще несколько лет назад у застройщика было обременение в виде перечисления денежных средств в бюджет на развитие городской инфраструктуры. Все социальные объекты строил город. Сейчас основная схема работы – застройщик подписывает соглашение с властями о строительстве за свой счет школ и/или детсадов и затем безвозмездно передает их в госсобственность», – рассказывает генеральный директор «ЛСТ Гатчина» Виктор Лебедев (компания входит в группу «Ленстройтрест» и развивает проект «IQ Гатчина» в Ленинградской области). По его мнению, преимущество второго варианта в том, что застройщик может контролировать ход и сроки строительства, качество и стоимость работ, поскольку они выполняются подрядчиком компании. «Все это достаточно важно, так как мы не просто строим жилой комплекс, а формируем комфортную среду, в которой все объекты социальной инфраструктуры являются определяющими», – добавляет он.
Нередко застройщик наполняет эти объекты особым смыслом, надеясь, что это положительно повлияет на заинтересованность покупателя. Например, для проекта компании Setl City в Кудрово был разработан единый стиль оформления фасадов детских садов и школ. Отделка первого из этих детсадов будет произведена по индивидуальному дизайн-проекту, помещения оснастят обучающими элементами, например, коридоры будут выполнены в виде улиц со знаками дорожного движения. В рамках проектов компании в стадии строительства находятся девять объектов социального назначения, в ближайшие годы планируется ввод еще более 20 соцобъектов в различных районах города и в Ленинградской области.
Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский считает, перекладывание затрат на инфраструктуру сильно понижает конкурентоспособность застройщика на строительном рынке. «Инфраструктурное наполнение часто делает цену жилья неконкурентоспособной, так как основной спрос приходится на дешевое жилье. Цена играет решающую роль, а инфраструктура часто вообще не интересует покупателя», – аргументирует он. Получить же государственное софинансирование на создание инженерной и социальной инфраструктуры сложно по причине несовершенства законодательства. Единственный вариант – использование государственно-частного партнерства. «Цена на строительство таких объектов как раз и зависит от степени участия государства», – уверен господин Раевский. Плюсы новой ситуации он видит в том, что девелопер самостоятельно определяет инфраструктуру будущего проекта на стадии генпланирования, используя при этом те же СНиПы и областные нормативы, но помимо этого еще здравый смысл и понимание, что нужно людям для комфортного проживания или пользования объектом.
Руководитель департамента биотехнологий и биопромышленности М+W Group Сергей Свешков полагает, что изменение схемы получения подряда должно повлиять на своевременность появления социальных объектов. «Если их строительство финансирует застройщик, значит, сроки сдачи в эксплуатацию этих объектов будут совпадать со сроками сдачи в эксплуатацию жилья, и появление тех же детских садов не будет на три года запаздывать по отношению к моменту, как дом уже заселен», – надеется он.
По расчетам Максима Раевского, через два года 60-70% жилой недвижимости в Петербурге будет возводиться рамках проектов комплексного освоения территорий, в составе которых застройщик как раз и должен обеспечить необходимую инфраструктуру. «По социальным объектам, таким как поликлиники и детские сады, эта цифра доходит до 100%. Но каждый раз договоренности с государством устанавливаются индивидуально. В Ленобласти передача социального объекта на баланс государству очень сложна, и поэтому девелоперы неохотно за это берутся. В области также невозможно ГЧП, это тормозит процесс», – отмечает он.