Доли неделимых участков изымают в Алматы - законно ли это? Кейс из практики адвоката
С таким кейсом в своей практике столкнулся адвокат, эксперт по сделкам с недвижимостью Бахтияр Хояшев. В авторской колонке для Тengri Нome он рассказывает, какие проблемы влечёт деление неделимого.
Пробивка улицы Толе би — как алматинка лишилась доли неделимого участка
Поводом для этой статьи стали обстоятельства, в которых оказалась жительница Алматы. Женщина вынуждена жить в эпицентре строительных работ по пробивке улице Толе би, потому что часть её земельного участка изъяли.
Пробивка улицы Толе би. Карта 2023 года ©️ Tengrinews.kz
Женщина больше 10 лет владела землёй площадью 0,0676 гектара в микрорайоне Калкаман-2. Участок был оформлен по всем правилам, имел государственный акт и чёткий статус "неделимый", то есть его нельзя разделить на части без изменения целевого назначения и нарушения строительных, санитарных и иных норм.
В 2022 году акимат Алматы принял постановление о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд в связи с пробивкой улицы Толе би. В список попала часть участка нашей героини — 0,0119 из 0,0676 гектара.
Читайте наш репортаж: Какие дома сносят по пути пробивки Толе би в Алматы.
В 2023 году с ней заключили договор об отчуждении этой части. Остальная площадь — 0,0557 гектара — по документам осталась в её собственности.
Но проблема в том, что по закону так делать нельзя.
Изъятие доли неделимого участка — в чём суть проблемы
Земельный кодекс Казахстана прямо устанавливает: если участок признан неделимым, его раздел и выдел из него доли в натуре не допускаются.
Иными словами: неделимый участок — это единое целое. Его нельзя разрезать на "нужную государству часть" и "оставшуюся часть". Любая сделка с частью такого участка запрещена.
Добавить автора цитаты
Добавить изображение
Бахтияр Хояшев
адвокат, эксперт по сделкам с недвижимостью
Более того, статья 43 Земельного кодекса не допускает пользование участком до установления его границ в натуре и выдачи правоустанавливающих документов. Несоблюдение этой нормы влечёт административную ответственность.
В случае с кейсом алматинки её участок утратил первичные свойства и характеристики. Изъятая и оставшаяся части земли не были выделены в два самостоятельных участка. У выделенной доли отсутствует отдельный кадастровый номер и правоустанавливающие документы.
Само по себе постановление акимата об изъятии для госнужд не создаёт и не прекращает право собственности. Заключается договор купли-продажи. Но сделку невозможно совершить без предварительного выделения участка, то есть без юридического оформления изымаемой части.
Сделка по объекту, не введённому в гражданский оборот, относится к оспоримой и по пункту 2 статьи 157 Гражданского кодекса может быть признана недействительной.
Замкнутый круг: как чиновники реагируют на обращения алматинки
На обращения алматинки в управлении земельных отношений отвeтили, что рассмотрение вопроса о полном изъятии участка выходит за пределы их компетенции.
При этом женщина обращалась именно к акиму Алматы, который и принимает такие постановления. Однако её заявление каждый раз перенаправляли в структурные подразделения, не уполномоченные решать этот вопрос.
Получается замкнутый круг. В земельном управлении говорят: "Это не наши полномочия". Аким перенаправляет обращения, не рассматривая их по существу. Собственник живёт с проблемой.
Почему это проблема не одного человека
Это не единичный случай. Такая практика встречается в разных регионах Казахстана.
В 2023 году тогда ещё сенатор (в 2026 году Сенат в Казахстане упразднили — прим. редакции) Андрей Лукин обращал внимание, что в Земельном кодексе заложено противоречие. С одной стороны, принудительное отчуждение допускается только в том объёме, в каком это необходимо для государственных нужд. С другой — неделимый участок по определению нельзя разделить.
С мнением Андрея Лукина нельзя не согласиться.
Действительно, пункт 4 статьи 84 Земельного кодекса содержит принцип изъятия для госнужд в необходимом размере. Аналогичная норма заложена в статье 62 Закона "О госимуществе". Однако эти нормы устанавливают общие принципы изъятия частной собственности для рационального использования бюджетных средств.
Конкретный порядок изъятия регламентируется другими нормами. В первую очередь, это заключение договора купли-продажи. Согласно статье 407 Гражданского кодекса, объектом сделки, то есть товаром, может быть любой объект гражданских прав, находящийся в законном обороте.
Пункт 10 статьи 43 Земельного кодекса устанавливает запрет на совершение сделок с несформированными земельными участками. В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок. Без этого сделка является дефектной.
В нашем случае в материалах кадастрового дела не было сведений о выделе изымаемого участка. Хотя, согласно нормам Земельного кодекса, при разделении основного участка в кадастровом деле делается соответствующая отметка. Одновременно формируются два новых кадастровых дела с присвоением номеров и выдачей новых госактов.
Как же управление земельных отношений всё же произвело такое отчуждение? Договор удостоверен нотариусом. В нём отсутствовали идентификационные данные на изымаемую часть. Вместо этого прописаны данные основного земельного участка. Оплата по договору произведена. Но после регистрации этого договора участок полностью перешёл в собственность управления земельных отношений. Затем по необъяснимым обстоятельствам участок уже без изъятой части вернулся обратно в собственность жительницы.
На мой взгляд, этим обстоятельствам нужно дать правовую оценку. Но обращения женщины передаются в управление земельных отношений, где не будут "стрелять себе же в ногу".
Если толковать Земельный кодекс как систему норм, регулирующих земельные отношения, то становится понятным, что вышеуказанный принцип относится к делимым участкам. И сначала производится разделение, согласно правилам статьи 51 Земельного кодекса. Каждому из участков присваиваются свои координаты, идентификационные номера. После чего с уже сформированным участком совершается сделка.
Таким образом, положение закона таково, что в необходимом размере может изыматься часть делимого земельного участка, а неделимые должны быть изъяты в полном объёме, либо не изыматься вообще.
Чем изъятие части неделимого участка грозит их владельцам
Чтобы лучше понять значение делимого и неделимого, представьте операцию по разделению сиамских близнецов. Главный принцип в том, чтобы после разделения тела оба могли быть жизнеспособными.
Так же и с земельным участком: при делении обе части должны остаться равноценными и сохранить потребительские свойства. Иначе ухудшаются свойства и характеристики земельного участка.
При изъятии, например, для строительства дороги — как было с нашей героиней — оставшаяся часть земельного участка, где она проживает, оказалась в эпицентре строительных работ. Владелица живёт в условиях сильного шума и вибраций, в результате которых её дом постепенно разрушается. А моральные страдания от жизни в этих условиях мой скудный словарный запас не в силах передать.
Такая же участь поджидает всех, кто согласился на такое изъятие.
Государство изъяло часть неделимого участка: что делать
В первую очередь необходимо привлечь опытного юриста в сфере земельного законодательства. Это не та сфера, где человек своими ресурсами может противостоять государству.
Ни в коем случае не соглашаться на добровольное отчуждение и обязательно оспорить постановление об изъятии земельного участка для госнужд. В практике административных судов наблюдается здоровая тенденция по защите прав частных собственников, что вселяет надежду.
Вместо заключения
Наше общество ещё молодое, неопытное. Подобного рода конфликты интересов — это естественный процесс формирования правовой культуры.
Сейчас под изъятие планируются целые массивы земельных участков для развития Алматы. В принципе, никто не против развития города, но нельзя допускать, чтобы развитие осуществлялось с нарушением прав частных собственников.
К сожалению, общество реагирует на нарушение его прав постфактум и часто защищается тем, что публикует жалобы в соцсетях на свои беды. Но с юридической точки зрения это неэффективно и даже вредно, потому что истекает время на обжалование, и в дальнейшем обращение в суд становится невозможным.
Эта статья — предупреждение для владельцев участков, ожидающих изъятия для госнужд. Надеюсь, они проявят должную осмотрительность и смогут защитить себя.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Об авторе: Бахтияр Хояшев — адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов. Специализируется на сделках с недвижимостью. Магистр права.
Читайте также:
Шаблон застройщика - как казахстанцам не подписать кабальный договор на новостройку