Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы баяулады, бірақ бұл дағдарыс емес. 2026 жылдың алғашқы жарты жылдығына талдау
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жаңа экономикалық циклге аяқ басып отыр
2026 жылдың алғашқы алты айы Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы үшін соңғы бірнеше жылдағы ең айқын кезеңдердің бірі болды.
Мәмілелер саны азайып келеді. Объектілердің нарықта тұру мерзімі ұзарып жатыр. Сатып алушылар айтарлықтай сақ бола бастады. Ал сатушыларға ұзақ уақыттан бері алғаш рет өзара бәсекелесуге тура келіп отыр.
Ең бастысы - жағдайды дағдарыс деп атауға болмайды. Қазақстандық нарық жаңа экономикалық циклге аяқ басты, онда басты фактор жылжымайтын мүлік тапшылығы емес, нысанның сапасы, бағаның қисындылығы мен сатып алушылардың төлем қабілеттілігі болып табылады.
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Виталий Шалаев
жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы
Тұрғын үй нарығындағы 2026 жылдың бірінші жартыжылдығындағы қорытынды
Ұлттық статистика бюросы деректеріне сәйкес, 2026 жылдың алғашқы алты айында Қазақстанда 188 286 тұрғын үй сатып алу-сату мәмілесі тіркелді. Бұл былтырғымен салыстырғанда 4,2 пайызға аз.
Ең көп төмендеу Алматыда тіркелген. Астана болса айтарлықтай тұрақтылық танытты.
Бір қарағанда, төмендеу қарқыны қалыпты болып көрінгенімен, жартыжылдықтың ішкі динамикасы әлдеқайда қызықтырақ.
Алматы мен Астана - Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының екі негізгі ошағы. 2026 жылдың бірінші жартыжылдығының қорытындысы бойынша мұнда 71 101 мәміле немесе еліміздегі барлық тұрғын үй сатып алу-сату мәмілесінің 37,8 пайызы тіркелді. Іс жүзінде әрбір 10 мәміленің 4-еуі дәл осы екі қалада жасалады, сондықтан сұраныс, баға және жалпы нарықтық үрдістердің өзгеруін ең алдымен осы қалалар көрсетеді.
Қазақстан: тұрғын үй сатып алу-сату мәмілелерінің айлар бойынша динамикасы
Бұл сандар нені білдіреді?
Жылдың алғашқы бес айында нарық жүйелі түрде төмендеп отырды. Маусым айы ерекшелік болды. Көпшілік 17 пайызға жуық өсімді нарықтың қайта жандануының бастауы деп қабылдай бастады.
Меніңше, бұл асығыс жасалған тұжырым. Маусымдағы өсім көктемгі құлдыраудың бір бөлігін ғана толтырды. Жартыжылдық көрсеткіші бәрібір теріс деңгейде қалды. Сондықтан жаңа өсім кезеңі басталды деуге әзірге негіз жоқ.
Алматы: жылжымайтын мүлік нарығы күту кезеңіне өтті
Алматы Қазақстандағы ең қымбат тұрғын үй нарығы болып қала береді. Сондықтан сұраныстың басылуын алғашқы болып сезінді.
Мамыр және маусым айларындағы көрсеткіштер өте өзекті.
Мамырдағы 30 пайыздан аса құлдырау және маусымдағы шамалы өсім - бұл жай ғана маусымдық ауытқу емес. Бұл сатып алушылардың мінез-құлқының өзгеруі. Нарық неғұрлым қымбат болса, тұрғын үй қолжетімділігінің төмендеуіне соғұрлым жылдам жауап береді.
Неге Алматыда тұрғын үйге сұраныс жылдам төмендеп жатыр?
Менің пікірімше, мұнда бір мезгілде төрт себеп әсер етті:
Алматы бағаның психологиялық шегіне жетті. Сатып алушылардың басым бөлігі үшін тұрғын үй құны табыс деңгейінен тезірек өсті.
Премиум-сегменттегі сатылымдар эмоцияға сүйенуді қойды. Бұрын мәміле жасау бірнеше аптаға созылса, бүгінде көптеген сатып алушылар шешімді айлап қабылдайды.
Нарықта балама нұсқалар айтарлықтай көбейді. Сатып алушы енді "үлгермей қаламын" деп қорықпайды.
Инвесторлар сақ бола бастады. Бірнеше жылдық қарқынды өсімнен кейін олар табыстылықты мұқият есептейтін болды.
Астанадағы жылжымайтын мүлік нарығы: елорда басқаша динамика көрсетіп отыр
Елорда аумақтық жағынан ұлғайып жатыр. Жаңа тұрғын үй кешендері пайдалануға беріліп жатыр. Ішкі көші-қон үдерісі толастаған жоқ.
Шаршы метрдің құны Алматымен салыстырғанда әлі де едәуір төмен. Сондықтан мұнда сұраныстың төмендеуі әлдеқайда қалыпты өтті.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының қазіргі циклі
Кейінгі 15 жылда Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы бірнеше кезеңді бастан өткерді:
2008 жылғы дағдарыстан кейін нарық экономиканың біртіндеп өсуі есебінен қалпына келді.
2020–2022 жылдары зейнетақы жинақтары мен жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар басты қозғаушы күшке айналды.
2023–2024 жылдары нарық осы сұраныстың инерциясымен "өмір сүрді".
2026 жылдың принципиалды айырмашылығы бар. Бүгінде нарық тек сатып алушылардың жоқтығынан басылып отырған жоқ. Ол бағаның алғаш рет сатып алушылардың мүмкіндіктерінен айтарлықтай озып кетуіне байланысты тұралап жатыр. Бұл нарықтық циклдің мүлдем басқа түрі.
Бірінші жартыжылдықтың төрт негізгі түйіні
Бірінші түйін: сатушылар нарығының дәурені аяқталды. Бүгінде мәміле шарттарын көбіне сатып алушы белгілейді.
Екінші: баға бұдан былай жалғыз шешуші фактор емес. Сатып алушы жобаның сапасын, инфрақұрылымын, құрылыс салушының беделін және нысанның өтімділігін бағалайды.
Үшінші: мәмілелер саны бағаға қарағанда жылдамырақ төмендеп жатыр. Бұл сатушылардың өз күтілімдерін жаппай өзгертуге әлі дайын емес екенін білдіреді. Сондықтан сату мерзімі ұзара береді.
Төртінші қорытынды: нарықтағы тоқырауды алдымен бизнес-класс сезінді, бірақ экономика тұрақталғаннан кейін ол бірінші болып қалпына келеді.
Тарихи тұрғыдан алғанда, 150+ миллион теңгелік сегменттер сатып алушылар көңіл-күйінің өзгеруіне әрдайым жылдамырақ әсер етеді.
Қазақстанның тұрғын үй нарығында 2026 жылдың аяғына дейін не күтіледі?
Екінші жартыжылдықта нарықтың күрт өсуін күтпеймін. Дәстүрлі жазғы тыныштықтан кейін белсенділік қыркүйек пен қазанда артуы мүмкін. Бірақ бұл жаңа циклдің басталуы емес, маусымдық фактор болады.
Ең ықтимал сценарий - мәмілелердің қазіргі көлемін сақтай отырып, қалыпты ауытқулардың болуы.
Баға жалпы нарыққа емес, нақты нысанның сапасына және сатушының келіссөз жүргізуге дайындығына байланысты болады.
Сарапшы болжамы
Егер макроэкономикалық жағдай тұрақты болса, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының толыққанды өсу кезеңі 2027 жылдың екінші жартысынан ерте басталмайды. Бұл - оптимистік болжам.
Оған дейін нарық тұрғын үй құны, халықтың табысы және ипотекалық қаржыландырудың қолжетімділігі арасындағы жаңа теңгерімді іздейтін болады. Дәл осы теңгерім, егер бола қалса, келесі өсу циклін анықтайды.
Автордың пікірі редакцияның көзқарасымен сәйкес келмеуі мүмкін
Автор туралы: Виталий Шалаев - премиум санатты жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы. Бұл салада 20 жылдан аса уақыт жұмыс істеп келеді. Сатып алушылар психологиясын, инвестициялық циклдарды және Алматының urban-luxury ортасының трансформациясын зерттейді. Кәсіби қызметінде нысандарды сатуға ғана емес, нарық аналитикасына, жобаларды стратегиялық позициялауға және қалалық ортадағы ұзақ мерзімді өзгерістерді түсінуге басымдық береді. Өзінің блогын жүргізеді.
Аударған: Дина Шәріпхан