Vacance immobilière dans l'Allier : comment Montluçon communauté lutte contre ce phénomène ?

L’Allier est le deuxième département de France métropolitaine qui est le plus touché par la vacance immobilière, derrière la Creuse. Conscientes du problème, les communautés d’agglomération tentent de lutter contre le problème, à l’image de Montluçon Communauté.

L’an passé, la France comptait pas moins de 3,1 millions de biens vacants, soit 8,1 % du parc immobilier, d’après l’Insee. Cette vacance n’a jamais été aussi élevée sur le plan national et l’Allier est particulièrement en souffrance. Le département est le deuxième plus touché en France métropolitaine, derrière la Creuse, avec 14,9 % de logements vacants.

Montluçon communauté est l’agglomération qui en souffre le plus. Selon le ministère de la Transition écologique, elle est – pour le parc privé – de 15,6 % pour 2022 contre 13,8 % à Moulins communauté et 13,2 % à Vichy communauté.

Depuis plusieurs années, les élus de la collectivité montluçonnaise travaillent sur les parcs public et privé pour faire baisser ces chiffres.

"Sur Montluçon communauté, la vacance est d’environ 17 % (public et privé, NDLR). Cela représente 6.500 logements, soit un sur cinq. Il y a des logements dégradés, voire grandement dégradés, mais pas tous. D’autres sont simplement usagés"

L’agglomération dispose de plusieurs leviers pour infléchir la situation, entre coercition et incitation. "Le premier mécanisme est le plan local d’urbanisme intercommunal et habitat. Avec le nouveau PLUIH, on va arrêter de manger des terres agricoles et regagner sur les friches. On va restreindre les nouvelles constructions qui ne sont pas utiles au vu du nombre de logements vacants. On construit sur les extérieurs des communes en laissant les centres bourgs se dégrader", poursuit le président de Montluçon Communauté.

Des déconstructions dans le parc public

La collectivité soutient les programmes de déconstruction menés par le bailleur social Montluçon Habitat dans plusieurs quartiers. "D’ici à 2028, 500 logements auront été détruits", rappelle Frédéric Laporte, également président de Montluçon Habitat.

Montluçon communauté aussi également les propriétaires privés à la rénovation avec une politique de subventions et d’aides.

"On a parfois des aides qui ne sont pas utilisées, comme celle pour installer un ascenseur qui n’a jamais été employée par les syndicats de copropriétaires"

Des besoins à venir

Le projet d’implantation, en 2028, de l’usine de conversion du lithium à Saint-Victor qui emploiera entre 200 et 250 personnes, est une bonne nouvelle pour l’agglomération. Frédéric Laporte espère que d’ici là les propriétaires auront su saisir l’opportunité qui s’offre à eux en rénovant leurs logements.

"Il va y avoir un besoin en quantitatif et en qualitatif. La vacance touche beaucoup d’immeubles et assez peu de résidences individuelles. Il va falloir que l’on travaille avec le secteur privé et les artisans locaux, que l’on mette en place des conventions pour avoir des logements à proposer aux familles qui viendront."

Les professionnels sélectionnent les biens à louer

Du côté des professionnels de l’immobilier spécialisés dans la location, la vacance n’est pas un souci.

"Je ne prends que des biens en parfait état. Ce qui fait que j’ai extrêmement peu de logements vacants. En tant que professionnels, on est obligé de proposer des logements avec des normes décentes. Les gens qui viennent nous voir acceptent de payer des frais d’agence pour pouvoir être exigeants. "

Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique accentue ce phénomène. "Je travaille beaucoup avec l’école de gendarmerie de Montluçon. Ils veulent des logements au minimum classé D. En dessous, ils ne prennent pas. Mais pour tout le monde, la facture énergétique est devenue essentielle. Personne ne veut payer des régularisations de charges exorbitantes", met en avant Jean-François Guers.

L’agent immobilier essaie d’inciter les propriétaires dont les logements ne répondent aux exigences actuelles à faire des travaux pour pouvoir relouer et bénéficier de nouveau de revenus locatifs.

Un marché distendu aux prix bas

Proposer des biens avec des prestations est d’autant plus important à Montluçon que le marché est distendu. Les prix des biens à la vente sont bas, permettant de devenir propriétaire assez aisément.

"C’est à nous d’informer les propriétaires en leur disant de faire des travaux et en leur parlant des aides quand ils y ont droit. Mais cela peut être long de faire des rénovations, entre les dossiers de demandes d’aides et le temps des travaux. Or, nous, professionnels, nous devons d’être réactifs quand on a une demande d’un client. Actuellement, la vacance ne peut baisser qu’artificiellement en détruisant des bâtiments", avance Jean-François Guers.

Florence Farina