81% de las familias que alquilan en Costa Rica enfrentan barreras de acceso a crédito para comprar casa

El sueño de tener una vivienda propia tropieza con una realidad que mantiene a la mayoría de las familias que alquilan casa sin opción de acceder al financiamiento necesario para hacerlo posible.

Lo anterior se debe a que, el 81,4% de los hogares que habitan un alojamiento rentado en Costa Rica (279.890 familias) enfrentan exclusión total o severas restricciones para acceder a un crédito formal.

Así lo revela el último informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, elaborado por el Programa de Posgrado en Arquitectura, de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.

El documento analiza diversos aspectos del sector urbano, la vivienda y asentamientos, con el fin de mostrar el panorama de la vivienda en el país.

Como referencia, el estudio utilizó datos de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) del 2024, según los cuales cerca del 19% de los hogares del país vivía en una vivienda alquilada.

Dicho grupo aumentó entre 2020 y 2024, hasta alcanzar en ese último año unos 346.000 hogares. Para el 2025, la cifra subió a 350.000 hogares inquilinos.

“En conjunto, el 81,4% de los hogares en alquiler (del quintil 1 al quintil 4, 279.890 hogares) enfrenta exclusión o condicionamiento asociado al ingreso. El quintil 5 (18,6 %) es el único quintil cuyo ingreso promedio no constituye por sí mismo una barrera, aunque puede enfrentar problemas de liquidez o endeudamiento. Por ello, el 81,4 % es un piso y no un techo”, detalla el estudio.

“En consecuencia, la mayoría de los hogares en alquiler enfrenta condiciones que limitan o condicionan su acceso al crédito habitacional bajo el escenario modelo”, agrega.

¿Qué analiza el informe?

El estudio analiza las condiciones financieras e institucionales que determinan las posibilidades de acceso al crédito de los hogares que alquilan en Costa Rica y sus barreras. Para ello, plantea un caso “modelo” con variables específicas, el cual permite analizar cuáles quintiles podrían financiar una vivienda de bajo costo.

El ejercicio toma como referencia una casa de ¢76,5 millones, correspondiente al tope vigente para una vivienda de interés social. Se trata de residencias o apartamentos dirigidos a familias de menores ingresos y cuyo precio se encuentra dentro del límite establecido por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi).

Estas propiedades cuentan con beneficios fiscales y costos de formalización reducidos, entre ellos la exoneración del pago de derechos de Registro y de ciertos tributos relacionados con la construcción.

Con base en ese precio de referencia, el informe revisó la oferta de las 26 entidades autorizadas del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) y la contrastó con los ingresos de los hogares que arriendan.

A partir de ello, el estudio concluye que los hogares del primer quintil —las familias con ingresos mensuales de ¢258.789 — no podrían obtener un préstamo con sus ingresos mensuales. Sin considerar un eventual bono de vivienda, pues el ejercicio no lo contempla, estos núcleos no tendrían capacidad para cubrir la prima ni las cuotas.

De manera similar, los hogares de los quintiles dos y tres, con ingresos mensuales de ¢522.562 y ¢834.630 respectivamente, apenas cumplirían los requisitos con las tasas más bajas y las condiciones de financiamiento menos restrictivas. Por ello, también enfrentan importantes barreras para acceder a un crédito e incluso podrían quedar excluidos.

Primera barrera: liquidez

Antes de determinar si una familia puede asumir una cuota mensual, debe contar con recursos para cubrir la prima y los gastos de formalización.

En el escenario estudiado, la prima equivale a entre el 5% y 20% del valor de la vivienda: de ¢3,8 millones a ¢15,3 millones. A esto se suman avalúo, honorarios legales, notaría y comisión bancaria, por entre ¢1,5 millones y ¢3,1 millones, sin incluir seguros ni mudanza.

Para un hogar del segundo quintil, con un ingreso promedio de ¢522.562 mensuales, ahorrar una prima del 10% tomaría más de 22 meses si destinara a ese fin todo el dinero disponible después de pagar el alquiler, sin cubrir alimentación, transporte, servicios ni otras necesidades básicas.

El informe reconoce instrumentos que reducen esta barrera, como créditos de hasta el 95% del valor de la vivienda mediante el Fondo de Avales para Vivienda (FAVI) o el Fondo Especial de Vivienda (FEVI), ambos del Banco Popular. Sin embargo, financiar gran parte del inmueble no elimina los costos de formalización ni los requisitos de ingreso.

Incluso con estas opciones, una familia necesitaría entre ¢6 millones y ¢7,3 millones para cubrir gastos antes o al cierre de la compra. Para los hogares del segundo quintil, ese monto continúa representando una barrera.

“Las barreras operan de manera acumulativa. Superar la prima mediante un aval, financiamiento del 95% o una línea especial no garantiza el acceso si el hogar no cumple simultáneamente las condiciones de capacidad de pago, liquidez para la formalización, acreditación de ingresos, endeudamiento previo y elegibilidad”.

Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025

Segunda barrera: capacidad de pago

La segunda barrera y principal dificultad es la capacidad de pago. En el caso modelo, un préstamo de ¢72,675 millones a 30 años tendría cuotas de entre ¢392.954 y ¢584.743, según tasas anuales de 5,15% a 9%.

Para que la cuota no supere el 50% del ingreso, límite máximo estandarizado por el estudio, se requieren entre ¢785.908 y ¢1,17 millones mensuales. Con el criterio más prudente del 35%, el ingreso necesario aumenta a entre ¢1,12 millones y ¢1,67 millones.

Con estos parámetros, los hogares de los dos primeros quintiles quedarían fuera del financiamiento, pues ambos ingresos mensuales se encuentran incluso por debajo de la cuota mínima. El tercer quintil, con ¢834.690, apenas podría calificar con la tasa más baja y una relación cuota-ingreso del 50%.

El cuarto quintil, con ¢1.292.967 mensuales, tendría mayor margen, pero no cumpliría automáticamente bajo el criterio prudente del 35%. Solo el quinto quintil, con un ingreso promedio de ¢2.692.352, supera todos los escenarios analizados.

Tercera y cuarta barreras: documentación y tramitomanía

El estudio también identifica barreras relacionadas con la documentación y la tramitomanía.

Para acceder a un crédito es necesario demostrar los ingresos. En ese sentido, las personas asalariadas pueden presentar constancias patronales o registros de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), mientras que quienes trabajan por cuenta propia deben respaldar los gastos con facturas, declaraciones tributarias o movimientos bancarios.

Sin embargo, quienes reciben ingresos informales sin estos registros pueden quedar excluidos antes de que se valore su capacidad de pago.

A esto se suma el tiempo de gestión. Una solicitud hipotecaria puede resolverse en dos a cuatro semanas en la banca privada cuando los documentos están completos, pero el plazo puede aumentar en entidades públicas o al utilizar mecanismos como FAVI y FEVI.

Durante ese periodo, las familias deben continuar pagando alquiler y enfrentar el riesgo de cambios en las condiciones del crédito antes de formalizar la operación.

“Las entidades financieras, al evaluar la capacidad de pago de un solicitante, no consideran únicamente el ingreso y la cuota proyectada del crédito de vivienda. Aplican la relación deuda-ingreso global: la suma de todas las obligaciones crediticias vigentes del hogar no puede superar el porcentaje máximo definido por cada entidad. (...) Los rubros más comunes que explican este sobreendeudamiento incluyen crédito vehicular, tarjetas de crédito, crédito personal de consumo y préstamos estudiantiles.”

Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025

Endeudamiento agrava las barreras de acceso

El informe también señala que el endeudamiento previo puede limitar aún más la posibilidad de comprar una vivienda, pues las entidades consideran la relación entre todas las deudas y los ingresos.

Franklin Solano, investigador del estudio y sociólogo especializado en vivienda, explicó a La Nación que un ingreso relativamente alto no garantiza el financiamiento, ya que se descuentan obligaciones como tarjetas, préstamos y vehículos para determinar la capacidad de pago.

Por ejemplo, un hogar del tercer quintil que destine el 25% de sus ingresos a otras deudas tendría apenas ¢208.673 disponibles para una nueva cuota, si la entidad aplica un límite de endeudamiento del 50%. Ese monto ni siquiera cubriría el pago más bajo del crédito analizado.