Μείωση τιμών έως και 25% αν επέστρεφαν στην αγορά κλειστές κατοικίες

H στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στην έλλειψη κατοικιών, αλλά βασικά οφείλεται στη διαχείριση του υφιστάμενου αποθέματος των σπιτιών, καθώς πολλά από τα λεγόμενα «κλειστά» ακίνητα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, προσεγγίζοντας τις πρόσφατες εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, και προτείνει την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων. Προτείνει επίσης μεταξύ άλλων διαφορετική φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με τις μακροχρόνιες, ξεμπλοκάρισμα των κληρονομιών και αύξηση της προσφοράς κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, μέσω κινήτρων για ανακαινίσεις των υφισταμένων και την οικοδόμηση νέων.

Παρά το γεγονός ότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε την περίοδο 2011-2021 κατά 3,5%, οι διαθέσιμες κενές κατοικίες προς μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που προσφέρονται προς πώληση συρρικνώθηκαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι κενές κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκαν κατά 6,1%, από τα 1,71 εκατομμύρια στα 1,81 εκατομμύρια σπίτια.

Ετσι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών ενισχύθηκε, το απόθεμα κατοικιών που ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση υποχώρησε και διαμορφώθηκε στο 72,5% το 2021, έναντι 73,2% το 2011. Τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ (2021) αποτυπώνουν το παράδοξο της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Σχεδόν μία στις τρεις κατοικίες εμφανίζεται κενή, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, καθώς πολλές παραμένουν εγκλωβισμένες λόγω κληρονομικών διαφορών, νομικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης ή εποχικής χρήσης.

Με ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο, η μελέτη εκτιμά ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών έχει ενισχύσει τις πραγματικές τιμές έως και κατά 19,1%, ενώ υπό ορισμένες συνθήκες η επίδραση θα μπορούσε να φθάσει ακόμη και το 26,7%. Αντίθετα, η σταδιακή επιστροφή μέρους των αδρανών κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε, σε βάθος εξαετίας, να οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των πραγματικών τιμών από 15,5% έως 24,6%.

Προτάσεις

Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει 5 άξονες μέτρων:

1. Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων με ολοκλήρωση και εξορθολογισμό του Κτηματολογίου και μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας.

2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, όπως μειωμένος φορολογικός συντελεστής για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.

3. Στήριξη των ανακαινίσεων με στοχευμένες επιδοτήσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα.

4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσε να συνεισφέρει στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων.

5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα – μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές – είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.