Οδικός χάρτης για τα αγροτικά οικόπεδα – Πώς θα χτίσετε κτίσµα σε χώρο µικρότερο από τέσσερα στρέµµατα

Μικρότερη από τέσσερα στρέμματα είναι σήμερα η επιφάνεια των περισσότερων καλλιεργούμενων αγροτεμαχίων σε όλη τη χώρα, τα οποία ανέρχονται σε περίπου 35 εκατομμύρια.

Πρακτικά αυτό σημαίνει πως πάρα πολλοί ιδιοκτήτες τέτοιων αγροτεμαχίων δεν μπορούν να φτιάξουν έναν μικρό αποθηκευτικό χώρο για τον απαραίτητο εξοπλισμό. Γιατί; Επειδή, με βάση το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση, η κατασκευή τέτοιων αποθηκών (κυρίως αγροτικών) επιτρέπεται μόνο σε γήπεδα (οικόπεδα) με ελάχιστο εμβαδόν τα τέσσερα στρέμματα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως πέρα από την αυξημένη πιθανότητα κλοπών και φθορών των γεωργικών εργαλείων, μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να οδηγήσει ακόμη και στην εγκατάλειψη των καλλιεργειών.

Και επειδή το θέμα αφορά τόσο αγρότες όσο και ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων (οι οποίοι, επειδή δεν διαθέτουν την έκταση για να χτίσουν, έχουν δημιουργήσει κήπους που καλλιεργούν), «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για το θέμα αυτό.

Γιατί είναι απαραίτητη η αλλαγή της νομοθεσίας που αφορά τις αγροτικές αποθήκες;

Πριν απαντηθεί το προαναφερόμενο ερώτημα θα πρέπει να επισημανθεί πως με παλαιότερη υπουργική απόφαση (σ.σ.: 69701/4461/18) επιτρεπόταν η κατασκευή μικρών αγροτικών αποθηκών με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 1.000 τετραγωνικά μέτρα και ελάχιστη απόσταση από τα όρια του γηπέδου τα 5 μέτρα. Στη συνέχεια, το ’20 καταργήθηκε.

Σε ό,τι αφορά τώρα την απάντηση του ερωτήματος: η περίοδος εφαρμογής της συγκεκριμένης ρύθμισης απέδειξε ότι είναι δυνατή η κατασκευή μικρών αγροτικών αποθηκών σε αγροτεμάχια μικρότερης επιφάνειας χωρίς να δημιουργούνται πολεοδομικά ή περιβαλλοντικά προβλήματα. Αντιθέτως, η κατάργηση της ρύθμισης αυτής έχει δημιουργήσει σημαντικές δυσκολίες στην καθημερινή λειτουργία της αγροτικής παραγωγής.

Δηλαδή ένας αγρότης/ιδιοκτήτης το 2019 μπόρεσε και έκτισε νόμιμη αποθήκη σε 1.000 τετραγωνικά μέτρα, και σήμερα κάποιος άλλος αγρότης, με ελαιώνα για παράδειγμα 3.500 τετραγωνικών μέτρων, δεν μπορεί να βγάλει άδεια;

Ναι. Πάντως από πολεοδομική άποψη, η σύνδεση μιας μικρής αγροτικής αποθήκης με την αρτιότητα των 4.000 τ.μ. και τον αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο δεν είναι λειτουργικά τεκμηριωμένη, καθώς πρόκειται για βοηθητικό κτίσμα μικρής κλίμακας που εξυπηρετεί αποκλειστικά αγροτική χρήση και δεν δημιουργεί οικιστική ανάπτυξη. Εξάλλου οι αγροτικοί δρόμοι δημιουργήθηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία σε μεγάλο βαθμό μετά τον πόλεμο για να μπορούν οι αγρότες να καλλιεργούν τα κτήματά τους και όχι για να κτίζουν σπίτια.

Ποια προβλήματα προκαλεί η υποχρεωτική κατασκευή των αγροτικών αποθηκών με λιθοδομή;

Η υποχρεωτική χρήση λιθοδομής (πέτρα) δημιουργεί σειρά τεχνικών και οικονομικών προβλημάτων, επειδή:

(Α) Υπάρχει σημαντική έλλειψη εξειδικευμένων τεχνιτών λιθοδομής, γεγονός που καθιστά δύσκολη την υλοποίηση τέτοιων κατασκευών.

(Β) Το κόστος κατασκευής λιθοδομής είναι πολλαπλάσιο σε σχέση με συμβατικές κατασκευές από τσιμεντόλιθο ή άλλα σύγχρονα δομικά υλικά.

(Γ) Η λιθοδομή απαιτεί τοίχους μεγάλου πάχους (περίπου 50-60 εκατοστών), γεγονός που μειώνει σημαντικά τον ωφέλιμο εσωτερικό χώρο σε μικρά κτίσματα. Σε μια ήδη αγροτική αποθήκη 15 τετραγωνικών μέτρων, η απώλεια των 3 τετραγωνικών μέτρων είναι ιδιαίτερα σημαντική.

(Δ) Τα σύγχρονα δομικά υλικά, όπως ο τσιμεντόλιθος ή άλλα συμβατικά υλικά δόμησης, χρησιμοποιούνται ευρέως σε κατοικίες και αγροτικά κτίρια, εξασφαλίζοντας επαρκή στατική επάρκεια, χαμηλότερο κόστος και ταχύτερη κατασκευή.

Πώς εκδίδεται η άδεια λιθόκτιστης αγροτικής αποθήκης σε εκτός σχεδίου περιοχή;

Η λιθόκτιστη αγροτική αποθήκη εκτός σχεδίου μπορεί να γίνει με Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), αλλά μόνο αν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ποιες είναι αυτές;

Επιτρέπεται η κατασκευή μίας και μόνο λιθόκτιστης (από πέτρα) αποθήκης ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα άρτιο και οικοδομήσιμο, με επιφάνεια μέχρι 15 τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη έως και τρία  μέτρα, εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή. Κι αυτό ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά για την έκδοση της Αδειας Μικρής Κλίμακας για αποθήκη;

Για την έκδοση μιας άδειας μικρής κλίμακας αιτούνται τα γενικά δικαιολογητικά και τα ειδικά – για την κάθε περίπτωση – δικαιολογητικά.

(Ι) Τα γενικά δικαιολογητικά είναι:

• Η αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου.
• Οι εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών και συλλογικών οργάνων (όπως υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.τ.λ.) όπου αυτές απαιτούνται από τις κείμενες διατάξεις, με τα συνοδευτικά τους στοιχεία.
• Η βεβαίωση – Τεχνική Εκθεση Μηχανικού.
• Προϋπολογισμός έργου.
• Το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
• Οι φωτογραφίες του ακινήτου.
• Η δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους.
• Η κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας του έργου, όπου απαιτείται.

(ΙΙ) Τα ειδικά δικαιολογητικά για λιθόκτιστη αποθήκη 15 τετραγωνικών μέτρων είναι τα εξής:

• Η έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων ότι η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη για την αποθήκευση αγροτικών γενικώς προϊόντων και εφοδίων.
• Το τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η αποθήκη (θέση, διαστάσεις αποστάσεις κ.τ.λ.).
• Το διάγραμμα κάλυψης.

Τι προσέχουμε επιπλέον;

Προσέχουμε:

• Το συνολικό ύψος του κτιρίου μαζί με τη στέγη είναι τα 3 μέτρα και χωρίς τη χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή του.
• Οπου, από ειδικές διατάξεις της περιοχής, ορίζεται υποχρεωτική η κατασκευή στέγης, κατασκευάζεται υποχρεωτικά στέγη, ενώ αντίστοιχα όπου είναι υποχρεωτική, η κατασκευή δώματος. Το ύψος των 3 μέτρων υπολογίζεται – συμπεριλαμβανομένου του στηθαίου του δώματος.

Τι άλλο;

Επιπλέον:

• Στα 15 τετραγωνικά μέτρα προσμετράται και η τοιχοποιία.
• Η κατασκευή πρέπει να γίνει αποκλειστικά με λιθοδομή και όχι με σκυρόδεμα, τούβλα, τσιμεντόλιθους, πάνελ, γυψοσανίδες και λοιπά δομικά υλικά.
• Οπου υπάρχει Ειδικό Διάταγμα ή περιορισμοί δόμησης στα μορφολογικά στοιχεία, π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, κ.λπ., απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
• Αν υπάρχει κτίσμα εντός του αγροτεμαχίου, ζητούνται τα στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου, π.χ. Οικοδομική Αδεια, περαίωση με Ν. 4178/13 ή με Ν. 4495/2017, βεβαίωση μηχανικού για κτίσμα προ του έτους 1955.

Πώς παίρνει κάποιος την έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων για την ανάγκη ύπαρξης της αποθήκης;

Με αίτηση στην αρμόδια Δ/νση Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων της Περιφερειακής Ενότητας ζητάει τη Χορήγηση Εγκρισης Σκοπιμότητας Ανέγερσης Αγροτικής Αποθήκης.

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για την έγκριση σκοπιμότητας και λειτουργικότητας ανέγερσης αγροτικής αποθήκης;

Απαιτούνται τα εξής δικαιολογητικά:

• Εντυπη αίτηση στην οποία θα αναφέρονται το είδος της καλλιέργειας, η τοποθεσία και η έκταση της εκμετάλλευσης ή δήλωση καλλιέργειας στο ΟΣΔΕ.
• Αντίγραφα εντύπων Ε1 και Ε9, όπου φαίνεται το δηλωμένο αγροτεμάχιο.
• Τρία αντίγραφα Τοπογραφικού διαγράμματος, με σημειωμένη τη θέση της αποθήκης σε απόσταση 10 μέτρων από τα όρια, στο οποίο αναφέρονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης.
• Τρία αντίγραφα αρχιτεκτονικών σχεδίων (κάτοψη, όψεων και τομής) που να ακολουθούν στον σχεδιασμό τη λειτουργικότητα της αγροτικής αποθήκης. Πρέπει να είναι σχεδιασμένοι οι φεγγίτες αερισμού και η μεγάλη πόρτα φορτοεκφόρτωσης, σύμφωνα με τους πολεοδομικούς περιορισμούς.
• Κατάσταση – Υπεύθυνη Δήλωση με τα αντίστοιχα παραστατικά των προς αποθήκευση μηχανημάτων, εργαλείων, εφοδίων κ.λπ.
• Αντίγραφο τελευταίας δήλωσης της καλλιέργειας του κτήματος.
• Αντίγραφο τίτλων ιδιοκτησίας με βεβαίωση Υποθηκοφυλακείου περί της μεταγραφής.
• Υπεύθυνη Δήλωση του Ν1599/86 ότι η αποθήκη θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά και μόνο για αποθήκευση γεωργικών προϊόντων και εφοδίων.