Agevolazioni prima casa, c’è più tempo per vendere gli immobili già posseduti senza perderle. E con effetto retroattivo

Le agevolazioni prima casa non si perdono nel momento in cui si acquista il secondo immobile se il contribuente si impegna a cedere quello già posseduto entro due anni. Il limite temporale è stato raddoppiato con la legge di Bilancio 2025: in precedenza c’era tempo solo un anno. Ma di recente l’Agenzia delle Entrate è intervenuta a fornire una serie di interessanti indicazioni sul nuovo limite temporale concesso a chi ha acquistato un secondo immobile agevolato: è applicabile anche agli acquisti effettuati prima del 31 dicembre 2024, per i quali i contribuenti possono continuare a fruire del credito d’imposta acquisito.

Ricordiamo che le agevolazioni servono a favorire l’acquisto del primo immobile. Consistono nell’applicazione di un’aliquota agevolata per l’imposta di registro, applicata ai trasferimenti degli immobili non di lusso, e nell’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro. Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’imposta è poi applicata con aliquota ridotta del 4% e l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna. Vantaggi che si applicano unicamente a quei contribuenti che, nel momento in cui effettuano l’acquisto, non sono proprietari di un altro immobile per il quale abbiano fruito della stessa agevolazione.

Agevolazioni prima casa, novità con effetto retroattivo

Con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025 l’Agenzia ha fatto il punto della situazione sulle novità che regolamentano le tempistiche per l’alienazione dei vecchi immobili. L’AdE nel documento ha ricordato che la Legge di Bilancio 2025 ha portato da uno a due anni il termine entro il quale i contribuenti devono cedere gli immobili già in loro possesso acquistati con le agevolazioni prima casa. I chiarimenti sono importanti perché l’amministrazione finanziaria ha spiegato da quando deve essere applicato il nuovo termine temporale: coinvolge anche gli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 non risulti ancora essersi concluso l’anno concesso per l’alienazione.

Ma non finisce qui: sono arrivati alcuni chiarimenti sul diritto ad usufruire del credito d’imposta. Il contribuente può continuare a usufruirne anche quando dovesse rivendere la casa che già possiede entro il termine dei due anni. L’Agenzia delle Entrate, nello specifico, ha spiegato che le novità introdotte dalla Legge di Bilancio non hanno modificato l’articolo 7 della legge n. 448 del 23 dicembre 1998, attraverso la quale era stato introdotto un credito d’imposta a favore dei contribuenti che avessero acquistato un altro immobile da adibire a prima abitazione entro un anno dall’alienazione della casa preposseduta.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’amministrazione finanziaria ha spiegato che il credito d’imposta è riconosciuto anche quando si viene a verificare una fattispecie inversa rispetto a quella che abbiamo appena descritto: il contribuente acquista un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa, ma non ha ancora alienato l’immobile agevolato che già possedeva. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito – confermando un orientamento già presente in molti documenti di prassi – che il contribuente ha la possibilità di beneficiare del credito d’imposta per recuperare l’imposta di registro o l’Iva sul precedente acquisto, anche se decide di acquistare un nuovo immobile beneficiando nuovamente delle agevolazioni prima casa. Ma deve procedere con l’alienazione dell’abitazione agevolata preposseduta entro un anno.

Nell’eventualità in cui l’acquisto della nuova casa dovesse avvenire prima di vendere l’immobile già posseduto, il termine dei due anni non pregiudica il diritto ad usufruire del credito d’acquisto della nuova casa. È necessario, però, che quello vecchio venga ceduto entro ventiquattro mesi dal nuovo acquisto. Nel caso in cui la vendita non dovesse avvenire entro il termine dei due anni, l’acquirente perde le agevolazioni sulla prima casa che ha usufruito per l’acquisto. E, quindi, perde anche il diritto a beneficiare del credito d’imposta.

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