Коммунальный треугольник, или как грамотно подготовить дом к зиме
Черногорцы привыкли все вопросы по качеству отопления, температуре горячей воды и начислениям за теплоресурсы адресовать Сибирской генерирующей компании, в состав которой входит Абаканская ТЭЦ – крупнейший теплоисточник для Абакана и Черногорска.
Оно и понятно – специалисты СГК всегда на связи, всегда стремятся подсказать, прийти на помощь. При этом зачастую жители упускают из вида, что значимую долю вопросов следует направлять своей управляющей компании (в дальнейшем – УК, - прим. ред.), которая не только служит полноправным участником коммунального треугольника, но именно от её работы во многом зависит температура в наших квартирах, чистота горячей воды и суммы в расчётках.
Как правильно подготовить дом к зиме, чтобы не страдать от так называемых «перетопов» и «недотопов»?
Что жильцы должны требовать от УК?
Куда можно пожаловаться на нерадивые компании?
Эти и другие вопросы мы задали специалистам СГК и Минстроя Хакасии.
На них отвечают Дмитрий Комаров, заместитель главы Минстроя РХ, руководитель департамента жилищного надзора, и Владислав Соколов, руководитель тепловой инспекции Сибирской генерирующей компании.
- Почти два года назад изменилась схема теплоснабжения Черногорска в связи с подключением к Абаканской ТЭЦ. Многих потребителей интересует вопрос, а изменились ли в связи с этим требования к УК по подготовке домов к отопительному сезону?
Владислав Соколов:
- Требования к УК не изменились, они зафиксированы в законодательных актах и не зависят от смены теплоисточника. Другой вопрос, исполняют управляющие компании эти требования или нет.
Почему четкое выполнение своих обязанностей стало важным именно сейчас? Еще несколько лет назад на фоне общих проблем в сфере теплоснабжения Черногорска нарушения в работе отдельно взятой управляющей компании были не так заметны.
В отопительном сезоне 2021-2022 гг. все семь старых городских котельных были закрыты, а жилые дома, социальные объекты и учреждения Черногорска перешли на теплоснабжение от Абаканской ТЭЦ. Теперь нельзя списать низкое качество отопления на плохую работу теплоисточника, нехватку топлива или ветхость трубопроводов: СГК гарантирует доставку качественного теплоресурса до границ каждого дома. Именно для этого и был реализован проект по кардинальному изменению схемы теплоснабжения Черногорска. А чтобы город смог получать тепло от нового теплоисточника по новому температурному графику, в рамках перевода были предусмотрены техническое перевооружение индивидуальных тепловых пунктов потребителей и установка элеваторных узлов в многоквартирных домах.
Элеваторный узел – это устройство, позволяющее самим потребителям регулировать объём теплопотребления, то есть количество ресурса, поступающего в систему отопления дома.
- Установка элеваторных узлов – это чья обязанность? Ресурсоснабжающих организаций (в дальнейшем – РСО, - прим. ред.) или УК?
Владислав Соколов:
- Элеваторные узлы – это общедомовое имущество, а значит, их установку должна обеспечить управляющая компания. Ещё в советские годы температурный график самых крупных городских котельных «Южная», «Центральная», ЧК-2 был утверждён в довольно высоких температурных параметрах – 110°С на входе в дом и 70°С на выходе, – соответственно, в многоквартирных домах должны были быть установлены элеваторы, задача которых – привести температуру от теплоисточника в соответствие с нормативами для внутридомовых коммуникаций. И они были смонтированы. Но в 90-е годы всё разваливалось, и в домах попросту демонтировали эти узлы, а вместо них ставили насосы. Таким образом, в систему отопления дома теплоноситель поступал непосредственно с теплоисточника. Это приводило к нарушению правил эксплуатации тепловых установок и неправильной настройке гидравлических систем, как итог – одни дома замерзали, а в других было жарко. Но когда СГК стала ресурсоснабжающей организацией в Черногорске, то компания за свой счёт оборудовала значительную часть многоквартирных домов элеваторными узлами, направив на эти цели более 160 млн рублей.
- Действительно, на протяжении многих лет черногорские потребители жаловались на две беды – ржавую горячую воду из-под крана и разрегулированные системы в домах, в результате чего одни соседи мёрзли, другим было жарко. Сейчас мы можем сказать, что эти проблемы исчезли? Или все-таки остались?
Владислав Соколов:
- После переключения потребителей на теплоснабжение от Абаканской ТЭЦ мы констатируем почти полное отсутствие жалоб на качество горячей воды. По сути, эта проблема в городе решена.
Что касается регулировки систем отопления, к сожалению, вопросов масса, и связано это с пассивной позицией ряда УК Черногорска. Если одни УК грамотно готовят дома к зиме, проводят все необходимые регламентные мероприятия, то другие попросту отказываются выполнять свои непосредственные обязательства перед потребителями. В итоге ряд потребителей Черногорска получает услуги ненадлежащего качества.
Не все компании выполняют нормативные требования федерального законодательства и рекомендации СГК, да что говорить – даже не всегда пускают специалистов тепловой инспекции к обследованию теплосистем дома.
- Какие обязанности есть у УК при подготовке дома к зиме?
Дмитрий Комаров:
- Начать, наверное, нужно с того, что уполномоченными на оценку готовности многоквартирных домов к предстоящему осенне-зимнему периоду (в дальнейшем – ОЗП, - прим. ред.) являются администрации городов.
В каждом городе создается муниципальная комиссия, задача которой – проверка соблюдения всех требований, предъявляемых к подготовке многоквартирных домов для успешного прохождения отопительного сезона.
Уже весной все УК на основании весенних осмотров и выявленных в рамках этих осмотров недостатков, а также учитывая решения, принятые на общих собраниях собственников (есть дома, где сами неравнодушные собственники помещений многоквартирного дома принимают решения о необходимости проведения каких-либо видов работ с определением объема дополнительного финансирования на такие виды работ) формируют планы-графики. Такие графики все УК направляют в адрес администрации, после чего начинается их поэтапное исполнение под строгим контролем администрации.
В свою очередь Правительство республики Хакасия тоже создает комиссию по подготовке к зиме. Представители департамента жилищного надзора Минстроя Хакасии также входят в республиканскую комиссию и контролируют подготовку многоквартирных домов к предстоящей зиме. В течении межотопительного сезона государственные жилищные инспекторы в обязательном порядке проводят осмотры всех многоэтажек в республике, координируют деятельность УК.
По завершении подготовки управляющие компании обязаны получить в муниципалитетах паспорт готовности к предстоящему отопительному сезону. В соответствии с Приказом Минэнерго РФ № 103, крайний срок для получения такого паспорта готовности – 15 сентября.
Владислав Соколов:
- Наш опыт показывает, что прохождение отопительного периода зависит не только от теплоснабжающей организации, но и управляющих компаний, которые в соответствии с федеральным законом о теплоснабжении и рядом нормативно-правовых актов обязаны готовить свои объекты к новому отопительному сезону.
Чтобы отопительный сезон прошёл безаварийно, в перечень необходимых мероприятий должны быть включены обязательные работы: чистка фильтров, очистка грязевиков, набивка сальников запорной арматуры, промывка и гидравлические испытания систем отопления и узлов управления, визуальный осмотр всего инженерного оборудования, поверка измерительных приборов, диагностика автоматики, проверка работоспособности узлов, регуляторов, окраска трубопровода, восстановление теплоизоляции. А также работы по восстановлению теплового контура дома: утепление подвалов, чердаков, остекление подъездов, замена и установка дверей. Всем УК мы уже направили технические рекомендации с перечнем необходимых мероприятий для подготовки домов к зиме. Важно, чтобы все понимали: от того, насколько качественно и своевременно управляющие компании в летний период проведут работы, связанные с подготовкой к следующему отопительному сезону, зависит благополучие жителей и их комфортные условия проживания.
- А сами жители могут проконтролировать, как УК готовит их дом к зиме?
Владислав Соколов:
- Конечно, такое право у жителей есть. Как правило, этим занимаются старшие по дому, которые взаимодействуют с УК, они контролируют мероприятия, могут запросить у УК план-график выполнения мероприятий подготовки к отопительному сезону и контролировать ход их выполнения.
- Но ведь УК может отчитаться, скажем, о том, что провела гидравлические испытания, а на самом деле этого не сделала, или сделала халтурно. Как потребитель может быть уверенным, что его не обманывают?
Дмитрий Комаров:
- Я бы лично рекомендовал всем собственникам плотно взаимодействовать с руководством УК и осуществлять непосредственный контроль за ходом исполнения работ, а также за их качеством. Результатом успешного исполнения таких работ должно стать получение паспорта готовности – его наличие также рекомендую отслеживать.
- Какие могут быть последствия невыполнения управляющей компанией тех или иных работ, и как это может отразиться на качестве теплоснабжения или начислениях за отопление?
Дмитрий Комаров:
- Последствия могут быть очень негативными. Это и порывы, и течи внутридомовых коммуникаций в период прохождения ОЗП, и утечки тепловой энергии просто в атмосферу, если должным образом не обеспечен тепловой контур – соответственно, будут и нарушения температурного режима в самом жилом помещении, одним словом, будет холодно. Как нам показала прошедшая зима – например, неисправность либо отсутствие необходимых узлов управления системой отопления может привести к перерасходу коммунального ресурса, что, естественно, увеличит итоговый размер платы за такую коммунальную услугу.
- А если УК не хочет проводить правильную гидравлику, отказывается реагировать на жалобы и просьбы жильцов и т.д. Абакан проблему, когда УК не желает нормально готовить дома к зиме, прошёл несколько лет назад, у нас это только начинается, и нужно, чтобы люди понимали – что и от кого они могут ждать.
Дмитрий Комаров:
- Скажу прямо, и очень бы хотелось, чтобы все мы с вами это осознали – только развитие конкуренции способно побудить УК к повышению качества предоставляемых услуг.
Вы очень верно отметили, что Абакан в большей части этот период уже прошел и, наверное, будет показательным, если я приведу такие цифры для сравнения: в настоящее время в Абакане чуть более 800 многоквартирных домов. В Черногорске – чуть более 500. Но давайте проанализируем количество действующих на территории городов управляющих компаний?
Так вот – в Абакане на 800 домов такую деятельность осуществляет более 50 управляющих компаний! На территории же Черногорска действует не многим более 10 управляющих организаций – конкуренция, можно сказать, отсутствует.
Выводы напрашиваются сами собой.
Подытожу – когда УК осознает, что может лишиться своего источника финансирования – многоквартирного дома, то у этой УК резко возрастает понимание, что собственников этого дома необходимо удовлетворить надлежащим качеством предоставляемых услуг.
Также очень принципиальное значение имеет активность и вовлеченность в контроль за деятельностью УК совета дома и председателя этого совета! Когда УК чувствует за собой ежедневный контроль – она неминуемо повышает качество предоставляемых услуг.
В свою очередь, когда диалог жителей и УК заходит в тупик, то собственники всегда могут обратиться к нам в Минстрой Хакасии. Департамент жилищного надзора всегда поможет собственникам добиться понимания со стороны своей УК и восстановить нарушенные права и законные интересы.
Владислав Соколов:
- В Абакане у администрации города работа УК стоит на особом контроле, они создают комиссию по оценке готовности жилого фонда к предстоящему отопительному сезону. В этой комиссии обязательно есть представитель РСО, и уже совместно проводятся проверки того, насколько качественно УК подготовила дома к зиме.
В нынешнем году представитель СГК будет включён в комиссию и по Черногорску, так что наши специалисты будут контролировать ход мероприятий.
Работать с некоторыми УК в Черногорске непросто. По ежемесячным показаниям приборов учета, которые они нам подают, мы видим, насколько качественно работает та или иная УК. Если есть нарушения, направляем письма в адрес УК о том, что необходимо провести наладочные работы, выполнить регулировку внутридомовых систем отопления. Но, как правило, на данные письма ответов от УК не следует.
А ведь повышенный расход теплоносителя – это не только некомфортная температура в квартирах, то, что часто потребители называют «перетопом», но и повышенные начисления за отопление. Надо помнить, что нарушение режима потребления несет также риски для здоровья населения. Поэтому жильцы должны быть очень заинтересованы в контроле работы УК.
В течение декабря 2022 г. – февраля 2023 г. мы анализировали показания приборов учета, установленных в 332 многоквартирных домах. И по результатам анализа было выявлено, что 160 из рассмотренных домов имеют повышенное теплопотребление, в том числе по 85 из них зафиксированы нарушения режима теплопотребления и направлены предписания об устранении нарушений, 105 домов имеют плохое техническое состояние, низкие теплозащитные свойства и как следствие высокое потребление.
- Как потребитель может понять, к кому обращаться с жалобой на недостаток или избыток тепла?
Владислав Соколов:
- Все вопросы необходимо, в первую очередь, адресовать управляющей компании. Если проблема с нашей стороны, УК составляет акт, направляет его нам, и мы устраняем проблему. Управляющая компания должна быть посредником между жильцами дома и поставщиками ресурсов.
- Какая ответственность грозит УК за неисполнение обязательств перед собственниками квартир?
Дмитрий Комаров:
- В соответствии с действующим законодательством РФ частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. К таким нарушениям относится и неисполнение ряда обязательных процедур по подготовке внутридомовых инженерных систем в рамках подготовки дома к предстоящему ОЗП.
Необходимо заметить, что штрафные санкции такой статьи очень существенные и влекут наложение административного штрафа на должностных лиц УК в размере от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц (на сами УК) – от 250 до 300 тысяч рублей.
- Какие есть способы подачи обращений и жалоб в надзорные органы?
Дмитрий Комаров:
- В Минстрой Хакасии при наличии такой необходимости лучше обращаться лично с паспортом по адресу г. Абакан, ул. Щетинкина, 18, каб. 109. В Минстрое ежедневно находится специалист, который принимает обращения граждан.
Также у собственников помещений многоквартирных домов есть прекрасная возможность направить свое обращение официально, не выходя из квартиры – сделать это можно установив на свой смартфон приложение ГИС ЖКХ (оно не требует регистрации, необходимо лишь ввести логин и пароль от Госуслуг). Через это приложение можно получать большое количество информации о вашем многоквартирном доме, а также официально направлять обращения в свою УК и в надзорные органы. Такие обращения автоматически регистрируются и им присваиваются регистрационные номера, что не позволит не дать ответ на обращение в установленные сроки – этот вариант ничем не хуже личного визита в надзорный орган, а даже удобнее.
Валентина КОРЗУНОВА