Собственники жилья стали лояльнее к арендаторам
«Я решила, что сдаю квартиру последний год, а далее буду продавать и вкладываться в новое жилье, - рассказывает вологжанка Александра Морозова. - Аренда становится невыгодной, хотя спрос на съем жилья на первый взгляд вполне стабильный, и при желании квартиранта можно найти за один день».
ЖКХ против аренды
У Александры - однушка в Заречье. Квартира сдается уже порядка 10 лет.
- В первые годы, когда я только организовала для себя такой дополнительный доход, главной проблемой были агентства недвижимости. Хотя мое объявление в газете мог прочитать любой, кому нужна квартира, фактически все претенденты приходили от агентств, они платили деньги за базу данных. Но дополнительная трата была не моей проблемой, а моей было то, что ты один раз подаешь объявление в бесплатную газету, а твой номер сразу берут в свою базу все профильные фирмы, и тебе потом звонят в течение трех лет. Тот факт, что квартира давно сдана, агентства не смущало, ведь жилье может в любой момент освободиться. Так что они продавали в том числе и неактуальный для клиентов мой вариант очень долгое время. Это раздражало.
В последние годы большинство агентств недвижимости потеряло интерес к рынку аренды, так как «базы данных», которые ранее были очень ходовым товаром, стали доступны абсолютно всем. Из бесплатных газет, выходящих раз в неделю, предложения аренды переместились в Интернет, где они доступны всем и в любое время, так что отпала необходимость платить за услуги посредников.
У Александры проблемы со сдачей квартиры начались около трех лет назад, когда выросла стоимость коммунальных услуг. Она, как большинство собственников, сдает жилье по схеме «аренда плюс «коммуналка» и заметила, что потенциальные жильцы, которых раньше эти условия устраивали полностью, стали все чаще торговаться по той части договора, которая касалась оплаты счетов за жилищно-коммунальные услуги. К примеру, люди предлагали платить не за все, а лишь по счетчикам - за воду и электричество.
- Десять лет назад, помню это прекрасно, коммунальные платежи за мою однушку не превышали 1 600 рублей плюс аренда 8 000, - рассказывает вологжанка. - Пять лет назад «коммуналка» в зимнее время составляла уже порядка трех тысяч.
А нынешней зимой и я, и мои жильцы были шокированы, когда в марте пришел счет от «Вологдагортеплосети» за февраль - 5 100 рублей за 36 квадратных метров. В январе было 2 700, в марте - 1 900, но в феврале жильцы заплатили в общей сложности вместе с платой за обслуживание жилья и электричество более шести тысяч рублей! Конечно, это временное явление, но нет никакой уверенности, что в дальнейшем тарифы не перестанут расти.
При этом за 10 лет плату за аренду собственница не меняла: она составляла все те же восемь тысяч рублей.
- В течение этих десяти лет я один раз частично меняла мебель, покупала новую газовую плиту, один раз меняла сантехнику, делала капитальный ремонт санузла и косметический ремонт прочих помещений, в общей сложности это более 150 тысяч рублей, - подсчитала Александра Морозова. - Я еще не учитываю того, что после каждого арендатора обнаруживается какая-то неполадка, которую нужно устранить, прежде чем найти новых жильцов, а это от двух до пяти тысяч рублей. Плюс налог (у меня это порядка 12 тысяч в год). Плюс ежегодное страхование жилья: как же без этого, если квартира сдается? Так что фактически год от года моя прибыль становится меньше, так как жизнь дорожает, а люди не богатеют. Во всяком случае, среди тех, кому нужно жилье экономкласса.
Залог не пройдет?
Марина Снаткина сдает тоже однокомнатную квартиру, но со свежим евроремонтом и бытовой техникой. Условия те же - «аренда плюс «коммуналка», только хочет она за свое жилье уже 10 тысяч.
- Высокие коммунальные платежи отпугивают народ, - сетует Марина. - Или в квартиру хотят заселиться сразу по нескольку человек, к примеру, три работающих брата из ближнего зарубежья или четверо студентов, которые хотят спать по двое на каждом диване. Я понимаю, что разделить плату на троих или четверых более выгодно, но после такого проживания квартире потребуется второй евроремонт.
Изменение типажей потенциальных арендодателей замечает и Александра Морозова.
- Если раньше снять жилье хотели в основном супружеские пары, в том числе с одним ребенком, то сейчас такие пары стараются как можно скорее взять ипотеку, а аренду ищут те, в чьих надежности и платежеспособности я сомневаюсь. Например, молодые люди, которые не учатся и не работают и готовы заплатить сразу за три-четыре месяца, чтобы я к ним не приходила и не смотрела, что с квартирой. Или иностранные граждане, у которых нет временной регистрации не только в Вологодской области, но и вообще в России. Много стало подростков лет 16-17, которые говорят, что их выселяют из общежития, платить за них будут родители, а те живут в другом городе или даже в другом регионе.
В отличие от Москвы, Ярославля или того же Череповца в Вологде пока непопулярен такой способ обезопасить себя от возможного ущерба, как залог. Это могло бы решить проблему неаккуратных жильцов, которые не берегут хозяйское имущество.
- В Москве система залогов распространена: человек въезжает и платит сразу двойную стоимость аренды - на случай ущерба или если квартирант, съезжая из квартиры, не оплатит последние счета за услуги ЖКХ, - говорит руководитель агентства недвижимости «Милари» Сергей Громов. - А в Вологде залог требуют нечасто, хотя, думаю, все зависит от качества квартиры. Если собственнику есть что терять, то он позаботится о сохранности имущества и предусмотрит свои риски. А вот на экономварианте залог станет препятствием для поиска клиентов.
- Мы берем залог. Большинство арендодателей не берет. Это связано с тем, что так исторически сложилось, - объясняет руководитель компании «Две подушки Вологда» Алексей Иванов. - Я думаю, что такие собственники не ценят свое время. В Москве расстояния больше, поэтому сдавать квартиру потенциальному нанимателю на 11 месяцев, а потом узнать, что он через два месяца съезжает, - это потеря личного времени. Если внесен залог, то он в таком случае не возвращается. Поэтому такой человек либо вообще не снимет, либо останется, боясь потерять залог.
- Ко мне иногда обращаются с просьбой подобрать подходящий вариант жилья люди, которым некогда самим шерстить объявления на «Авито» и уточнять у хозяев детали, - говорит риэлтор Светлана Груздева. - И большинство сразу же говорят, чтобы я смотрела жилье без залога, так как таких денег нет. Подсчитаем: семья с двумя детьми хочет снять двухкомнатную квартиру. Арендная плата - порядка 12 тысяч рублей. Если залог - такого же размера, то нужно из одного бюджета выделить сразу 24 тысячи, а это проблематично. Плюс, съезжая из прежней квартиры, нужно рассчитаться за коммунальные услуги там, а это еще тысяч пять-шесть. Люди, которые могут себе позволить такие расходы одномоментно, обычно вступают в ипотеку.
Запросы возросли
Алексей Иванов считает, что большинство квартир в Вологде сдается в состоянии, непригодном для жилья: там нет мебели или ремонта, в то время как большинству потенциальных арендаторов в современных условиях нужна квартира, оснащенная всем необходимым, в том числе бытовой техникой. Его компания специализируется на сдаче жилья по системе «все включено», и в арендную плату входят в том числе и коммунальные расходы собственника. При таком подходе хорошая однокомнатная квартира сдается в среднем за 21 тысячу рублей в месяц, двухкомнатная - от 30 тысяч.
Алексей Иванов подтверждает, что предложение на рынке аренды жилья таково, что уже не агентство ищет собственников жилья, с которыми можно заключить договор, а собственники сами обращаются в агентство. По его мнению, если квартира оснащена всем необходимым и в ней сделан хороший ремонт, то даже если быстро для нее не найдется арендатор, то при хорошем продвижении она может сдаваться посуточно 24 дня в месяц.
- Это особенность арендодателей Вологды - умерять аппетиты, - считает Алексей Иванов. - В Череповце и Ярославле собственники быстро находят арендаторов на своих условиях, а в Вологде собственники лояльнее.
Игра на другом поле
Сергей Громов уверен, что гражданину сдавать жилье в аренду в сегодняшних реалиях стало менее выгодно.
- Стоимость аренды практически не растет, платежеспособность не растет, но при этом растет стоимость самого жилья, стоимость стройматериалов для ремонта, - объясняет он. - Условия у собственников жилья разные, но в любом случае в цену входят аренда - «чистый» доход арендодателя - и коммунальные услуги. Арендаторы не делят свои расходы на эти две части, им важно, сколько они платят в целом, а вот арендодатели чувствуют, как значительный рост «коммуналки» занимает все больший процент в структуре арендной платы. Поэтому собственники постепенно уходят от системы «все включено»: трудно предугадать, как вырастет тот или иной платеж за услуги ЖКХ (особенно в отопительный сезон) и обвалит прогнозируемый доход от сдачи жилья.
Сергей Анатольевич указывает, что спрос на аренду жилья носит сезонный характер. С весны до осени люди усиленно меняют локацию, а зимой вопросы переезда не решают. По его словам, устойчивый спрос на длительную аренду жилья есть в любом районе города, так как людям важно жить поближе к месту работы, учебы или детскому саду, в который ходит их ребенок. Другое дело, какие категории граждан арендодатель считает неприемлемыми. Кто-то не сдает молодежи, особенно студентам, кто-то не хочет сдавать семьям с детьми или животными.
По мнению Сергея Громова, сдавать жилье посуточно для собственников более выгодно.
- Самозанятый гражданин или ИП может составить серьезную конкуренцию гостиницам, и в зависимости от степени «раскрутки» жилье будет иметь арендаторов в среднем 10 - 25 дней в месяц, - считает он.
Средняя стоимость посуточной аренды в Вологде - 1 500 рублей.
Однако не каждая квартира подойдет для краткосрочной аренды. В ней должен быть сделан хороший ремонт, в наличии - вся бытовая техника, а локация такого жилья желательна ближе к центру. Владельцам далеко не новых квартир придется как следует вложиться для того, чтобы их бизнес «пошел».
Необходимо еще учитывать высокую конкуренцию, ограниченность спроса на посуточную аренду жилья, а также его специфику (аренда для праздников, развлечений и т. д.) и высокую временную вовлеченность собственника вплоть до формата «24/7». Поэтому не многим владельцам подходит такой вариант распоряжения своим жильем.
С чем связано снижение спроса на аренду жилья
• Ситуация, способствующая переизбытку предложения на рынке аренды жилья, в Вологде и Череповце примерно одинаковая: строительный бум, который начался в нашей области
в 2015 году. Тогда было построено 774 тысячи квадратных метров жилья, что больше рекорда 1985 года - 747 тысяч квадратных метров. Далее, хотя и без рекордов, ситуация развивалась в том же направлении.
По данным департамента строительства, в 2020 году на Вологодчине было введено в эксплуатацию 500 тысяч квадратных метров жилья, более половины из них - многоквартирные дома, остальное - индивидуальные жилые дома. Лидерами по количеству новых МКД стали Вологда и Череповец. Жилье по-прежнему считается хорошим вложением денег, так как даже при наихудшей ситуации на рынке цены на него растут, поэтому немало людей покупает недвижимость именно с целью последующей ее сдачи. Так что в Вологде и Череповце объем предложения явно вырос сильнее, чем уровень спроса.
• Значительное уменьшение количества семей с детьми, которые хотели бы жить в арендованной квартире, большинство наших экспертов и арендодателей связывают с доступной ипотекой - снижение ставок, льготное кредитование, рост маткапитала и другие формы господдержки. Если раньше ипотечный платеж значительно превышал стоимость съема жилья, то сейчас они практически сравнялись. Некоторые кредитные организации даже выпускают рекламные слоганы, упирая на это обстоятельство: «Ипотека лучше аренды!», «Взять на время или купить навсегда?» и т. д. Но при этом в Череповце больше арендаторов с деньгами, которых устраивает система «все включено» с более высокой, чем средняя, ценой аренды.
• Риэлтор Светлана Груздева считает объяснением такой разницы между Вологдой и Череповцом тот факт, что в Череповце больше промышленных предприятий, куда приезжают
на заработки специалисты из других регионов, в том числе на длительный срок. А в Вологду едут молодые семьи из близлежащих районов, а также студенты, у которых денег, что называется, в обрез.
- Одна молодая семья с ребенком хотела снять у меня квартиру, но не сразу, а через неделю, - вспоминает Александра Морозова. - Когда я предложила оставить аванс, тысячи две-три, чтобы можно было снять объявление и другим людям больше не показывать квартиру, они сказали, что денег у них сейчас нет и в ближайшие дни не будет. Стало понятно, что платежеспособность этой пары, тем более что у нее ожидалось рождение второго ребенка, под большим вопросом.
