Эксперт по недвижимости рассказал, на чем часто ошибаются частные инвесторы
Коммерческую недвижимость сегодня нередко называют более прибыльной альтернативой квартирам, однако на практике далеко не каждый объект приносит инвестору ожидаемый доход. Директор департамента продаж «Ортига Девелопмент» Константин Самеди рассказал, в каких случаях офис действительно оправдывает вложения и какой формат подходит разным категориям покупателей.
Первая и самая распространенная ошибка связана с расчетом доходности. Покупатели не закладывают в модель простои между арендаторами, время на поиск нового клиента и расходы на содержание, и итоговый результат оказывается скромнее ожидаемого. Тем не менее покупка небольших лотов инвестиционно оправданна, если совершена на ранней стадии проекта.
«Инвестиционная привлекательность небольших лотов во многом зависит от момента входа в проект. На старте продаж стоимость актива еще не отражает его будущую рыночную ценность, поэтому инвестор может заработать не только на арендном доходе, но и на капитализации объекта. Чем ближе проект к завершению, тем меньше пространство для роста цены и тем сложнее добиться высокой доходности, при этом часть инвестиционных рисков сохраняется», — поясняет Константин Самеди.
Один из таких рисков заложен в самом формате «мелкой нарезки». В бизнес-центрах, где площади продаются небольшими лотами, собственники соседних помещений неизбежно становятся конкурентами: они предлагают схожие офисы одному и тому же кругу арендаторов и вынуждены бороться за клиента ценой.
Инвестору, который хочет приобрести небольшой лот, эксперт советует присмотреться к бизнес-центрам, где часть площадей продается этажами или крупными лотами. В здании с меньшим числом собственников проще согласовывать решения по обслуживанию и развитию объекта.
«Даже при эффективной работе управляющей компании множественность владельцев с различными интересами может затруднять принятие решений. Крупные лоты обеспечивают более прозрачную структуру собственности, повышают предсказуемость управления и устойчивость объекта как инвестиционного актива», — отмечает Константин Самеди.
Кроме того, крупные лоты приводят в проект якорных арендаторов, которые формируют дополнительный спрос на остальные площади.
Наконец для тех, кто не готов вникать в тонкости владения коммерческой недвижимостью, наиболее удобным сценарием эксперт называет готовый арендный бизнес — покупку помещения с арендатором и работающим денежным потоком. «Со стороны девелопера логичным развитием офисного продукта становится продажа готового арендного бизнеса, будь то небольшие лоты, этажи или здание целиком. Рынок постепенно переходит от продажи квадратных метров к продаже работающего актива», — резюмирует Константин Самеди.
Справка о компании:
«Ортига Девелопмент» – многопрофильная девелоперская компания, которая специализируется на комплексном развитии проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости в Московском регионе, а также Ярославской области. Подход компании охватывает все этапы развития проектов: от разработки уникальных концепций и внедрения инновационных технологий в процесс строительства до предоставления первоклассного property&facility менеджмента. В портфеле компании – проекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости совокупной площадью более 800 тыс. кв. м. В рамках проектов планируется создать жилье для 20 тыс. человек и свыше 25 тыс. рабочих мест. Одним из ключевых направлений работы компании является развитие туристической инфраструктуры, в том числе проект туристического кластера в Переславле-Залесском.