Недвижимость — зеркало экономики города

Интервью с основателем «IDEM-консалтинг», посвященное Дню рождения компании

«18 лет назад мы основали IDEM, тогда запрос на профессиональный консалтинг в регионах только формировался. Сегодня сотни проектов в России созданы с нашей помощью — объекты в разных городах, которые мы помогли создать, получают престижные премии и становятся приоритетными в выборе покупателей и резидентов. Все эти годы, помогая девелоперам принимать стратегические решения, мы меняли рынок и города», - Екатерина Гресс, основатель и генеральный директор IDEM-консалтинг.

В интервью мы расскажем о том, как изменился девелопмент за эти годы, почему региональные рынки невозможно оценивать по единым шаблонам и что ждет недвижимость завтра.

— За 18 лет работы вы наблюдали развитие регионального девелопмента практически изнутри. Что, на ваш взгляд, изменилось сильнее всего?

Главное изменение — глубина проработки проектов. Если в начале нашего пути клиента-девелопера в первую очередь интересовали сроки окупаемости, скорость реализации и эталонные примеры, то сегодня фокус сместился на продукт, экономику проекта, аспекты эксплуатации и пользовательский опыт. Появилось понимание, что успешный объект — это среда, в которой человеку должно быть комфортно жить, работать, отдыхать или совершать покупки.

Помню, в конце 2000-х нам приходилось буквально убеждать заказчиков установить эскалатор в четырехэтажном торговом центре. Сегодня это кажется очевидным, но тогда такие решения приходилось доказывать. Сейчас девелоперы гораздо внимательнее относятся к тому, как примет их идею конечный пользователь, прорабатывая сценарии. И это, пожалуй, главное изменение отрасли.

— Вы много работаете в регионах. Насколько важно понимать особенности конкретного города?
Это принципиально важно. Первое, с чего начинается любое наше исследование — глубокий социально-демографический анализ. Мы стараемся узнать о городе все: изучаем экономику, бизнес, как живут люди, какая покупательская способность, как проводят свободное время.

Не менее важно изучить и конкурентную среду. Через успешные объекты недвижимости можно очень многое понять о городе. Какие торговые центры популярны? Какие бизнес-центры востребованы? Какие гостиницы пользуются спросом? Как развивается транспортная инфраструктура? Какие районы растут быстрее других? Ответы на эти вопросы позволяют увидеть не только состояние рынка недвижимости, но и уровень развития бизнеса, экономики и реальные потребности жителей.

И, конечно, огромное значение имеет менталитет. Есть города, которые легко принимают новое, а есть очень консервативные и даже патриархальные. Страна большая — разные погодные условия, разные привычки в еде, разная потребность в шоппинге и организации пространства для бизнеса. Разная насмотренность и опыт горожан, иногда даже совершенно отличные запросы на то, какой должна быть квартира. Эти особенности нельзя увидеть в статистике. Их можно понять только глубоко изучив город.

— Как изменились запросы самих девелоперов за последние годы?

Существенно. Если раньше вопрос звучал: «Как быстрее окупить проект?», то сегодня нас чаще спрашивают: «Как создать что-то особенное и отличаться от конкурентов?». Появился запрос на стратегию, концепцию, продуктовые решения. И это очень позитивная тенденция.

— Что вас больше всего удивило в последних исследованиях региональных рынков?
Наверное, то, насколько разные российские города. Вот, например, кажется, что города-миллионники должны быть похожи. На практике это совершенно не так.

Недавно мы завершили исследование рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Практически все бизнес-центры там официально классифицированы. При этом в Красноярске — ни одного, несмотря на наличие качественных объектов класса «А».

Или другой пример — Казань. За последние годы город совершил настоящий рывок. Сегодня ставки аренды офисной и торговой недвижимости здесь выше, чем во многих других миллионниках.
Мы видим, как инвестиции в экономику, туризм, городскую инфраструктуру практически сразу отражаются на рынке недвижимости.

Очень показателен и Нижний Новгород. За несколько лет усилия по развитию туризма привели к качественному росту гостиничного рынка. Сегодня город стал одним из самых популярных туристических направлений России, идут инвестиции в гостиничную недвижимость, а стоимость размещения заметно выросла.
Именно поэтому я часто говорю, что недвижимость — это зеркало экономики города. Несмотря на консервативность, она быстрее реагирует на изменения, отражает тренд развития и становится одним из самых точных индикаторов благополучия.

—  А как изменения на рынке меняют девелоперов?

Прежде всего — усиливается сегментация рынка. Если раньше было достаточно говорить о классах недвижимости, то сегодня внутри каждого класса появляются десятки продуктовых решений, ориентированных на разные аудитории.
Мы видим появление нишевых девелоперов. Кто-то строит исключительно в исторических центрах городов. Кто-то специализируется на бизнес-классе. Кто-то работает только в массовом сегменте. Многие региональные компании уже стали федеральными и успешно выходят в новые города.
Но важно другое. Успешными становятся те компании, которые не копируют проекты, а адаптируют их под конкретный регион.

— Можно ли научить рынок тому, чего он пока не знает?

Да. Иногда достаточно показать успешный мировой или российский опыт. Хороший пример — проекты у воды.
Еще несколько лет назад некоторые участки у реки в Нижнем Новгороде считались неперспективными. Местные девелоперы просто не рассматривали их. Компании, пришедшие из других регионов, увидели потенциал этих территорий, правильно упаковали проект, объяснили будущим покупателям преимущества такого образа жизни — и рынок это принял. Очень часто людям нужно просто показать новые возможности.
Именно поэтому мы всегда используем лучшие российские и международные практики как бенчмарки. Много изучаем, читаем, путешествуем. Но важно не просто найти красивый пример, а доказать его применимость. 

— Каким вы видите следующий этап развития девелопмента?

Я убеждена, что главный тренд — дальнейший рост профессионализма. Девелоперам придется сильнее погружаться не только в строительство, но и в экономику, сервис, гостиничный бизнес, ритейл, создание общественных пространств и управление объектами.

Следующий этап — это мультифункциональность. Будет мало монопродуктов. Рынок и образ жизни требуют быстрой связи недвижимости разного назначения — современные объекты должны быть гибкими и готовыми к изменениям рынка.

Мы уже продумываем здания таким образом, чтобы функции могли трансформироваться. Возможно, в будущем офисные пространства придется адаптировать под гостиничные форматы, торговые площади — под сервисы, развлечения или образование. 

Объект должен жить десятилетиями, а значит, быть способен меняться вместе с городом. При этом жилые проекты все чаще будут развиваться вместе с качественной инфраструктурой, а деловые объекты — становиться полноценными городскими экосистемами. Именно на такие проекты мы сегодня делаем ставку.

— Если город пока не готов к таким изменениям, стоит ли девелоперу рисковать?

Любое новое решение должно быть просчитано. Наша задача как консультантов — помочь девелоперу снизить риски. Мы можем показать в цифрах потенциальный спрос, рассчитать экономику проекта, подобрать оптимальный формат, определить необходимый состав функций и показать успешные примеры реализации аналогичных решений.
Именно аналитика позволяет принимать смелые решения не интуитивно, а профессионально.

— Если сравнить компанию в начале своего пути и сегодня, что изменилось больше всего? И каким вы видите главный результат этих 18 лет?

Сегодня мы работаем над масштабными проектами комплексного развития территорий, создаем многофункциональные комплексы. Один из таких проектов реализуется во Владивостоке — это МФК площадью более 150 тысяч квадратных метров, сочетающий в себе функции суперрегионального ТРЦ, бизнес-центра и апарт-отеля.

В нашем портфолио есть и другие крупные и знаковые проекты: 

• разработка концепции коммерческой инфраструктуры в проекте КРТ «Кипрея на холмах» (г. Тюмень), где предполагается смешанная жилая застройка на 65 000 жителей;
• стратегия редевелопмента территории бывшей Электростанции №1 Центральной ТЭЦ и комплекса объектов культурного наследия на набережной Обводного канала (г. Санкт-Петербург);
• многофункциональный комплекс «АРТ» (г. Казань) от девелопера «UD Group», где реализована уникальная концепция community-центра и который ни раз становился триумфатором крупнейших федеральных премий;
• концепция всей коммерческой инфраструктуры для знакового проекта в Нижнем Новгороде – технопарка высоких технологий в составе IT-кампуса «Неймарк»;
• разработка концепции масштабного ритейл-парка на 100 тысяч квадратных метров (г. Воронеж);
• торговый центр «Lavanda mall» и редевелопмент бывшего промышленного холодильника в МФК «Царская пристань» (г. Севастополь).

Если оглянуться назад, становится очевидно, какой путь прошла компания. Мы начинали как небольшая команда, работавшая в одном регионе. Но благодаря постоянному развитию, глубоким исследованиям, накоплению экспертизы и стремлению к профессиональному росту смогли выйти на совершенно иной уровень.

Сегодня нам доверяют проекты по всей стране — от Владивостока до Калининграда. Это уже не просто отдельные объекты недвижимости, а проекты, которые формируют новые районы, создают полноценную городскую среду и меняют облик городов. В какой-то момент мы перешли от развития локальной инфраструктуры к развитию целых территорий, а порой — к созданию настоящих микрогородов.

И, наверное, именно это можно считать главным итогом. За каждым успешным проектом стоят годы опыта, исследований, поиска лучших решений и команда профессионалов, объединенных общей целью. Мы гордимся тем, что наш вклад становится частью будущего российских городов. И уверены, что самые интересные проекты у нас еще впереди.