Кризис на рынке недвижимости: через два года квартир в новостройках не останется

Стагнация рынка новостроек в Санкт-Петербурге и России, причины и прогнозы

Рынок недвижимости в России, особенно в сегменте новостроек, всегда был индикатором здоровья экономики. Сегодня мы наблюдаем непростую картину: Ипотека в России, которая долгие годы была двигателем роста, столкнулась с серьезными вызовами. В центре внимания оказалась Денежно-кредитная политика государства и ее ключевой инструмент - Ключевая ставка в России. Как эти факторы влияют на возможность россиян купить жилье и какие перспективы ждут строительную отрасль?

Центральный банк и его роль в финансовой стабильности

В основе текущей ситуации лежит политика Центрального банка. Его основная задача - обеспечение ценовой стабильности, то есть борьба с инфляцией. Для этого ЦБ использует различные инструменты, главный из которых - ключевая ставка. Повышая ставку, регулятор делает деньги дороже, что снижает инфляционное давление. Однако у этой медали есть и обратная сторона: дорогие деньги означают дорогие кредиты, в том числе и ипотечные.

В условиях повышенных инфляционных рисков, которые сохраняются в экономике, Центральный банк вынужден держать ключевую ставку на высоком уровне. Это напрямую отражается на стоимости ипотеки. Банки, привлекая средства под высокую ставку ЦБ, вынуждены предлагать ипотечные кредиты под 13-15% и выше. Для большинства россиян такие условия становятся неподъемными.

Интересный факт: в периоды высокой инфляции, как сейчас, реальная доходность по депозитам может быть отрицательной, то есть ваши деньги обесцениваются быстрее, чем растут на вкладе. Это еще один фактор, который ЦБ пытается сбалансировать своей политикой.

Денежно-кредитная политика и рынок ипотеки: замкнутый круг?

Высокая ключевая ставка ЦБ создает эффект домино для рынка недвижимости. Во-первых, как уже говорилось, дорожает ипотека для конечного покупателя. Во-вторых, и это не менее важно, дорожают кредиты для застройщиков. Получение финансирования на новые проекты становится крайне затратным, что приводит к сокращению объемов строительства.

По данным аналитиков, в первом квартале 2025 года в Санкт-Петербурге было заключено на 13,6% меньше договоров долевого участия, чем годом ранее. Это уровень, который последний раз фиксировался десять лет назад. Причина? Устойчиво высокие ипотечные ставки и ужесточение банковской политики.

"Если динамика сохранится, через два года на первичном рынке не останется доступных вариантов жилья - объемы строительства неизбежно сократятся, а покупательский спрос вряд ли вернется к докризисным значениям."

Это тревожный прогноз, который говорит о риске дефицита предложения в будущем. Снижение объемов строительства сегодня приведет к тому, что через 1,5-2 года на рынке будет меньше готовых квартир. А это, в свою очередь, может спровоцировать рост цен, даже при низком спросе.

Пандемия covid-19 и ее долгосрочные последствия

Нельзя забывать и о влиянии пандемии COVID-19. Именно в постпандемийный период были запущены масштабные программы льготной ипотеки, которые должны были поддержать строительную отрасль и экономику в целом. Эти программы действительно сработали - до 2022 года продажи квартир в крупных городах держались на высоком уровне именно за счет субсидирования ставок.

Однако сегодня эффективность льготной ипотеки снижается. Даже с господдержкой, ставки в 13-15% остаются высокими для многих потенциальных покупателей. Кроме того, условия льготных программ периодически меняются, что создает дополнительную неопределенность.

Еще один интересный факт: до пандемии, в первом квартале, петербургские застройщики продавали по 19-20 тысяч квартир. В первом квартале 2025 года эта цифра едва превысила 9 тысяч. Разница более чем в два раза.

Финансы и макроэкономика: поиск решений

В условиях стагнации рынка недвижимости государство ищет пути решения проблемы. В Государственной Думе рассматриваются инициативы по расширению программ льготной ипотеки для отдельных категорий граждан: медицинских работников, учителей, научных сотрудников. Для них предлагается ставка в 5% годовых.

Также обсуждаются единовременные выплаты на покупку жилья и программы социальной аренды с правом выкупа. Аналогичные меры уже действуют для IT-специалистов (ставка 6%), а летом 2025 года ожидается запуск ипотеки под 2% для участников СВО и их семей.

Однако эксперты сходятся во мнении, что эти целевые меры не смогут полностью компенсировать отсутствие массовой покупательской способности. Для реального оживления рынка необходимо комплексное смягчение денежно-кредитной политики и появление инструментов стимулирования спроса на массовом рынке.

Влияние макроэкономики на рынок недвижимости очевидно. Уровень доходов населения, инфляция, ключевая ставка ЦБ - все эти факторы тесно связаны и определяют доступность жилья. Перспективы возвращения к высоким уровням продаж 2021-2022 годов пока не просматриваются. Период стагнации может затянуться на несколько лет, требуя от всех участников рынка - от Центрального банка до застройщиков и покупателей - адаптации к новым реалиям.

Что еще стоит узнать:

• Единственное слово без корня в русском языке назвала библиотека в Ярославле
• Пенсию снизят из-за прописки в квартире: россиян предупредили о новом правиле
• Самый холодный день лета резко ворвется в Ярославль с грозами и ливнями
• Холода возвращаются: Гидрометцентр предсказывает морозы и мокрый снег с 11 июня
• Никитин заплатит за уход из Локомотива