В чем подвох предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени. Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится. Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

Нередко свои намерения купить, например, объект недвижимости покупатель подтверждает внесением задатка. Как соотносится это действие с заключением предварительного договора? Если в предварительном договоре содержится соглашение о задатке, то обеспечительная функция задатка распространяется лишь на обязательство заключить основной договор. Это связано с тем, что никаких иных обязательств по предварительному договору у сторон не возникает. А вот платежная функция задатка будет распространять свое действие уже на заключенный основной договор, поскольку никакие платежи не могут стать предметом предварительного договора.

Если же по предварительному договору стороны вносят часть денежных средств за предстоящую покупку или полную сумму, то такой договор по своему смыслу перестает быть предварительным. При толковании положений таких договоров судами складывается практика признания их основными договорами купли-продажи, а условие о "заключении договора в будущем" трактуется как требование об осуществлении стороной-продавцом встречного исполнения, то есть передачи, например, жилого помещения.

Таким образом, как показывает практика, заключаемые сторонами предварительные договоры купли-продажи в подавляющем большинстве таковыми не являются. Стороны лишь именуют их "предварительными", вступая на самом деле в основные договорные отношения. Следует отметить, что при добросовестности сторон и исполнении ими своих обязательств по купле-продаже такие юридические неточности не являются критичными. Однако при возникновении спора или намерении другой стороны уклониться от сделки правовая неграмотность может обернуться длительными судебными разбирательствами, временными и финансовыми потерями.

В чем плюсы заключения предварительного договора? Согласованное сторонами обязательство заключить основной договор в будущем позволяет принудить сторону, уклоняющуюся от сделки, к заключению договора в судебном порядке. Обратиться в суд с подобным требованием можно в течение полугода с момента неисполнения такой стороной возложенной на нее обязанности. Такой специальный срок исковой давности предусмотрен гражданским законодательством для данных правоотношений.

Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует. В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта. Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав. Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается "будущая вещь".

Для того, чтобы заключаемый вами предварительный договор был поистине предварительным и соответствовал роли, определенной для него законодателем, то есть устанавливал обязательство сторон заключить основной договор, он должен соответствовать следующим условиям:

• предметом договора должна стать обязанность сторон заключить основной договор в будущем;
• в предварительном договоре с достаточной четкостью должен быть прописан предмет основного договора;
• условия, предложенные одной из сторон для согласования и касающиеся как предварительного, так и основного договора, должны быть согласованы и отражены в предварительном договоре, иначе он будет считаться незаключенным;
• сторонам необходимо согласовать срок, в течение которого будет действовать их обязательство по заключению основного договора, в противном случае такой срок будет годичным;
• предварительный договор купли-продажи надлежит совершать в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.